Договор купли продажи недвижимости

_______________________________

²⁰ – Хозяйство и право, 2002 г. № 5, с. 120.

 Решением  исковые требования удовлетворены.

 Постановлением  апелляционной инстанции решение  оставлено без изменения.

    Федеральный арбитражный суд округа судебные акты отменил, в иске отказал.

    В протесте предлагалось постановление  суда кассационной инстанции отменить, решение суда первой и постановление апелляционной инстанций оставить в силе.

    Президиум все названные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

    Судебными актами арбитражного суда, принятыми  по другому делу, удовлетворены исковые требования предпринимателя Ф. о признании недействительными торгов по продаже магазина, состоявшихся 12 апреля 1999 года, договора купли-продажи от 12 апреля 1999 года, заключенного по результатам этих торгов (протокола о результатах торгов), а также свидетельства о праве собственности на спорный магазин, выданного победителю торгов — мясокомбинату областным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Торги были признаны недействительными на основании ст. 448 и 449 ГК РФ как проведенные с нарушением правил проведения торгов.

    Кроме того, решение мотивировано незаконными действиями судебного пристава-исполнителя, установленными определением арбитражного суда по другому делу.

    Поскольку признаны недействительными торги  и протокол о результатах, имеющий  силу договора, а также свидетельство о праве собственности победителя торгов — мясокомбината, предприниматель Ф. обратился с иском к мясокомбинату об истребовании имущества из чужого незаконного владения, считая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для владения имуществом.

    Удовлетворяя  исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что имущество выбыло из владения предпринимателя помимо его воли, а покупатель — мясокомбинат не может быть признан добросовестным приобретателем, ибо являлся единственным покупателем на торгах и, следовательно, неправомерность приобретения объекта недвижимости в нарушение норм закона ответчику была известна.

  Апелляционная инстанция решение оставила без  изменения, однако в постановлении  указала, что мясокомбинат является добросовестным приобретателем, так как до вынесения в июне 1999 года межрайонной прокуратурой постановления об отказе в возбуждении уголовного дела против судебного пристава ответчик не мог знать об отсутствии у отчуждателя права на продажу магазина, осуществленного на торгах в апреле 1999 года. Следовательно, поскольку имущество выбыло из владения предпринимателя помимо его воли, оно подлежит возврату собственнику независимо от добросовестности приобретателя.

    Между тем, удовлетворяя иск об истребовании имущества на основании ст. 301 ГК РФ как виндикационный, названные судебные инстанции не учли, что имущество предпринимателя перешло к ответчику в результате гражданско-правовой сделки, которой являются торги, впоследствии признанные недействительными. Таким образом, требования о возврате имущества собственнику от покупателя могли быть осуществлены лишь в порядке применения последствия недействительности сделки на основании ст. 167 ГК РФ, а не путем виндикации. При этом не имеет значения, что торги по продаже имущества истца проводились по поручению судебного пристава-исполнителя ООО "Инвестцентр", так как последнее не являлось стороной в сделке, а выполняло лишь функции посредника.

     Отменяя решение суда первой и постановление  апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции обоснованно указал на ошибочность разрешения заявленного иска по основаниям, предусмотренным ст. 301 ГК РФ, поскольку в данном случае возврат имущества должен осуществляться по правилам ст. 167 ГК РФ о применении последствий недействительности торгов.

     Однако, сделав обоснованный вывод о наличии оснований для применения последствий недействительности сделки, суд кассационной инстанции неправомерно мотивировал отказ в удовлетворении иска тем, что истец должен предъявить новый иск об истребовании имущества в порядке применения последствий недействительности сделки. Истцом заявлен иск о возврате имущества в связи с признанием торгов недействительными. Ссылка же истца на то, что им заявлен иск о виндикации, не препятствует суду применить при разрешении требований те правовые нормы, которые регулируют данные правоотношения.

     Учитывая  изложенное, Президиум ВАС РФ решение, постановление апелляционной инстанции и постановление федерального арбитражного суда округа отменил, дело направил на новое рассмотрение (постановление от 17 октября 2000 года № 2868/00).

        В соответствие с п. 1 ст. 454 ГК  РФ, по договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется  передать вещь (товар) в собственность  другой стороне (покупателю), а  покупатель обязуется принять  этот товар и уплатить за  него определенную денежную сумму (цену). А в соответствие с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Именно расторгнут, а не признан недействительным, как ошибочно считают некоторые суды. Например, комитет по управлению имуществом города (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу открытого типа «Техноторговый центр «Гарант» (далее – АООТ «ТТЦ «Гарант») о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и  
 

применении  последствий недействительности сделки²¹.

      Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не перечислил истцу обусловленные  договором платежи в полном объеме, то есть существенно нарушил договорные обязательства.

      Решением  иск удовлетворен. Суд признал  договор недействительным и обязал АООТ «ТТЦ «Гарант» возвратить комитету спорное нежилое помещение, а  комитет – возвратить АООТ «ТТЦ «Гарант» 109 503 руб.

