Договор купли продажи недвижимости

момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

      Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения (либо распоряжения в иной форме) такого имущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.

      Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.¹⁵

Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не является предметом настоящей работы. Необходимо отметить лишь некоторые моменты, связанные с обеспечением защиты прав и законных интересов участников отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.

      Согласно  п.1 ст. 165 ГК, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка ничтожна. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной

____________________________________

¹⁵Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости//Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79-80.

норме слов и выражений, следует сделать  вывод о том, что в отличие  от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную  ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) не влечет его недействительности; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

      Именно  то обстоятельство, что но общему правилу  неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ПС РФ).

      Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью отражен в Постановлении N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г., которое содержит следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости" (п. 14). ¹⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

_______________________________

¹⁶ См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18

§7.Субъекты договора и ответственность сторон

      Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 549 ГК).

      Презюмируется, что продавец является собственником  продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему

имущества. Но бывают случаи, когда продавец и  собственник не совпадают в одном  лице.

      В тех случаях когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.¹⁷ Ведь здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом (государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п,1ст.297), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника). Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

      Также продавцом может выступать организатор  торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

      Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления.

      Результаты  торгов оформляются протоколом, который  подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений  о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является

______________________________________

¹⁷ Витрянский В « Пути совершенствования Зак-ва о недвижимости» Хозяйство и право -2003 № 6 С. 9.

основанием  для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством РФ.

      Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

      Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

      Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено  ГК РФ лишь в отношении последствий  передачи недвижимости ненадлежащего  качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

      Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта  недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

      Если  покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.

Судебная  практика по спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости.

     В теории все просто и понятно, но на практике, как правило, возникает  огромное количество вопросов, решать которые приходится судам. Именно потому вторую главу курсовой работы я посвятила  обзору судебной практики по спорам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости.

      Многие  проблемы, неясности в законодательстве становятся заметны только при применении на практике

      Исследование  судебной практики, безусловно, наилучший  способ разобраться в реалиях  современного права, увидеть, как работает закон, насколько он действенен и способен защитить права граждан.

      Самыми  распространенными являются споры  о признании сделок купли-продажи  недвижимости недействительными.

      В соответствие со статьей 550 ГК РФ, договор  продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Соответственно, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Например, К. обратилась в суд с иском к Е. – родственнику Л. О признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим¹⁸. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей и в августе 1999 г. – о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. выдала истице доверенность на представление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000 г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000 г. Л. умерла. 1 декабря 2000 г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи, с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.