Договор купли продажи недвижимости

Содержание:

Введение            2

Глава 1. договор купли-продажи недвижимости     4

      §1.История появления и развития понятия недвижимости в России    4

      §2.Понятие недвижимого имущества       6

      §3.Понятие договора продажи недвижимости      10

      §4.Форма договора          11

      §5.Существенные условия договора       12

      §6.Государственная регистрация        14

      §7.Субъекты договора и ответственность сторон              19                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Глава 2. Судебная практика по спорам связанным с договорами купли-           продажи  недвижимости.               22

Заключение           47

Библиография           50 
 

ВВЕДЕНИЕ

Незыблемость  права частной собственности - это  основа основ ведения всякого  бизнеса. Это позволяет нормально планировать и ведение бизнеса, и жизнь каждого, кто развивает свое дело... Это позволяет гражданам спокойно, без опасений заключать соглашения по таким жизненно важным вопросам как, например, приобретение жилья или его приватизация, которая в основном уже прошла в нашей стране. Это в целом мотивирует к приобретению имущества и к расширению производства.

Из Послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ, 25.01.2005

      Сделки  с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса РФ, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

      В последнее увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев  используются фирмами и предприятиями  в качестве офисных центров, поэтому  необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно и необходимо совершать. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

      Необходимо  принимать во внимание, что договор  купли-продажи недвижимости в последние  несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в жизни обычных граждан, деятельности отдельных предпринимателей и юридических лиц.

      Об  актуальности данной темы свидетельствует  и то, что на правовую природу  таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости  от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

      Вместе  с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной  юридической проработки, без четкого  определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

      Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости. В работе поставлены задачи исследовать его элементы, определить сферу действия договора, особенности его применения к отдельным видам недвижимого имущества, а также выделить существующие проблемы при заключении и исполнении таких договоров гражданами, индивидуальными предпринимателями и специализированными фирмами и попытаться предложить пути их решения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ

§1.История появления и развития понятия недвижимости в России

      Особенности недвижимого имущества выделялись ещё законом XII таблиц в древнем Риме, а российскому законодательству это понятие известно с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов¹.

      Однако  в советском гражданском праве  названная категория отсутствовала и недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено."²

      Вот почему операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм.

      Деление имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории РФ в 1992-1994 гг.

Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу

______________________________

¹ Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк, 1995, с.98

²  О. Козырь "Понятие недвижимого имущества" // "Закон", 1999 г. № 4.

неисчерпывющего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

      Многие  считали, что одних ОГЗ недостаточно, и для внесения ясности в вопрос определения недвижимости как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов, которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.

      Кроме того, многие действующие законы имеют  многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.³ Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. 
 
 
 
 
 
 

___________________________

³ Р. 3. Лившиц «К вопросу об источниках права». // Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. 1995 г. с.23

§2.Понятие недвижимого имущества

      Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

      К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

      Тут же следует сказать о том, что  понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия "имущества": под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

      Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: "содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия .., а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём" ².

      Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия "имущество", включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Но это уже является предметом исследования другого вопроса.

      Критика законодательного определения понятия "недвижимость" также связана с

непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и не