Антикризисный менеджмент

 

План санации предприятия.

План санации предприятия – план процесса восстановления платежеспособности предприятия.

План санации предприятия представляет собой документ, который содержит информацию об имеющемся у предприятия имуществе, кредиторской и дебиторской задолженности, источниках и порядке очередности погашения накопленной задолженности. Этот документ регламентирует финансовую, хозяйственную и управленческую деятельность предприятия на весь период прохождения процедуры санации.

План санации предприятия составляется в случае, если на предприятие подан иск о банкротстве и комитетом кредиторов большинством голосов принято решение о начале процедуры санации.

План санации должен быть направлен на максимальное удовлетворение требований кредиторов, улучшение финансового состояния, восстановление платежеспособности и повышение конкурентоспособности организации и, как правило, содержать следующие основные разделы:

• общая часть;
• анализ производственно-хозяйственной деятельности и финансового состояния;
• организация производства и управления;
• маркетинг и сбыт;
• производство и снабжение;
• технология;
• кадры;
• финансы.

 

Примерный план санации предприятия, который имеет рабочее название «Заключение о финансовом состоянии предприятия и возможных последствиях его продажи» приведен в приложении к лекции.

 

План санации предприятия, по сути, очень похож на бизнес-план (примеч. часто используют даже выражение – «бизнес-план санации предприятия». – В.А.), но имеет ориентацию на то, каким именно образом будут погашаться долги, и дает оценку реальности погашения этих долгов. В плане санации предприятия также – в отличие от бизнес-плана – добавляется реестр кредиторов, содержащий их наименования, сумму задолженности и срок ее образования.

Источниками финансирования санации могут быть средства, привлеченные на условиях займа или на условиях продажи собственности.

 

Этапы санации предприятия. Санация представляет сложный и во многих отношениях болезненный для предприятия процесс, требующий эффективного финансового управления на всех стадиях его осуществления. Процесс санации можно условно разбить на несколько основных этапов:

1. Определение целесообразности и возможности проведения санации – на основе результатов диагностики бизнеса принимается принципиальное решение о проведении санации. Целесообразность проведения санации обусловливается тем, что использование внутренних механизмов финансовой стабилизации предприятия не достигло своих целей и кризисное финансовое состояние продолжает углубляться. Возможность осуществления санации во многом зависит от того, насколько в текущий момент высока вероятность найти новых кредиторов, которые способны оказать этому предприятию существенную внешнюю помощь. Если по результатам реалистичной оценки такая перспектива имеется, то санация этого предприятия имеет шансы на успех.
2. Обоснование концепции санации – отражает идеологию (общее видение) осуществления предполагаемой санации, определяя ее предстоящие направления и формы. В зависимости от принципиального подхода различают оборонительную и наступательную концепции осуществления санации предприятия.
3. Определение направления осуществления санации – в зависимости от масштабов кризисного состояния предприятия, идентифицированных в процессе диагностики бизнеса, и принятой концепции санации различают два основных направления ее осуществления: санация предприятия и санация, направленная на реструктуризацию (реорганизацию) предприятия.
4. Выбор формы санации – непосредственно характеризует тот механизм, с помощью которого достигаются ее основные цели. Эти формы определяются в рамках конкретного направления санации, избранного предприятием, с учетом особенностей его кризисной ситуации.

Например, санация предприятия, направленная на рефинансирование его долга, может носить следующие основные формы:

– дотации и субвенции за счет средств бюджета;

– государственное льготное кредитование;

– государственная гарантия коммерческим банкам по кредитам, выдаваемым санируемому предприятию;

– целевой банковский кредит;

– перевод долга на другое юридическое лицо;

– реструктуризация краткосрочных кредитов в долгосрочные;

– выпуск облигаций и других долгосрочных ценных бумаг под гарантию санатора;

– отсрочка погашения облигаций предприятия;

– списание санатором-кредитором части долга.

Санация предприятия, направленная на его реструктуризацию (реорганизацию), может носить следующие основные формы: слияние, поглощение, разделение, преобразование в открытое акционерное общество, привати зация.

5. Подбор санатора – осуществляется исходя из выбранных форм санации и предшествует разработке бизнес-плана санации предприятия, в которой санатор должен принимать обязательное участие. Хотя в реальной практике разработка бизнес-плана санации часто осуществляется до выбора санатора и лишь представляется ему на рассмотрение.

К примеру, при формах санации, направленных на рефинансирование долга предприятия, основными санаторами могут выступать:

• собственники предприятия (в том числе и государственные органы — по предприятиям государственной формы собственности);
• предприятия-кредиторы;
• сторонние хозяйствующие субъекты – юридические лица;
• менеджмент высшего звена санируемого предприятия.

