Ипотека в гражданском праве

       По Закону о государственной регистрации прав информативная обязанность регистратора возникает в двух случаях:

      1) регистратор прав, при возникновении  у него сомнений в наличии  оснований для государственной  регистрации прав, обязан немедленно (т.е. как только это оказывается  возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 19);

      2) регистратор прав, при направлении  представленных документов на  подтверждение их подлинности, обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае если в течение не более чем месяца (не считая месячного срока, предусмотренного п. 1 ст. 19) не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19).

       Нормы п. 4 ст. 21 Закона дополняют  перечень оснований, содержащийся  в п. 2 с.21 Закона об ипотеке, по отложению государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация прав может быть приостановлена, с внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав, на основании определения или решения суда, в порядке, установленном законодательством (п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

       В статье (п. 5) устанавливается порядок  информирования залогодателя об  отказе (с соответствующей мотивировкой) в государственной регистрации  ипотеки, отличающийся от того, что предусмотрен п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав.

       В п. 1 ст22 Закона об ипотеке раскрывается содержание регистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение п. 3 ст. 29 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи.

       В п. 2 перечисляются формальные  реквизиты, которые должна содержать  регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировавшего ипотеку.

       В п. 3 установлены формальные  реквизиты закладной в том  случае, если договор об ипотеке  предусматривает ее выдачу. Эти реквизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. В нем содержится также отсылка к пп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.

       В п. 4 устанавливаются обязанности  органа, осуществляющего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ), копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой (копия договора ренты), также должна архивироваться.

       Правовая норма п. 1 корреспондирует с правилами п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в котором содержится требование о том, что технические ошибки исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения заявления об ошибке в записях. В такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав.

       Исправление указанной ошибки  осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может иметь следующие последствия для правообладателей и третьих лиц, полагавшихся на соответствующие регистрационные записи:

      1) причинение ущерба;

      2) нарушение законных интересов.

       В связи с названными положениями принципиально важно отметить, что в п. 2 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в отличие от ст. 23 Закона об ипотеке, включена норма, которая обязывает в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производить по решению суда, арбитражного суда.

       Предписания, содержащиеся в ч. 1 п. 2 ст. 23 Закона, вытекают из общих правил об основании изменения договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ) и о порядке изменения договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Не допускаются изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной (ч. 2 п. 2 ст. 23 Закона). Из этого правила сделано единственное исключение для случая, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В Правила ведения Единого государственного реестра прав включен раздел VII «Записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права» (п. 67-70); его наличие расширяет возможности по реализации положений ст.23 акона об ипотеке.

       По общему правилу расходы  по уплате сборов за государственную  регистрацию ипотеки и внесению  изменений и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возложены на залогодержателя. Размер сборов согласно п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливается нормативным правовым актом соответствующего субъекта РФ в пределах, определенных Правительством РФ. В частности, эти пределы установлены в постановлении Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах». Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2002 г. N 529 «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248» были установлены в фиксированной сумме максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Так, для физических лиц предельный размер составляет 300 руб., а для юридических - 500 руб.

       Правоотношения по поводу ипотеки  могут быть прекращены по следующим  основаниям: 1) по общим основаниям, предусмотренными нормами гл. 26 ГК  РФ о прекращении любых обязательств; 2) по специальным основаниям прекращения  залога, которые установлены ст. 352, 354 и 356 ГК РФ; 3) по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмотренным настоящим Законом. В связи с тем что ипотека является зависимым обязательством, она прекращается с прекращением основного обязательства. Здесь прежде всего имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, т.е. что оно состоялось.

       В ч. 1 ст. 25 Закона «Об ипотеке» и п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

      1) заявления законного владельца  закладной;

      2) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

      3) решения суда, арбитражного суда  или третейского суда о прекращении  ипотеки.

       Для совершения аналогичного  действия по Закону о госрегистрации  основаниями служат:

      1) заявление залогодержателя;

      2) заявление залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора;

      3) вступившее в силу решение  суда, арбитражного суда или третейского  суда.

       В том случае, когда погашение  регистрационной записи об ипотеке  производится в связи с прекращением  ипотеки, то закладная аннулируется по правилам ч. 2 п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, может затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную (ч. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

       В ст.26 Закона об ипотеке подтвержден принцип информационной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременений этих прав, ранее зафиксированный в п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

       Юридическое лицо также может  получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация предоставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном порядке. Вместе с тем в ст.26 Закона об ипотеке подчеркивается, что копия закладной не является документом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган государственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

     По общему правилу отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5 ст. 131 ГК РФ). Правовые нормы ст.27 Закона об ипотеке базируются на соответствующих положениях Закона о государственной регистрации прав, в которых определено следующее:

      - отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего  органа от государственной регистрации  могут быть обжалованы заинтересованным  лицом в суд, арбитражный суд  (п. 5 ст. 2);

      - отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ч. 2 п. 3 ст. 20).

       Статья содержит перечень оснований,  по которым возможно обжалование  действий, связанных с государственной  регистрацией ипотеки. Их содержание находится в прямой связи с действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, что позволяет правоприменителю распорядиться предоставленными правами в полном объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной защитой (ст. 11 ГК РФ).

       Орган, который зарегистрировал  или должен был зарегистрировать  ипотеку, обязан в соответствии  с Гражданским кодексом Российской  Федерации возместить заинтересованному  лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

      - необоснованным отказом в государственной  регистрации ипотеки;

      - необоснованным отказом во внесении  исправлений в регистрационную  запись;

      - задержкой в государственной  регистрации ипотеки сверх установленного срока;

      - государственной регистрацией  ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством  Российской Федерации к содержанию  регистрационной записи, или с  иными ошибками;

      - несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;

      - уклонением от выдачи закладной  (дубликата закладной);

      - неправомерным погашением регистрационной  записи;

       Неправомерное погашение регистрационной  записи возможно при несоблюдении  норм раздела VI Правил ведения  Единого государственного реестра прав и ст. 25 Закона об ипотеке. Необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества и в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (см. ст. 26 Закона об ипотеке), возможен, если не соблюдаются условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, которые определены в ст. 8 Закона о государственной регистрации прав.