Договор купли продажи недвижимости

="justify">     Учитывая  изложенное, Президиум» ВАС РФ решение, постановление апелляционной инстанции и постановление федерального арбитражного суда округа отменил, дело направил на новое рассмотрение (постановление от 15 августа 2000 года № 9144/99).

      В соответствие с п. 2 ст. 552 ГК РФ, если договором продажи недвижимости не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, на котором  находится вышеуказанный объект недвижимости, и получателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Это четко установлено законом. Тем не менее, многие суды выносят решения, противоречащие данной норме. Например, индивидуальный предприниматель Г. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права бессрочного пользования земельным участком площадью 444,8 кв. метра, занимаемым кафе, и об обязании ответчика выдать документы, подтверждающие право на данный земельный участок.²⁵

     После уточнения исковых требований истец  просил признать право бессрочного  пользования земельным участком площадью 627,78 кв. метра.

    Решением  за индивидуальным предпринимателем Г. признано право бессрочного пользования земельным участком площадью 627,78 кв. метра, занимаемым встроенно-пристроенным нежилым помещением — кафе. Кроме этого суд обязал администрацию города выдать Г. документы, подтверждающие указанные права на спорный земельный участок.

    Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

    В протесте предлагалось состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

  Президиум удовлетворил протест по следующим  основаниям.

     Как установлено при изучении материалов дела, истец (индивидуальный предприниматель) в соответствии с договором купли-продажи от 25 октября 1996 года приобрел в собственность у АОЗТ встроенно-пристроенное нежилое помещение, в котором расположено кафе.

     Истец, полагая, что при покупке объекта недвижимости он в силу закона приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и предыдущие владельцы, обратился в администрацию города с заявлением о(3 оформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Ответчик сообщил, что земельный участок под встроенно-пристроенным нежилым помещением может быть предоставлен только в арендное пользование. 

_________________________________________

²⁵ – Хозяйство и право, 2002, № 3 , с. 126. 

     Ввиду возникших разногласий истцом был заявлен иск о признании права бессрочного пользования земельным участком.

     Суд при удовлетворении исковых требований исходил из того, что продавец недвижимости (АОЗТ), несмотря на отсутствие у него правоустанавливающих документов, обладал правом бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, которое в результате совершения сделки купли-продажи помещения приобрел истец.

     Из  материалов дела следует, что первоначально  решением горисполкома от 20 апреля 1966 года на ранее отведенном земельном участке было разрешено строительство жилого дома с размещением на первом этаже кафе на 75 посадочных мест. Акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование от 20 декабря 1968 года оформлен на областное управление связи.

     В последующем встроенно-пристроенное нежилое помещение кафе площадью 317,8 кв. метра в установленном порядке было отнесено к муниципальной собственности.

     По  договору купли-продажи объекта  муниципальной собственности от 14 мая 1993 года городской фонд имущества продал ТОО встроенно-пристроенное нежилое помещение. При этом продавец выступал в качестве представителя собственника, как нежилого помещения, так и земельного участка.

     Согласно  п. 2 ст. 552 ГК РФ в том случае, когда  продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

     В договоре купли-продажи кафе отсутствует условие о предоставлении земель под кафе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Судом не исследовался вопрос, на каком же праве пользовалось земельным участком товарищество.

     В дальнейшем ТОО по договору от 18 ноября 1993 года продало АОЗТ приобретенный им ранее объект недвижимости.

     Истец приобрел нежилое помещение —  кафе у АОЗТ по договору от 25 октября 1996 года.

         Документы, подтверждающие право  пользования земельным участком, покупателями 
не оформлялись.

     Суд не установил, на каком правовом режиме использовали спорный земельный  участок покупатели недвижимости.

     При таких обстоятельствах утверждение  суда о том, что к истцу перешло  именно право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, сделано необоснованно.

     Кроме того, арбитражному суду при новом  рассмотрении спора необходимо оценить  довод ответчика о том, что акт бессрочного пользования земельным участком не может быть выдан на долю земельного участка без выделения границ этого участка в натуре (постановление от 24 апреля 2001 года № 6998/00).

      Одним из наиболее сложных правовых вопросов в сфере договоров купли-продажи  недвижимости является момент перехода права собственности. В соответствие с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда  отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. К сожалению, на практике определить такой момент гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд, поэтому многие суды сталкиваются с этой проблемой. Например, Закрытое акционерное общество "Римско" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Судоходная компания "Востоктрансфлот" (далее — ОАО "СК "Востоктрансфлот") и Государственной администрации морского рыбного порта о признании права собственности на танкер и о понуждении к регистрации права собственности на судно.²⁶

     Определением  к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика  суд привлек Дальневосточную  оперативную таможню.

