Договор купли продажи недвижимости

     Правомерность постановления таможенного органа о наложении на судно ареста подтверждена постановлениями апелляционной инстанции арбитражного суда от 28 июня 1999 года и федерального арбитражного суда округа от 25 августа 1999 года по иску ОАО "СК "Востоктрансфлот" к Дальневосточной оперативной таможне.

     Довод судебных инстанций о том, что  на момент передачи судна покупателю (1 июня 1999 года) арест был снят решением суда от 17 мая 1999 года, значения для данного спора не имеет, поскольку это решение по состоянию на 1 июня 1999 года не вступило в законную силу, а затем было отменено постановлением апелляционной инстанции от 28 июня 1999 года. Кроме того, передача недвижимого имущества, как указывалось ранее, не влечет перехода права собственности на это имущество.

     В материалах дела отсутствуют также  доказательства исполнения ЗАО «Римско» в полном объеме обязательств по оплате судна: представлен лишь один акт приема-передачи акционерным обществом «СК «Востоктрансфлот» векселя на сумму 2857000 руб. Акт приема-передачи второго векселя на такую же сумму и доказательства оплаты векселей, срок оплаты которых наступил, в материалах дела отсутствуют.

     При таких обстоятельствах все состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение для исследования и оценки этих обстоятельств (постановление от 14 ноября 2000 года № 8295/00).

      Огромное  количество дел связано с государственной регистрацией недвижимого имущества. В соответствие со ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ (ст. 131 ГК РФ). На первый взгляд каждому человеку понятно, что запись государственной регистрации недвижимости и  само зарегистрированное право – это разные вещи. Но на практике уловить разницу и правильно определить субъектный состав процесса не так просто даже опытным судьям. Например, государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу.²⁷ Истцом в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Министерство государственного имущества РФ (на стороне истца) и ЗАО (на стороне ответчика).

  Решением  в удовлетворении искового требования отказано.

    Постановлением  апелляционной инстанции решение  отменено, исковые требования удовлетворены.

    Федеральный арбитражный суд округа оставил  постановление апелляционной инстанции без изменения.

    В протесте предлагалось упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

  Президиум удовлетворил протест по следующим  основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

    Предъявляя  исковое требование, государственное  предприятие ссылалось на то, что  указанным    свидетельством   нарушено его право    на приобретение    права    хозяйственного

ведения на спорное здание согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ "О государственной поддержке  средств массовой информации и книгоиздания в Российской Федерации", а также на необоснованное требование ЗАО о расторжении договора аренды с истцом и освобождении последним занимаемого помещения в спорном здании.

    Оспариваемым  свидетельством зарегистрировано право  собственности на нежилое здание площадью 722,4 кв. метра. Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды, заключенного с Госкомимуществом России и ЗАО, занимает в этом здании помещения площадью 248,2 кв. метра.

________________________________________

²⁷ – Хозяйство и право, 2002, № 3 с. 124

    Частью 3 ст. 5 ФЗ "О государственной поддержке  средств массовой информации и книгоиздания в Российской Федерации" установлено, что редакциям средств массовой информации передаются в хозяйственное ведение помещения, которыми они владеют либо пользуются в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности.

     Однако, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды апелляционной и кассационной инстанций не исследовали вопрос о том, в какой мере оспариваемое свидетельство нарушает права истца, не выясняли вопрос о фактическом пользовании истцом помещениями в здании, имея в виду, что часть занимаемых по договору аренды помещений государственное предприятие без согласия арендодателя передало в субаренду другому юридическому лицу.

     В связи с этим постановления апелляционной  и кассационной инстанций подлежат отмене.

   Решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

     В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права.

     Несмотря  на то, что истец в обоснование  своих требований ссылался на отсутствие у ЗАО правовых оснований считать себя единоличным собственником спорного объекта недвижимости и на незаконность сделки по передаче ему этого объекта в собственность, суд рассмотрел вопрос о правомерности заключения договора купли-продажи, по которому правопредшественник ЗАО приобрел в собственность спорное здание, необоснованно отклонив ходатайство акционерного общества о привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.

     Поскольку судебные акты приняты по недостаточно полно исследованным материалам дела, они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение (постановление от 10 июля 2001 года № 4794/00).

      В последнее время многие государственные  учреждения совершают сделки купли  продажи недвижимости с различными юридическими лицами, что вызывает у судов огромное количество вопросов. В соответствие с п. 2 ст. 299 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности. Но порой суды «лишают» государственные учреждения вышеуказанного права. Например, Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению министерства РФ по налогам и сборам по области о признании недействительным заключенного между акционерным обществом — продавцом и Государственной налоговой инспекцией по области — покупателем (ныне — Управление Министерства РФ по налогам и сборам по области; далее — налоговая инспекция) договора от 30 июня 1995 года купли-продажи нежилого помещения площадью 492,2 кв. метра, находящегося на 11-м этаже здания²⁸.

