Договор купли продажи недвижимости

     Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от

13 ноября 2001 г. в удовлетворений требований отказано. 

____________________________________

¹⁸  БВС . РФ . 2001 № 8 с. 9.

      Апелляционным решением Тукаевского районного  суда Республики Татарстан от 10 декабря 2001 г. решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований.

      Президиум Верховного Суда Республики Татарстан 21 августа 2002 г. апелляционное решение  оставил без изменения, а протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене апелляционного решения, -  без удовлетворения.

      Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя  Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления президиума с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила по следующим основаниям.

      Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции  сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л. от 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии ее в члены ПОСТ «Весна-2».

      С таким выводом суда согласиться  нельзя.

      В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

      Исходя  из содержания приведенной нормы  Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут  эти участки продать. Однако в  материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

      Указание  суда надзорной инстанции на то, что Л. подавала в садоводческое  товарищество заявление об исключении ее из членов товарищества, а истица обращалась с заявлением о принятии ее в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи, с чем, что договор купли-продажи можно считать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и принятии К.

      Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

      В соответствие со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

      В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор  о ее продаже считается незаключенным.

      Согласно  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или документу о передаче.

      Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома.

      При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи об отказе в иске не имелось, решение суда следует признать законным, а апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

      В соответствие с п. 2 ст. 253 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В соответствие с п. 3 ст. 253 ГК РФ, совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Эти правила действуют лишь в том случае, если лицо действительно являлось участником совместной собственности, данный же факт подчас и необходимо установить суду. Например, К. обратилась в суд с иском к ИЧП "КВТ", ЗАО «АНВиК» и Л. о признании недействительным договора купли-продажи цеха пенополиуретановой изоляции труб от 25 июля 1994 г., применении последствий ничтожной сделки, а также признании недействительными последующих договоров купли-продажи цеха, мотивировав требования тем, что при заключении договора купли-продажи цеха между названными предприятиями не было получено ее согласия как супруги учредителя ИЧП "КВТ" — В. на распоряжение общим имуществом. Заявительница считает недействительными и последующие сделки с указанным выше цехом, так как руководитель ЗАО "АНВиК", зная, что спор в отношении данного имущества находится в суде, распорядился им¹⁹.

     Решением  Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа от 17 апреля 1998 г. (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа от 30 июня 1998 г.) незавершенный строительством упомянутый цех, находящийся в г. Нижневартовске, признан общей совместной собственностью К. и В., договор купли-продажи незавершенного строительством цеха признан недействительным и каждая из сторон обязана возвратить друг другу все полученное по сделке. Также признан недействительным с применением двухсторонней реституции договор купли-продажи цеха от 3 апреля 1997 г., заключенный между ЗАО "АНВиК" и Л.

     Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 июня 2001 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, удовлетворила по следующим основаниям.

  К., обращаясь с требованиями о признании недействительной сделки купли-продажи незавершенного строительством цеха пенополиуретановой изоляции труб, совершенной между ИЧП "КВТ" и ЗАО "АНВиК" на основании заключенного между ними договора № 9 цеха от 25 июля  1994 г., указывала, что ИЧП "КВТ" было создано на основе совместного имущества в период брака, следовательно, она имеет равное с супругом право на имущество данного предприятия и поэтому при отчуждении имущества необходимо ее согласие.

        Признавая недействительным договор купли-продажи незавершенного (а в последующем уже завершенного) строительством цеха с применением двухсторонней реституции, суд исходил из положений ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ), предусматривающей, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Эта сделка была признана недействительной, так как при ее совершении между ИЧП "КВТ" и ЗАО "АНВиК" не было получено согласие истицы — супруги собственника и руководителя ИЧП "КВТ".

     Выводы  суда нельзя признать правильными. Из материалов дела следует, что сделка по продаже спорного имущества совершена  в июле 1994 г. Следовательно, разрешая спор о признании ее незаконной (недействительной), суд должен был руководствоваться действовавшим на тот период законодательством.