   Решением  исковые требования удовлетворены.

   Постановлением  апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

     Федеральный арбитражный суд оставил названные  решение и постановление без  изменения.

     Принятые  судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи судна от 8 апреля 1999 года заключен до наложения таможенными органами ареста на судно (12 апреля 1999 года) и в судебном порядке не оспорен, поэтому истец в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться с таким иском.

   В протесте предлагалось состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать.

     Президиум указанные судебные акты отменил  с направлением дела на новое рассмотрение

в суд  первой инстанции по следующим основаниям.

     Из  материалов дела следует, что между  ОАО "СК "Востоктрансфлот" (продавцом) и ЗАО «Римско» (покупателем) 8 апреля 1999 года заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя танкер, зарегистрированный во Владивостокском морском рыбном порту, в течение семи рабочих дней с момента полной оплаты, но не ранее 1 июня 1999 года, а покупатель — принять и оплатить судно по цене 5 750 000 руб. В соответствии с этим договором продавец по акту приема-передачи от 1 июня 1999 года передал покупателю указанное судно. 

_________________________________________

²⁶ – Хозяйство и право, 2002, № 5, с. 118.

     Однако  б июля 1999 года сторонами были внесены  в договор изменения, в силу которых продавец обязался в срок не позднее 15 сентября 1999 года передать судно в собственность покупателя и подать в Государственную администрацию Владивостокского морского рыбного порта заявление об исключении судна из Государственного судового реестра, а покупатель — принять и не позднее 1 августа 1999 года оплатить судно двумя простыми векселями на сумму 2 875 000 руб. каждый.

     В материалах дела имеются два простых  векселя от 1 августа 1999 года со сроками  платежа 15 октября 1999 года и 1 ноября 1999 года, а также акт приема-передачи простого векселя от 1 августа 1999 года со сроком платежа 15 октября 1999 года векселедателем (ЗАО "Римско") векселедержателю (ОАО "СК "Восгоктрансфлот").

     Принимая  решение о признании за ЗАО  «Римско» права собственности на танкер, судебные инстанции исходили из положений п. 2 ст. 218 и п. 1 ст. 235 ГК РФ_, согласно которым право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, а одним из оснований прекращения права собственности является отчуждение собственником своего имущества.

     Между тем в соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

     Статьями 23, 24 Кодекса торгового мореплавания СССР от 17 сентября 1968 года, действовавшего на момент совершения сделки, было предусмотрено обязательное внесение судов в Государственный судовой реестр в одном из портов СССР.

     Требование  об обязательной регистрации судна  в одном из реестров судов Российской Федерации установлено и в ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 года.

     Таким образом, право собственности на спорное имущество до момента  государственной регистрации его перехода сохраняется за продавцом — ОАО "СК "Восгоктрансфлот" и фактически требования истца сводятся к обязанию Государственной администрации Владивостокского морского рыбного порта произвести регистрацию судна.

     Следовательно, у суда отсутствовали правовые основания  для удовлетворения требования акционерного общества «Римско» о признании за ним права собственности.

     Также без достаточных правовых оснований  на Государственную администрацию  Владивостокского морского рыбного порта возложена обязанность зарегистрировать право собственности ЗАО "Римско" на танкер при переходе этого права от ОАО "СК "Востоктрансфлот" к ЗАО "Римско".

     Принимая  такое решение, суд руководствовался п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому в  случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость при переходе по договору продажи недвижимости, суд может по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации права собственности.

     Однако  суд не учел, что 12 апреля 1999 года начальник  Дальневосточной оперативной таможни, рассмотрев материалы дела о нарушении ОАО «СК «Востоктрансфлот»  таможенных правил, в соответствии с ч. 1 ст. 279 Таможенного кодекса РФ издал постановление о наложении ареста на имущество общества. На основании этого постановления на танкер, находящийся в акватории Владивостокского морского рыбного порта, был наложен арест, о чем составлен протокол от 13 апреля 1999 года.

     В силу ст. 340 Таможенного кодекса РФ начальник таможенного органа Российской Федерации вправе наложить арест на товары, транспортные средства и иное имущество лица, привлекаемого к ответственности за нарушение таможенных правил.

     Растрата, отчуждение или сокрытие имущества, на которое наложен арест, не допускаются и влекут ответственность, предусмотренную уголовным законодательством Российской Федерации (ст. 340 Таможенного кодекса РФ).

     Так как собственником танкера на момент наложения на него ареста являлось ОАО «СК «Востоктрансфлот», решение суда об обязании Государственной администрации Владивостокского морского рыбного порта зарегистрировать право собственности ЗАО "Римско" на судно принято с нарушением Требований ст. 340 Таможенного кодекса РФ.