Договор купли продажи недвижимости

     Поэтому правомерно утверждение ОАО "Опытный  завод "Стройдормаш" о том, что  к нему в соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ перешло и право пользования земельным участком, на котором расположены здания и сооружения, ранее принадлежавшие Опытному заводу НПО "ВПТИстройдормаш" и перешедшие в собственность акционерного общества.

     Отказывая в признании недействительным постановления главы администрации района от 15 февраля 1999 года, арбитражный суд сослался на то, что срок действия договора от 29 декабря 1992 года закончился в январе 1996 года, поскольку согласно ст. 14 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент заключения договора, предельный срок временного пользования земельным участком не должен превышать трех лет. Последующее признание этой статьи недействующей на основании Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 не могло, по мнению суда, повлиять на правоотношения сторон и действие договора.

     Доводы  истца о переходе к нему права  пользования земельным участком в силу ст. 37 Земельного кодекса РФ суд отклонил, сославшись на преюдициальное значение судебных актов, принятых арбитражным судом по другому делу, где указано на непредставление акционерным обществом доказательств права собственности на здания и сооружения, расположенные на спорном участке.

     Однако  впоследствии при рассмотрении тем  же судом еще одного дела решением от 28 сентября 1998 года право собственности истца на упомянутые сооружения признано доказанным и акционерному обществу выданы свидетельства о регистрации права собственности.

     Следовательно, суду необходимо исследовать судебные акты по всем делам и установить, какие обстоятельства не подлежат повторному доказыванию.

     Кроме того, по сообщению администрации  района, между сторонами в настоящее  время достигнуто соглашение о выкупе строений, расположенных на спорном земельном участке. Данное обстоятельство также необходимо учесть при новом рассмотрении дела.

     Учитывая  изложенное, Президиум ВАС РФ решение  и постановление апелляционной  инстанции арбитражного суда по делу отменил, дело направил на новое рассмотрение (постановление от 21 ноября 2000 года № 8141/99).

        В соответствие с  п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом за лицом, осуществившим  постройку на не принадлежащем ему  земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Но многие суды не уделяют данному положению закона должного внимания. Например, Общество с ограниченной ответственностью "Дискус" (ранее — товарищество с ограниченной ответственностью) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города, Комитету по управлению имуществом и Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города о признании права собственности на объект незавершенного строительства²³.

     В качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований, на стороне  ответчика к участию в деле привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству города.

     Администрацией  города предъявлен встречный иск  об обязании ООО "Дискус" снести самовольно

возведенный объект незавершенного строительства.

  Решением  в удовлетворении иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

     Суд мотивировал решение тем, что  земельный участок под строительство  спорного объекта не выделялся, его возведение начато без разрешения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора на проведение строительных работ, а потому в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ данный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

_____________________________________________

²³ – Хозяйство и право, 2002, № 5 с. 122.

   Постановлением  апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

     Федеральный арбитражный суд округа названные  судебные акты отменил, иск о признании за ООО «Дискус» права собственности на не завершенный строительством объект удовлетворил, во встречном иске отказал.

     При этом суд кассационной инстанции  посчитал, что признание права  собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, выделенном на ограниченное время, не противоречит гражданскому законодательству, а признание судами первой и апелляционной инстанций спорного объекта самовольной постройкой является ошибочным.

     В протесте предлагалось постановление  кассационной инстанции отменить, решение  суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставить в силе.

   Президиум протест удовлетворил по следующим  основаниям.

     Как видно из материалов дела, ТОО «Дискус» 26 февраля 1993 года приобрело на открытых аукционных торгах имущество муниципального предприятия "Овощной магазин" с правом аренды помещения без последующего выкупа.

     Земельный участок площадью 0,03 гектара, на котором  расположено спорное строение, предоставлен товариществу в соответствии с постановлением главы администрации от 19 апреля 1993 года для эксплуатации овощного магазина и для этих целей заключен договор аренды земли от 20 апреля 1993 года.

     На  момент заключения договора купли-продажи  имущества от 4 марта 1993 года спорное нежилое помещение представляло собой отдельно стоящее одноэтажное сооружение.

     Постановлением  главы администрации города от 21 сентября 1994 года товариществу «Дискус» было разрешено в течение двух лет произвести реконструкцию овощного магазина с разработкой проектно-сметной документации, предусматривающей использование легковозводимых конструкций (с учетом временного размещения магазина). Этим же постановлением товариществу предписывалось согласовать проект с главным архитектором города и начать реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ в инспекции Госархстройнадзора.