6. Подготовка бизнес-плана санации – представляет собой основной документ, определяющий цели и процесс осуществления санации предприятия-должника. Бизнес-план санации разрабатывается обычно представителями санатора, предприятия-должника и независимой аудиторской фирмы.

7. Расчет эффективности санации – позволяет определить целесообразность всего процесса санации, оценить различные альтернативные ее формы. Эффективность санации определяется путем соотнесения результатов (эффекта) и затрат на ее осуществление в предложенной форме. Такой подход позволяет применять для оценки эффективности санации те же методы, которые используются при оценке эффективности реальных инвестиций.

Сравнение эффективности различных форм санации позволяет выбрать наиболее оптимальный вариант ее осуществления.

8. Утверждение бизнес-плана санации. После рассмотрения проекта бизнес-плана санации с расчетом ее эффективности всеми заинтересованными сторонами (предприятием-должником, его кредиторами и санаторами) он утверждается их представителями и принимается к исполнению.
9. Мониторинг реализации мероприятий бизнес-плана санации – включается в систему текущего и оперативного финансового контроллинга и обеспечивается финансовой службой предприятия.

 

Цель санации считается достигнутой, если удалось за счет внешней финансовой помощи или реорганизационных мероприятий нормализовать хозяйственную деятельность и избежать объявления предприятия-должника банкротом с последующей его ликвидацией.

 

 

Для отличника. Санация жилищного фонда. Санация по-немецки – на 25 лет.

Почти в 5 раз сократится энергопотребление в панельном доме в Жодино после тепловой санации, которую предлагают провести немецкие специалисты.

«Санация жилищного фонда серийной застройки: немецкий опыт» – этой теме была посвящена состоявшаяся 28 мая интернет-конференция с участием руководителей инициативы (проекта) «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» и жилищной управляющей и сервисной компании (ЖСК) «Марцанер Тор».

Только в бывшей Восточной Германии из 2,1 млн. квартир в панельных домах серийной застройки за период с 1991 по 2008 год санировано около 70%, рассказал Бернхард Шварц, руководитель проекта «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» в России, Беларуси, Украине, Болгарии. В результате санации годовое энергопотребление домов и теплопотери через наружные ограждающие конструкции снизились до уровня, характерного для современных жилых домов, которые строятся сегодня в Германии. Аналогичная судьба, как утверждают немецкие специалисты, ожидает жилой дом №14 по ул. Деревянко в Жодино, в котором будет реализован белорусско-немецкий пилотный проект по энергосберегающей санации.

Годовая потребность этого дома в энергии составляет 333 кВт.ч/кв. м, теплопотери через наружные ограждения – 2,29 Вт/(кв. м.K). В новом строительстве в Германии аналогичные показатели не должны превышать 74 кВт.ч/кв. м и 0,73 Вт/(кв. м.K) соответственно.

В случае реализации предложенных немецкими специалистами мероприятий по комплексной санации годовая потребность в энергии в жодинском доме сократится до 70 кВт.ч/кв. м, то есть почти в 5 раз, потери тепла через ограждающие конструкции уменьшатся до 0,82 Вт/(кв. м.K) (почти в 3 раза).

Опыт Германии показывает, что наибольший энергосберегающий эффект достигается при комплексной санации дома, которая включает в себя мероприятия с учетом технических, экономических (финансовых) и социальных факторов многоэтажного жилого дома. Цели, которые преследуются при санации: восстановление первоначального технического состояния дома; улучшение условий проживания на длительный период времени; обеспечение устойчивой экономии энергии, ресурсов; сокращение теплопотерь и повышение рыночной стоимости жилья. Санацию, как правило, проводят без отселения жильцов.

Характерный перечень работ по комплексной санации панельных домов: утепление чердачного полуэтажа, замена оконных блоков, утепление фасада и перекрытия подвала, замена покрытия крыши, санация балконов и подъездов. Одновременно производятся реконструкция инженерных систем, замена радиаторов в квартирах. При этом на каждом радиаторе устанавливаются регулятор тепла и счетчик тепла. Один прибор позволяет регулировать подачу тепла, второй показывает количество использованной за определенный период энергии. То есть квартиросъемщик может регулировать использование тепла и платить только за то, что он реально потребляет.

Также производится замена стояков холодной и горячей воды и устанавливаются счетчики воды. Обязательно модернизируется система вентиляции. Поскольку в ходе санации дом изолируется от естественного проникновения наружного воздуха, система вентиляции должна обеспечивать воздухообмен и поддерживать нормальный микроклимат в помещениях.

