Договор купли продажи недвижимости

     При таких обстоятельствах доводы судов  первой и кассационной инстанций  о том, что совершенная сделка по приобретению налоговой инспекцией служебного помещения является ничтожной ввиду несоответствия ее законодательству, несостоятельны.

     Постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, постановление апелляционной инстанции — оставлению в силе (постановление от 3 апреля 2001 года № 8/13/00).

      Исходя  из вышеизложенных ситуаций, можно  сделать вывод, что в данной сфере  гражданских правоотношений существуют проблемы. Не все, не все однозначно, и результатом этого являются неправомерные судебные решения. И лишь многоуровневая система пересмотра вынесенных судебных решений помогает восстанавливать справедливость, защищать и восстанавливать нарушенные права граждан. Но, тем не менее, законодателям еще многие годы будет достаточно работы в сфере договоров купли-продажи недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

      Выбор и покупка квартиры, дачи, гаража, регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - сегодня эти вопросы касаются почти каждого. Одним из наиболее эффективных способов вложения свободных, средств становится приобретение жилой недвижимости, и все больше компаний и отдельных предпринимателей занимаются сделками с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости. Квартиры, коммерческая недвижимость, небольшие предприятия, а также объекты недвижимости других стран и т.п. все чаще становятся предметом купли-продажи в условиях современной России. Вот почему так валено обеспечить соответствующее мировым стандартам правовое регулирование недвижимости, единую государственную программу развития этого рынка, решить многочисленные проблемы, возникающие при заключении различных типов договоров, а особенно, принимая во внимание уровень цен и значимость жилья, земельных участков для каждого, важность этого института права и сектора экономики для государства, попытаться решить существующие проблемы, связанные с договорами купли-продажи недвижимости.

      Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования должно стать обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

      Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

      •  законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

      • отмены неоправданных ограничений  на гражданский оборот земельных  участков. Следует отказаться от "дозволительного  порядка" оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

      Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

      • законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

      Следует наконец зафиксировать права  и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

      • обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости. Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного

изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и  строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с  земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

      Также нужно усовершенствовать гражданское  законодательство о недвижимости, сделать  его единым, отразив особенности  недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

      Также, принимая во внимания важность земли как объекта права собственности, необходимо внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости, подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

     Проблемы, проблемы... Грустная получается картина…Обзор судебной практики также не утешает. Но все же хочется верить, что проблемы постепенно начнут находить свое признание у государственных органов власти, и появится все больше вариантов их решения. Так, в Послании Федеральному Собранию РФ от 25 января 2005 года Президент РФ В.В. Путин обращает внимание на то, что одной из мер по развитию нашего государства является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства, выделяет несколько задач по стабилизации гражданского оборота, кардинальному расширению возможностей для свободного предпринимательства и сферы приложения капиталов.

1.    меры по укреплению гражданского  оборота, подразумевающие сокращение  срока давности по применению  последствий недействительности  ничтожных сделок с десяти  до трех лет.

2.     упрощенный порядок для легализации гражданами принадлежащих им фактически объектов жилой недвижимости, а именно гаражей, жилья, садовых домов в различных кооперативах и садоводческих товариществах, и соответствующих земельные участки. Такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан, а само оформление документов не должно создавать для них дополнительных проблем.

3.      стимулирование  прихода капиталов,  накопленных  гражданами,  в  национальную экономику. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Библиография.

I. Нормативно-правовые акты.

1. Конституция   Российской  Федерации  (принята  всенародным  голосованием 12.12.1993)

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая) от ЗОЛ 1Л994 № 51 -ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 10.1994)

3. Гражданский  кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.0Ы996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

4. Земельный  кодекс Российской Федерации  от 5.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

5. Кодекс  торгового мореплавания 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ.

6. Кодекс  внутреннего водного транспорта РФ 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ.

7. Воздушный  кодекс 19 марта 1997 № 60-ФЗ.

8. Лесной  кодекс РФ 29 января 1997 г. № 22-ФЗ.

9. Водный  кодекс Российской Федерации.  Принят Государственной Думой  18 октября 1995 г. // Собрание законодательства  РФ. 1995. №47.

10. Федеральный Закон от ЗО 11.1994 №52-ФЗ  "О введении части первой гражданского кодекса Российской Федерации»,  (принят ГД ФС РФ 21Л 0.94) 

11. Федеральный  Закон от 25 10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса российской федерации" (принят ГД ФС РФ 8.09.2001)

12. Основы  гражданского законодательства  Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных  депутатов СССР и Верховного  Совета СССР. 1991. №26.

13. Земельный  кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22.

14. Закон   Российской   Федерации   «Об   основах   федеральной   жилищной  политики». // Ведомости съезда народных  депутатов РФ и Верховного  Совета РФ. 1993. №3

15. Закон  Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации» от 14 июля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №32.

16. Закон  Российской Федерации «О праве  граждан РФ на получение в  частную собственность и на  продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №1.

17. Федеральный  Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30

18. Закон  РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. с  изм. и доп. от 27 декабря 1990 г.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990 №26. Ст.324; 1991. №1. Ст.5; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации 1993. №52.

19. Закон  Российской Федерации "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.)

20. Закон  РСФСР от 03.07.1991 №1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"

21. Указ  Президента РФ от 26.11Л 997 № 1263  "О продаже гражданам и юридическим    лицам,    предназначенных    под    застройку    земельных    участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"

22. Указ  Президента РФ от 25.03.1992 №301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных

23. Указ  Президента РФ от 14.06.1992 №631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении    и    дополнительном    строительстве    этих    предприятий,    а    также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"

24. Указ  Президента РФ от 11.12.1993 №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"

25. Указ  Президента РФ от 25.03.1992 №301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"

26. Указ  Президента РФ от 10.06.1994 №1181 "О мерах по обеспечению достройки, не завершенных строительством жилых домов"

27. Указ  Президента РФ от 16.05.1997 №485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости   в  приобретении  в   собственность  земельных  участков  под  этими объектами"

28. Постановление  Правительства РФ от 18.02.1998 №219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

29. Постановление  Правительства РФ от 03.02.1992 №59 "О мерах по продаже, не завершенных строительством объектов»

30. Постановление  Правительства от 11 ноября 2002г. №  808. «Об организации и проведении  торгов по продаже, находящейся  в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»

31. Постановление  Правительства РФ от 31 августа  2000 г. № 648. «Вопросы государственной  регистрации недвижимого имущества,  находящейся в федеральной собственности»