Органы местного самоуправления
принимают решения об ипотеке
земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности
и указанных в п.1 ст.62.1 Закона
об ипотеке. Решения об ипотеке
земельных участков, государственная
собственность на которые не
разграничена и которые указаны в п.1 ст.62.1,
принимаются органами государственной
власти субъектов Российской Федерации
или органами местного самоуправления,
наделенными полномочиями на распоряжение
указанными земельными участками в соответствии
с законодательством Российской Федерации.
Когда публичные торги по продаже
земельного участка, объявлены
несостоявшимися, ипотека такого
земельного участка прекращается
(ст.62.1).
Ограничение
ипотеки земельных участков, чьим
собственником является государство
или субъект Российской Федерации,
скорее обусловлено причинами политического
порядка. Очевидно, законодатель исходил
из необходимости сохранения территориальной
целостности России и закрепления резерва
государственных земель. Такие земельные
участки могут передаваться в хозяйственное
ведение государственным и муниципальным
унитарным предприятиям и в оперативное
управление учреждениям и казенным предприятиям.
Следует обратить внимание на противоречие
п. 1 ст.63 Закона об ипотеке и статьи положениям
п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, допускающего
ипотеку имущества, принадлежащего залогодателю
на праве хозяйственного ведения. Кроме
того, этот пункт противоречит также п.
3 ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым
земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться или переходить от одного
лица к другому иными способами в той мере,
в какой их оборот допускается законами
о земле и других природных ресурсов. Однако
Закон об ипотеке к таковым законам не
относится.
Определение земель сельскохозяйственного
назначения дается в п. 1 ст. 46 Градостроительного
кодекса РФ, в котором сказано, что «в пределах
границ (черты) городских и сельских поселений
выделяются зоны сельскохозяйственного
использования, занятые пашнями, садами,
виноградниками, огородами, сенокосами,
пастбищами, а также сельскохозяйственными
строениями, зданиями, сооружениями».
Несколько иное определение дается в новом
ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 77 землями
сельскохозяйственного назначения признаются
земли за чертой поселений, предоставленные
для нужд сельского хозяйства, а также
предназначенные для этих целей. Представляется
более правильным установление минимального
размера земельного участка в новом ЗК
РФ либо в порядке, им определенном.
Однако законодатель пошел по
другому пути. Очевидно, это объясняется
тем, что количество пригодной к использованию
земли существенно различается в различных
регионах Российской Федерации. Уже в
настоящее время различные регионы имеют
«свои» нижние и верхние пределы размеров
земельных участков.
В п. 1 ст.64 Закона об ипотеке, законодатель
воспроизводит норму п. 4 ст. 340 ГК РФ о том,
что при ипотеке земельного участка построенные
на нем здания и сооружения, которые принадлежат
залогодателю, его судьбе не следуют. Залогодатель
- собственник здания или сооружения сохраняет
право на данные объекты и приобретает
право ограниченного пользования (сервитут)
соответствующей частью земельного участка
даже при последующем отчуждении предмета
ипотеки в результате обращения взыскания
на земельный участок. Правило о наличии
у залогодателя права распоряжаться принадлежащими
ему зданиями и сооружениями на заложенном
земельном участке следует из п. 1 с.64 Закона
об ипотеке, так как на указанные объекты
право залога не распространяется.
Когда такое здание или сооружение
приобретается другим лицом, то,
при отсутствии у покупателя соглашения
с залогодержателем об ином, его права
на заложенный земельный участок также
имеют ограничения по пользованию им,
как это установлено ч. 2 п. 1 ст.64 Закона
об ипотеке. Норма п. 3 предусматривает
связанность залоговых отношений, если
имеет место одновременно ипотека земельного
участка и находящегося на нем здания
или сооружения одному залогодержателю.
Ст.64.1
Закона об ипотеке устанавливает
диспозитивное правило, при котором
земельный участок, приобретенный
с использованием кредитных средств
банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа, предоставленного
другим юридическим лицом на приобретение
этого земельного участка, находится под
залогом (обременением). Однако если иные
правила предусмотрены специальным федеральным
законом или оговорены в договоре, то применяются
правила соответственно закона или договора.