Положения ст.ст. 33—35 СК РФ, введенного в действие с 1 марта 1996 г., регулируют индивидуальное (семейное) частное предприятие.

_______________________________________

¹⁹ – БВС. РФ . 2001 г. № 7 с. 10.

     Порядок образования предприятий и предпринимательская деятельность регулировались специальным нормативным актом — Законом РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (с изменениями от 20 июля 1993 г.).

     В соответствии с п. 1 ст. 8 названного Закона индивидуальным предприятием является предприятие, принадлежащее гражданину на праве собственности или членам его семьи на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено договором между ними. Таким образом, индивидуальное предприятие могло находиться либо в единоличной, либо в общей долевой собственности.

     Как видно из материалов дела, ИЧП "КВТ" учреждено гражданином В. единолично в апреле 1992 г. с уставным фондом в 1000 руб. На момент совершения оспариваемой сделки изменения в учредительные документы в части количества участников ИЧП внесены не были. К. участником предприятия не являлась.

     В силу действовавших на тот период норм пп. 2, 3 ст. 46 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (в дальнейшем — Основы) владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществлялось по согласию всех ее участников,

а при  недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом, арбитражным судом, третейским судом. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности — на определение и выдел доли. Порядок определения и выдела доли устанавливается законодательными актами.

     Поскольку К. не была участником ИЧП "КВТ", то ее согласия на совершение         оспариваемой сделки не требовалось.

     Согласно  ст. 11 Основ юридическим лицом  признается организация, которая имеет  в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом и выступает в суде, арбитражном суде, третейском суде от своего имени.

     В соответствии с разделом 2 Устава ИЧП "КВТ" предприятие "КВТ" является самостоятельным хозяйствующим субъектом, действует на принципе полного хозяйственного расчета и самофинансирования; свою деятельность осуществляет самостоятельно, от своего имени заключает все виды договоров, поскольку является юридическим лицом.

     На  основании ст. 14 Основ юридическое  лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законодательством и учредительными документами.

     Как видно из материалов дела, а также содержания оспариваемого договора купли-продажи от 25 июля 1994 г., он был заключен между двумя юридическими лицами; от имени ИЧП "КВТ" договор был подписан В. как директором этого предприятия, который руководствовался положениями п. 6.4 Устава ИЧП "КВТ" (предприятие (учредитель или директор) без доверенности действует от имени предприятия, представляет его интересы, распоряжается имуществом, заключает договоры и т.д.).

     Суд первой инстанции не принял во внимание, что из учредительных документов ИЧП "КВТ" и других материалов дела не усматривалось выполнение К. функции (обязанности) органа управления данным предприятием. Поэтому ее согласия на совершение оспариваемой сделки не требовалось.

     Суд не учел, что, если предприятие было создано во время брака и с использованием совместной собственности супругов, истица имеет с супругом равное право совместной собственности в отношении доходов, полученных от деятельности ИЧП "КВТ", а не право собственности на имущество предприятия.

     Применяя  положение о двухсторонней реституции в виде возврата каждой из сторон полученного по сделке, суд не указал, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести.

     Между тем решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть в соответствии со ст. 197 ГПК РСФСР должна содержать исчерпывающие выводы, с тем чтобы решение не вызывало споров при исполнении.

     Поскольку юридически значимые обстоятельства по делу не установлены и неправильно истолкован и применен материальный закон, принятые по делу судебные постановления подлежат отмене.

     Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение и определения судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

           В соответствие с  п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с  нарушением правил, установленных законом (ст. 448 ГК РФ), могут быть признаны судом  недействительными по иску заинтересованного  лица. В соответствие с п. 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Поэтому возврат имущества собственнику должен осуществляться в порядке применения последствий недействительности сделки в соответствие со ст. 167 ГК РФ, и никак иначе. К сожалению, не все суды поступают надлежащим образом. Например, Предприниматель Ф. обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Боровичский мясокомбинат" (далее— мясокомбинат) об истребовании из незаконного владения ответчика здания магазина²⁰.