Договор купли продажи недвижимости

________________________

² Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). — М. 3995.

потребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

      Так, примером, что далеко не все перечисленные  в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми  данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи "абсолютно движимые" - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обоснованно. Кроме того, к разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

      Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики")- Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

      Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ПС РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

      Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное  в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

      Но  и внутри этой группы недвижимое имущество  неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты  природного происхождения (земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.⁴

_________________________

⁴См.:информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53"О гос. регистрации договоров аренды нежилых помещений".

      Вторую  группу недвижимого имущества в  соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 ГК составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Ввиду упомянутой выше проблемы следует согласиться⁵, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридически-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых".⁶

Необходимость в более гибком подходе к определению  понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных,⁷ во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота.

Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом

недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для

личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного  самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей".

      Поэтому одним из критериев деления имущества  на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и

возникшего  именно при изъятии имущества  из привычной среды использования, а не при

________________________________

⁵См.: Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок снедвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43; Фалилеев П.А. Правовые проблемы ипотеки морских судов//Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции).С. 27.

⁶ Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306

⁷ Черных А.В. Залог недвижимости в рос-ском праве. Москва, 1995. С. 57.

простом перемещении.

      Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских  судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них⁸.

      Вместе  с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации⁹. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

      Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

-     недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;¹⁰

-   вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

-       этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость;

-      эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

      Причем  прочность связи с землей считается  достаточной, если перемещение

объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность  причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи. 
 
 
 
 
 

__________________________________

⁸ Болтанова Е.С. Автореферат к.д. "Договор купли - продажи недвижимости". Томск, 2000.

  ⁹ГКРФ. Ст. 130,ч.2,п. 1.

¹⁰ Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167. 

§3.Понятие договора продажи недвижимости

      Договор продажи недвижимости является одним  из отдельных видов договора купли -продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

      Статья 454 ГК РФ п.] дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

      Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹¹

      Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество". 
 

^{____________________________________________________________}

¹¹ Садиков ОН «Комментарий к ГКРФ» М 1997 С. 127

§4.Форма договора

      Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

      Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

      Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.