На начало 2009 г. в системе ипотечного
кредитования России участвовали
более 190 банков. Однако у преобладающего
большинства банков нет доступа
к достаточным для долгосрочного кредитования
ресурсам. В связи с этим представляется
маловероятным дальнейшее снижение процентных
ставок и существенное увеличение объемов
кредитов без создания условий для привлечения
в эту сферу достаточных долгосрочных
ресурсов.
Универсальным механизмом привлечения
длинных кредитных ресурсов должны
стать ипотечные ценные бумаги,
законодательное регулирование
которых до недавнего времени
находилось в зачаточном состоянии.
С их помощью банки получат
возможность быстро возвращать вложенные
в ипотечное кредитование средства, а
покупатели таких бумаг при ликвидации
банка будут наделяться правами кредиторов.
Совсем недавно государственная дума
взялась за разрешение этой недоработки.
В результате ударной работы парламента
были приняты в третьем чтении последние
17 законопроектов из пакета нормативных
актов о создании рынка доступного жилья
в России (первые восемь приняты еще в
середине прошлого года). Среди них и поправки
к закону «Об ипотечных ценных бумагах»,
снимающие существовавшие ранее противоречия
между некоторыми положениями этого закона
и другими нормативными актами. Тем самым
уничтожено препятствие, мешавшее появлению
первых ипотечных ценных бумаг в России.
И хотя для того чтобы механизм ипотечных
облигаций заработал, необходимо принять
еще целый ряд подзаконных актов, появление
первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами, уже не за горами. Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию
начало подготовку к дебютному выпуску
ипотечных облигаций. Если все необходимые
акты будут скоро приняты, агентство эмитирует
первые бумаги уже в этом году.
Ст.64.2 Закона об ипотеке регулирует
отношения, во-первых, при строительстве
на земельном участке здания
или сооружения с использованием
кредитных средств банка или
иной кредитной организации либо средств
целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом на строительство, во-вторых,
право аренды такого земельного участка.
В этих случаях как сам земельный участок,
так и право его аренды находятся под залогом
(обременением) с момента государственной
регистрации права собственности заемщика
на построенные или строящиеся здание
или сооружение либо с момента получения
органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав, уведомления залогодателя
и залогодержателя о заключении кредитного
договора (договора займа с условием о
целевом использовании) с приложением
указанного договора. Залогодержателем
по такому залогу является банк или иная
кредитная организация либо другое юридическое
лицо, предоставившие кредит или целевой
заем на строительство здания или сооружения.
В абз. 1 п. 1 ст.65 Закона об ипотеке
содержится общее правило о
том, что залогодатель имеет
право без согласия залогодержателя
возводить в установленном порядке
здания или сооружения (установленный
порядок предполагает получение необходимых
разрешений в государственных органах)
на заложенном земельном участке. Эта
норма имеет диспозитивный характер, и
в договоре ипотеки может быть установлено
либо запрещение их возведения, либо получение
предварительного согласия залогодержателя
на их возведение. В абз. 2 п. 1 содержится
ограничение указанного общего правила,
заключающееся в том, что, если возведенное
на заложенном участке здание или сооружение
влечет или может повлечь ухудшение обеспечения,
предоставленного залогодержателю ипотекой
этого имущества, залогодержатель вправе
потребовать изменения договора об ипотеке,
в том числе, если это необходимо, путем
распространения ипотеки на возведенное
здание или сооружение. При этом не поясняется,
что имеется в виду под ухудшением обеспечения.
Таким образом, речь идет об оценочном
понятии, допускающем различные его толкования,
что может повлечь множество конфликтов.
В п. 2 ст.65 Закона об ипотеке
говорится о дополнительных гарантиях
для владельцев закладной: указанное
выше право залогодателя может быть реализовано
только в том случае, если оно предусмотрено
в закладной, с соблюдением условий, которые
в ней отражены.
