Нормами ст.74 Закона об  ипотеке устанавливаются:

       - виды объектов недвижимости, к которым применяются правила об ипотеке жилых домов и квартир, установленные в ст.74-78 Закона об ипотеке (п. 1);

       - запрет на передачу в ипотеку  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной собственности (п. 2);

       - виды объектов жилого фонда,  на которые не распространяются  правила ст. 74-78 Закона об ипотеке  (п. 3);

       - применение правил об ипотеке  жилого дома и квартиры, установленных  в ст. 74-78 Закона к ипотеке части  жилого дома или части квартиры (п. 4);

       - особенности ипотеки жилого  дома или квартиры, находящихся  в собственности несовершеннолетних  граждан, ограниченно дееспособных  или недееспособных лиц, над  которыми установлены опека или  попечительство.

      Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулируется статьями 37 и 38 ГК РФ. В п. 1 ст.74 Закона об ипотеке подчеркивается, что правилами гл. XIII Закона об ипотеке охватывается только ипотека жилых домов и квартир, предназначенных для постоянного проживания. Соответственно, они не распространяются на дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от его длительности.

        В п. 2 ст.74 Закона об ипотеке содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (государственный и муниципальный жилой фонд). Государственный жилой фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации. Муниципальный жилой фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

      Объекты недвижимости, не предназначенные для  постоянного проживания, также могут быть предметом ипотеки, но только на общих основаниях и к ним, соответственно, не применяются специальные правила ипотеки жилых домов и квартир. Правила, касающиеся ипотеки жилого дома и квартиры, применяются и к частям указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное назначение (п.3 ст.74 Закона об ипотеке).

        Договор ипотеки может заключаться  с лицами, не являющимися полностью  дееспособными, недееспособными или ограниченно дееспособными. Не обладают полной дееспособностью лица, не достигшие 18 лет (за исключением лиц, вступивших в брак до достижения указанного возраста в случаях, предусмотренных законом, а также лиц, объявленных эмансипированными в связи с занятием предпринимательской деятельностью либо работой по трудовому договору). Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Что касается несовершеннолетних от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособных граждан, то они совершают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия родителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ. Например, такой порядок установлен для сделок по распоряжению имуществом подопечных ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечители давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Залог прямо упоминается среди таких сделок.

      Руководствуясь  правилом о неотъемлемости части  от целого, т.е. квартиры от многоквартирного жилого дома, ст.75 Закона об ипотеке устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.

        Использовать механизм ипотеки  по отношению к строящимся  жилым домам можно лишь в  случае «предоставления кредита для сооружения жилого дома» (с.76 Закона об ипотеке). Таким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

        Статья предоставляет право предусмотреть  в договоре об ипотеке в  качестве обеспечения обязательства по кредиту:

       1) незавершенное строительство жилого  дома;

       2) материалы и оборудование, заготовленные  для строительства и принадлежащие  залогодателю.

      Специальные правила об ипотеке жилых домов  и квартир, купленных за счет кредита  банка или иной кредитной организации регулируются с.77 Закона об ипотеке. Правовая конструкция, основанная на них, состоит в следующем. Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Во-вторых, залогодержателем по указанному договору является кредитор в лице банка или иного кредитного учреждения.

        Пункт 1 с.76 Закона об ипотеке  носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся.

        Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент признания договора заключенным, т.е. с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Между оформлением договора купли-продажи, сдачей его с соответствующими приложениями на государственную регистрацию и непосредственно проведением регистрации проходит определенный период времени.

        Регистрацию договора не следует  отожествлять с государственной  регистрацией перехода права  собственности от продавца к  покупателю. Это следующая процедура  в установленном порядке регистрационных действий. В промежутке между двумя регистрационными действиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

      Законом (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке) установлено, что купленное на кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, т.е. право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

        Закон «Об ипотеке» содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки в силу закона также остался неурегулированным в ст. 20 Закона и ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о порядке государственной регистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, вытекающих из него.

        В частности, подобные правовые  нормы о залоге в силу закона  существуют применительно к договору  купли-продажи в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и к договору о продаже  товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

        Правила о залоге недвижимого  имущества, возникающего в силу  договора, применяются к ипотеке  жилых домов и квартир, купленных  за счет кредита банка или  иной кредитной организации (п. 2 ст. 77 Закона).

        В соответствии со ст. 675 ГК  РФ переход права собственности  на занимаемое по договору  найма жилое помещение не влечет  расторжения или изменения договора  найма жилого помещения. При  этом новый собственник становится  наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

        Основным сдерживающим ипотечное  кредитование фактором в течение  долгого времени являлась нерешенность  вопросов, связанных с выселением  проживающих в заложенном доме  или квартире лиц при обращении  взыскания на такую недвижимость.

        В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК  РФ переход права собственности  на жилое помещение не является  основанием для прекращения права  пользования жилым помещением  членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.  В отличие от ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке нет ограничения, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Как следует из п. 1 с.78 Закона об ипотеке, основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в заложенном жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на эти объекты и их реализации является то обстоятельство, что они были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

        В п. 2 Закона об ипотеке особо  подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения взыскания допускается также внесудебный. Однако при этом должны быть соблюдены правила, предусмотренные гл. IX Закона об ипотеке.

        В п. 3 Закона об ипотеке говорится  о гарантиях прав граждан, не  являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользования жилыми помещениями, в частности по договору найма жилого помещения или аренды. При обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации такие лица выселению не подлежат. Расторжение договора с ними возможно по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей жилищного законодательства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. Ведь в современной жизни термин «ипотека» означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит.

     Схематично  ипотечное кредитование можно представить  следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит.

     Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом факторов:

     -ограниченный платежеспособный спрос населения.

     -недостаточные объемы при невысоком к тому же качестве жилищного строительства;

     -низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

     -неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

     -психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

     -неоправданное количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании. Так, только строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки;

     -высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;