Как видно из вышеизложенного, ипотека  представляет собой средство обеспечения  обязательства, при котором у  должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости⁷. 

1.2.Современное  состояние ипотечного рынка в  России

 

     Правовую  основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

      - Гражданский кодекс РФ (части  первая, вторая и третья);

      - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

      - постановление Правительства РФ  от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

       Концепция развития системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации, подготовленная в развитие  федеральной целевой программы  «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

       Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

       В Концепции намечены конкретные  направления совершенствования  законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

       В соответствии с Концепцией  система ипотечного жилищного  кредитования в России в своем  законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки⁸.

     В последние годы Россия переживает ипотечный  бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло  в 2 раза, если в 2006 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2007 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан⁹.

     Сегодня можно смело констатировать, что  среди услуг по кредитованию населения  появился новый лидер: на смену волны  краткосрочных потребительских  заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2008 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с нынешних 11 – 14% до 7 – 8%3.

     Но  это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 – 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 – 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась.

     В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно  усложнились, в результате чего сузился  круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.ПРАВОВАЯ  ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

2.1.Основания  возникновения и предмет ипотеки

 

     Согласно  статьям 1, 2 и 3 Закона об ипотеке ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных обязательств, при трансформации последних в денежные (например, при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально неденежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в установленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обязательства денежные.

       Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества.

     Ипотека представляет собой залог недвижимого  имущества.

     Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

     - ипотека в силу закона;

     - ипотека по договору.

     Как отмечает Толкушкин А.В., разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества¹⁰.

     В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

     При ипотеке в силу закона ипотека  как обременение имущества возникает  с момента государственной регистрации  права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

     По  действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого  имущества по договору ренты, а также  по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

     - при покупке недвижимого имущества  в кредит, в том числе с условием  рассрочки платежа;

     - при приобретении жилого дома  или квартиры за счет кредита банка.

     Ипотека в силу закона возникает также  в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как  по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется  равноценное имущество.

     Законом установлены дополнительные основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении основного обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона об ипотеке) и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.

       Ст.13 Закона об ипотеке в гражданский  оборот вводится новый вид  именных ценных бумаг, а именно  закладная. Закладная одновременно  удостоверяет и право ее владельца  на получение исполнения по  основному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, и права залогодержателя (которым является владелец закладной) по договору об ипотеке Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, залога и т.д.

     Права залогодержателя  по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

     Закладной могут  быть удостоверены права залогодержателя  по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

     Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного  владельца:

     право на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

     право залога на имущество, обремененное ипотекой.

     Обязанными по закладной  лицами являются должник по обеспеченному  ипотекой обязательству и залогодатель.

     Составление и выдача закладной не допускаются, если:

     1) предметом ипотеки  являются:

     предприятие как имущественный комплекс;

     право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

     2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

     В случаях, предусмотренных настоящим  пунктом, условия о закладной  в договоре об ипотеке недействительны.

     Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

     Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, после государственной  регистрации ипотеки.