Ст.66 Закона об ипотеке воспроизводит
положения п. 5 ст. 340 ГК РФ. Общим
правилом является норма о
том, что к приобретателю земельного участка
от залогодателя-собственника переходят
права и обязанности по отношению к другому
лицу, являющемуся собственником здания
(сооружения), расположенного на участке,
на который залогодержателем было обращено
взыскание.
При решении практических вопросов
землепользования в Российской
Федерации применяется показатель,
именуемый «нормативная цена земли».
Он был введен ст. 25 Закона РФ от 11 октября
1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (с изменениями
и дополнениями на 29 декабря 1998 г.) для
обеспечения экономического регулирования
земельных отношений при передаче земли
в собственность, установлении коллективно-долевой
собственности на землю, передаче по наследству,
дарении и получении банковского кредита
под залог земельного участка.
Нормативная цена земли - показатель,
характеризующий стоимость участка
определенного качества и местоположения,
исходя из потенциального дохода
за расчетный срок окупаемости.
Порядок определения нормативной
цены земли установлен Постановлением
Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О
порядке определения нормативной цены
земли».
Пунктом 1 данного Постановления
установлено, что нормативная
цена земли ежегодно определяется
органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации
для земель различного целевого назначения
по оценочным зонам, административным
районам, поселениям или их группам. Предложения
об оценочном зонировании территории
субъекта Федерации и о нормативной цене
земли по указанным зонам представляются
комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
В п. 2 Постановления делегированы
полномочия органам местного
самоуправления (администрации), которые
по мере развития рынка земли
могут своими решениями уточнять
количество оценочных зон и
их границы, повышать или понижать
установленную в соответствии с п. 1 указанного
Постановления нормативную цену земли,
но не более чем на 25 процентов.
Установленная таким образом
рыночная цена земли, т.е. в
соответствии с пунктами 1 и 2 Постановления,
не должна превышать 75 процентов
уровня рыночной цены на типичные земельные
участки соответствующего целевого назначения
(п. 3 Постановления).
Нормативная цена земли фиксируется
в Государственном земельном
кадастре (это действующая на
всей территории страны методически
унифицированная система регистрации
прав на землю и связанную с ней недвижимость,
учета и оценки земельных участков) по
каждому участку наряду со сведениями
об изменении его статуса, границ, площади
и о расположенных на нем строениях. Эти
данные востребованы всеми системами
информационного обеспечения рынка недвижимости
и ее государственной регистрации. Нормативная
цена земли служит базой для установления
ставок арендной платы и стартовых цен
продажи земли из государственных и муниципальных
запасов.
В
п. 1 ст.68 Закона об ипотеке содержится
предписание о том, что приобретатель
земельного участка, так же как и залогодатель,
должен руководствоваться требованиями
о его разрешенном использовании, т.е.
в соответствии с целями, для которых данный
участок предназначен. Одновременно он
также не вправе, например, ограничить
проезд (проход) по участку, техническое
обслуживание или ремонт зданий (сооружений)
и другие существующие условия использования
данного земельного участка.
Если ввиду изменившихся обстоятельств
лицу, которое приобрело заложенный
земельный участок, потребуется изменить
назначение участка, то сделать это оно
может только в случаях, предусмотренных
действующим земельным законодательством,
и по правилам, содержащихся в нем.
Собственность на землю и другие
ресурсы, как и любой другой институт
собственности, имеет свою специфику,
определяемую социально-экономическими
причинами и особенностями ее субъектов.
Регулирование сделок с землей, находящейся
в собственности граждан и юридических
лиц, осуществляется гражданским законодательством
с учетом земельного, лесного, природоохранного
и иного специального законодательства.
В том случае, когда земельное или иное
законодательство устанавливает другой
порядок перехода права собственности
на землю, нежели гражданское законодательство,
а также когда предусматриваются ограничения
для совершения сделок, действуют специальные
нормы, а не общие нормы гражданского законодательства.
3.3.Ипотека
жилых домов и квартир