     Исковые требования мотивированы тем, что налоговая инспекция, являющаяся государственным учреждением, не имела права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, ибо совершение такой сделки противоречит целям и предмету ее деятельности. Оспариваемый договор купли-продажи заключен руководителем налоговой инспекции за пределами предоставленных ему полномочий.

     Определением  к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению государственным имуществом области (далее — комитет).

     Решением  иск удовлетворен: договор купли-продажи  от 30 июня 1995 года признан ничтожной  сделкой. Суд сослался на то, что  указанный договор заключен со стороны  покупателя государственным учреждением, осуществляющим оперативное управление переданным ему имуществом федеральной собственности, которое не. вправе от имени собственника

совершать сделки по приобретению в собственность  недвижимого имущества. Заключение оспариваемого договора не входило в компетенцию руководителя государственной налоговой инспекции. Заявления ответчика и третьего лица по делу об оспоримости упомянутой сделки и применении в отношении признания ее недействительной срока исковой давности судом

отклонены.

     Постановлением  апелляционной инстанции решение  отменено и в иске отказано, поскольку основания, приведенные истцом, позволяют сделать вывод об оспоримости совершенной сделки, а истец не входит в круг лиц, имеющих право ее оспаривать. Кроме того, суд первой инстанции неосновательно отклонил ходатайство о применении по делу срока исковой давности. Апелляционная инстанция указала также на то, что налоговая инспекция, заключая с истцом договор купли-продажи от 30 июня 1995 года, действовала в соответствии с целями своей деятельности, поскольку приобрела в результате упомянутой сделки служебное нежилое помещение с разрешения комитета. Это помещение в последующем было включено в реестр федеральной собственности и закреплено за ответчиком на праве оперативного управления.

_______________________________________

²⁸ - Хозяйство и право, 2002, № 4 с. 121

     Федеральный арбитражный суд округа постановление  апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

     В протесте предлагалось решение и  постановление суда кассационной инстанции  отменить, постановление апелляционной инстанции оставить в силе.

   Президиум протест удовлетворил по следующим  основаниям.

     Выводы  судов первой и кассационной инстанций  о том, что государственная налоговая  инспекция совершила сделку купли-продажи нежилого помещения, противоречащую целям и предмету ее деятельности, в силу чего она является ничтожной, неосновательны.

     Предметом купли-продажи по договору от 30 июня 1995 года выступает служебное нежилое помещение, используемое налоговой инспекцией для осуществления ее деятельности.

     Данное  служебное помещение было приобретено налоговой инспекцией за счет средств централизованного фонда социального развития Государственной налоговой службы РФ. Такой фонд был образован в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 31 декабря 1991 года №340 "О государственной налоговой службе Российской Федерации", п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 10 июля 1992 года № 3256-1 и на основании Указа Президент РФ от 10 августа 1994 года № 1678 и постановления Правительства РФ от 20 февраля 1995 года № 144 средства фонда использовались по определенным направлениям деятельности налоговых органов, в том числе для развития их социальной инфраструктуры и материально-технической базы.

     Указанными  законодательными актами Государственная  налоговая служба РФ была уполномочена утвердить порядок использования средств централизованного фонда.

     В соответствии с п. 15 Временного положения  о порядке образования и использования  централизованного фонда социального развития Госналогслужбы России, утвержденного ее приказом от 21 октября 1993 года № ВГ-3-10/83, суммы централизованного фонда социального развития, поступающие в распоряжение Госналогинспекции области, могли быть использованы на приобретение зданий.

     Пунктом 2 ст. 299 ГК РФ не исключалась возможность приобретения государственным учреждением по договору имущества, которое поступает в его оперативное управление.

     До  заключения упомянутой сделки территориальное  агентство Госкомимущества России в лице Комитета по управлению государственным имуществом области распоряжением от 27 июня 1995 года разрешило Государственной налоговой инспекции по области приобрести спорное помещение с условием последующего его закрепления за названной налоговой инспекцией на праве оперативного управления.

     Приобретенное налоговой инспекцией по договору купли-продажи от 30 июня 1995 года нежилое помещение было включено в реестр федерального имущества согласно свидетельству, выданному комитетом, и распоряжением комитета этот объект недвижимости закреплен за налоговой инспекцией на праве оперативного управления.