     Однако  ТОО "Дискус" еще до издания  указанного постановления без согласия собственника произвело снос магазина и, не получив разрешения на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора, приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента.

     Согласно  п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

     Разрешения  инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ ООО "Дискус" не получило до настоящего времени.

     Земельный участок предоставлялся 000 "Дискус" целевым назначением для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства нового объекта.

     Поскольку разрешенная главой администрации города реконструкция здания для временного размещения магазина не произведена в установленный постановлением от 21 сентября 1994 года срок, а старое здание овощного магазина снесено полностью, это постановление отменено постановлением мэра города. Этим постановлением отменено также постановление главы администрации города от 19 апреля 1993 года в части предоставления ТОО "Дискус" упомянутого земельного участка. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 15 июня 1999 года по делу № А53-6531 договор аренды этого земельного участка от 20 апреля 1993 года расторгнут.

     При таких условиях вывод суда кассационной инстанции о том, что спорный  объект не является самовольной постройкой, противоречит п. 1 ст. 222 ГК РФ и не подтверждается имеющимися в деле документами.

     В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

     Исходя  из того, что ТОО "Дискус" земельный  участок постановлением главы администрации от 19 апреля 1993 года предоставлялся во временное пользование и для других целей, что указанное постановление отменено, а земельный участок под постройкой предполагается использовать под жилищное строительство, оснований для признания права собственности на возведенную постройку за истцом не имеется.

     Встречный иск об обязании 000 "Дискус" снести спорную постройку подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.

  Учитывая  изложенное, Президиум ВАС РФ постановление  федерального арбитражного суда округа отменил, решение, и постановление апелляционной инстанции оставил в силе (постановление от 19 сентября 2000 года № 1288/00).

      В соответствие с п. 3 ст. 552 ГК РФ, при  продаже недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования  соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Тем не менее, многие суды данное обстоятельство во внимание попросту не принимают. Например, Общество с ограниченной ответственностью "Калужский рынок" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с товарищества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка-1» 55 869 руб. задолженности за пользование земельным участком и 25 520 руб. неустойки за просрочку

платежа²⁴.

     В последующем истец, уточнив исковые  требования, просил взыскать 65 353 руб. упущенной выгоды. Кроме того, заявлено требование об освобождении земельного участка.

     Решением  иск удовлетворен в части взыскания 65 353 руб. Требование об освобождении земельного участка к рассмотрению не принято.

   Постановлением  апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

     Федеральный арбитражный суд округа названные  судебные акты оставил без изменения.

     В протесте предлагалось указанные судебные акты отменить, дело направить на новое  рассмотрение.

   Президиум протест удовлетворил по следующим  основаниям.

     Как видно из материалов дела, суд, удовлетворяя иск о взыскании упущенной выгоды, исходил из того, что истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен магазин ответчика, в силу ст. 606 ГК РФ вправе извлекать доходы, получаемые от использования этого участка. По мнению суда, источником доходов для ООО "Калужский рынок" является получение платы за предоставление во временное пользование участков и помещений на арендуемой территории (субаренду) для организации торговли и предоставление платных услуг лицам, торгующим на рынке.

     С 1 января 1998 года ответчик не вносит истцу  плату за пользование земельным  участком. При обычных условиях гражданского оборота, если бы ответчиком не был занят участок площадью 103 кв. метра, истец мог бы получить доход в сумме 65 353 руб.

     Однако  суд при рассмотрении этого дела не проверил утверждения сторон о  том, что ТОО «Хозяюшка-1» с 24 января 1994 года является собственником магазина-палатки, расположенного на территории рынка.

     Между тем это обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

     Согласно  ст. 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

     При новом рассмотрении спора суду необходимо проверить, действительно ли приобретенный по договору от 30 декабря 1993 года магазин является объектом недвижимости. Утверждение суда о том, что торговый павильон (согласно техническому паспорту БТИ — магазин) площадью 103 кв. метра является некапитальным временным строением, не основывается на имеющихся в деле доказательствах.

     Таким образом, суду следует оценить и  правомерность включения в договор аренды земельного участка, заключенный городской управой с ТОО "Калужский рынок", площади земельного участка, занятого магазином "Хозяюшка-1". 

___________________________________________

²⁴ – Хозяйство и право, 2002, № 5 , с. 127.

     В зависимости от результатов исследования изложенных обстоятельств суду необходимо принять решение по спору.