      В протесте предлагалось решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.

      Президиум протест удовлетворил по следующим  основаниям.

      Как следует из материалов дела, между  Фондом имущества города (правопреемник  – Комитет по управлению имуществом города) и АООТ «ТТЦ «Гарант» был  заключен договор купли-продажи упомянутого нежилого помещения.

      В соответствии с условиями договора покупатель обязан уплатить 113 255 074 руб. (неденоминированных), а продавец – передать нежилое помещение покупателю в собственность после оплаты.

      Помещение было передано покупателю по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору.

      Материалы дела свидетельствуют о  том, что обязательства покупателя по оплате нежилого помещения исполнены частично в сумме 109 503 руб., долг составляет 3751 руб.

     Принимая  решение о признании договора купли-продажи недействительным, суд не учел, что согласно п. 59 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ такой отказ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

     Суд также не учел, что в силу названной статьи Кодекса договор, может быть, расторгнут при существенном его нарушении.

     Между тем по расчету комитета долг покупателя за нежилое помещение составляет незначительную часть его стоимости. Поэтому суду следовало выяснить, обращался ли продавец к

покупателю  с требованием о погашении  долга и был ли этот долг погашен.

Суд, принимая решение о применении последствий  недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ), не выяснил, возможен ли возврат имущества первоначальным покупателем. В обращении к суду городской регистрационной палаты указано, что палатой зарегистрированы договоры о продаже

^{___________________________________________________________}

²¹ – Хозяйство и право, 2002 г. № 5, с. 121.

недвижимости, заключенные АООТ "ТТЦ "Гарант" с ТОО "Фирма "Одежда" и гражданкой В.

     Так как решение суда принято без  исследования указанных обстоятельств, судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

     Учитывая  изложенное, Президиум ВАС РФ решение  арбитражного суда отменил, дело направил на новое рассмотрение (постановление от 3 октября 2000 года № 1940/99).

      За  последние несколько лет из-за принятия нового Земельного кодекса  РФ количество споров, связанных с  договорами купли-продажи земельных  участков резко возросло.

         В соответствие со ст. 37 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здания, строения, сооружения вместе с этими объектами  переходит и право пользования  земельными участками. Но, тем не менее, многие суды выносят решения, противоречащие данному правилу. Например, Открытое акционерное общество "Опытный завод "Стройдормаш" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района о признании недействительным постановления главы администрации от 15 февраля 1999 года о зачислении земельного участка общей площадью 12 350 кв. м в спецфонд администрации района в связи с окончанием срока действия договора временного пользования от 29 декабря 1992 года, заключенного между администрацией района и АООТ.²²

    Определением  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству района.

  Решением  в удовлетворении искового требования отказано.

  Постановлением  апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

    В протесте предлагалось упомянутые судебные акты отменить и удовлетворить заявленный иск.

    Президиум судебные акты отменил с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

    Как следует из материалов дела, решением исполкома городского Совета депутатов трудящихся от 8 декабря 1965 года Опытному заводу научно-производственного объединения

"Всесоюзный  проектно-технологический институт  строительного и дорожного машиностроения"

(далее  — Опытный завод НПО "ВПТИстройдормаш") разрешено в период строительства инженерного корпуса использовать заводской барак, а также прилегающую к нему территорию размером 50 на 90 м для размещения складских помещений и территорию за двухэтажным зданием завода для временного размещения оборудования. 

___________________________________

²² – Хозяйство и право, 2002 г. № 5 с. 116. 

     Решением  исполкома городского Совета народных депутатов от 18 сентября 1979 года НПО "ВПТИстройдормаш" разрешены снос упомянутого заводского барака и  строительство на освободившемся участке временного сборно-разборного модуля размером 30 на 60 м для его использования в качестве складского помещения.

     Администрацией  района и АООТ "Опытный завод  «Стройдормаш» 29 декабря 1992 года заключен договор о передаче во временное пользование земельного участка площадью 12 350 кв. м без указания срока действия данного договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района. Названным договором предусмотрена возможность изъятия администрацией района указанного участка для общественных и государственных нужд в соответствии с действующим законодательством с предоставлением равноценного участка для производственных целей на безвозмездной основе. О необходимости освободить участок администрация должна письменно известить землепользователя не менее чем за год до прекращения права пользования.

     Главой  администрации района 15 февраля 1999 года издано постановление, в котором  указано, что договор от 29 декабря 1992 года утратил силу, в связи, с чем земельный участок зачисляется в специальный фонд администрации района.

     Оспаривая это постановление, истец представил суду документы о том, что Опытный  завод НПО "ВПТИстройдормаш" в  процессе приватизации на основании  Указа Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721 преобразован в акционерное общество, в уставный капитал которого в составе другого имущества вошли здания и сооружения, расположенные на спорном земельном участке. С учетом данного обстоятельства арбитражный суд решением от 28 сентября 1998 года по другому делу обязал областную регистрационную палату осуществить регистрацию объектов недвижимости в соответствии с планом приватизации завода.