Как правило, санация проводится на 25 лет. Льготные кредиты, которые выдаются под 3% годовых, предоставляются на срок от 20 до 25 лет. Расчет делается на то, что в течение этого времени в доме не потребуется проводить повторную санацию.

Примечательно, что до кризиса строительные расходы на санацию панельного дома составляли в среднем около €130-140 на м² в год. Для наглядности во время интернет-конференции был приведен конкретный пример, когда общая сумма расходов на санацию всего дома составила €492 тыс., из которых лишь €10 тыс. – это собственный первоначальный вклад жильцов или субсидии и €482 тыс. (€129,93 на м² в год) – это кредит, выданный на 20 лет под 3% годовых. После санации экономия расходов на энергию составила €18 в год. При этом дополнительная нагрузка на квартиру не превысила €118 в год. То есть в месяц квартиросъемщикам (собственникам) приходится платить всего на €10 больше за те блага, которые они получили в результате санации.

В том случае, если квартиросъемщик оказывается не способен платить такую сумму, он может найти себе более дешевое жилье.

Также следует отметить, что санация в Германии в обязательном порядке предусматривает закрытие мусоропровода. Без этого невозможно добиться раздельного сбора твердых бытовых отходов. В санированном доме во дворе выделяется площадка для мусорных контейнеров. Она ограждается металлической сеткой. Контейнеры раскрашены в разные цвета в зависимости от того, для какого вида мусора они предназначены.

Балконы в процессе комплексной санации убираются, а вместо них пристраиваются лоджии, которые остекляются и утепляются. Это позволяет увеличить полезную площадь квартиры, снизить теплопотери наружных ограждений.

Немецкий специалист Б. Шварц подчеркнул, что жилищные организации в Берлине, проводящие комплексную санацию каждого отдельного дома, имеют стабильное экономическое развитие.

В Германии принято считать, что лучше реконструировать дом, чем его снести. Сносятся только ветхие дома, в которых конструкции не отвечают требованиям безопасности.

Но сносить дома приходится не только по техническим причинам. Дело в том, что в Восточной Германии около 30% квартир пустует, потому что люди стараются жить там, где есть работа. И чтобы минимизировать расходы на содержание жилищного фонда, приходится заниматься поэтажным сносом. Например, в 7-9-этажном доме сносят несколько верхних этажей.

 

Любопытную информацию озвучил гендиректор ЖСК «Марцанер Тор» Уве Хесс. Это ЖСК, образованное в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий, является одной из успешных управляющих компаний Берлина. В ЖСК входит более 4 тысяч квартир. Годовой оборот – €3,5 млн. Дома – от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены (90% – панельные дома).

В каждом жилом доме есть свой управляющий, все вопросы жильцы адресуют ему. ЖСК также построило для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду.

Для вступления в ЖСК необходимо внести пай в размере около €1 тысяча и вступительный взнос – €70. Это дает вступившему право пожизненного проживания в выбранной им квартире. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК тоже нельзя, если он своевременно вносит квартплату и выполняет прочие установленные для жильцов требования. В случае его смерти наследники получают пай и право занять эту же квартиру. Если они отказываются от этого, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК.

Примечательно, что компания «Марцанер Тор» – это социальный проект, и работает она с рентабельностью от 3 до 5%. По мнению Уве Хесса, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.

Кстати, в начале 2010 года в Мозыре зарегистрирована управляющая белорусско-германская компания СООО «Мозырская альтернатива». Одним из ее учредителей стал гендиректор компании «Мартин Тор». Он надеется, что весь опыт по управлению жилищным фондом в Берлине сможет реализовать в Мозыре, а в последующем распространить и на другие города Беларуси.

Источник: http://realt.by/news/article/5749/

 

Эксперты считают, что в Беларуси формируется интересный и динамичный рынок в сфере санации жилой недвижимости в частности и управления жилищным фондом в целом, который представляет собой новый вызов (значительный потенциал) и возможность трудоустройства большого количества специалистов в сфере недвижимости, а также широкие возможности для инвестиционных вложений большого числа инвесторов. Например, Сотрудники компании Baumit (примеч. строительные материалы, теплоизоляция фасадов, строительные смеси, системы теплоизоляции, штукатурки и краски в Беларуси. Baumit является прежде всего пионером в области систем теплоизоляции фасадов и полноправный лидером этого сегмента рынка в Европе. – В.А.) уверены, что качество, компетенция и сервис в скором времени найдут признание, и будут иметь успех, так как высококачественные решения, прежде всего в области теплоизоляции и санации, в Беларуси пользуются все большим спросом.