Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. Значительные различия в  конечных результатах свидетельствуют  о неверном проведении корректировок  цен аналогов или неучете каких-либо элементов сравнения.

 

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым  проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

 

Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

 

После внесения корректировок  в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы  для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней  арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для  получения более точного результата используется Формула средневзвешенной величины. При этом Удельные веса присваиваются  скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов :

 

1) количество внесенных  поправок;

 

2) абсолютная величина  поправок;

 

3) достоверность и полнота  исходной информации и др.

 

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

 

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат  оценки возможен в следующих случаях:

 

А) при недостатке исходных данных;

 

Б) при неустойчивой ситуации на рынке;

 

В) при ограниченном времени  оценки.

 

Оценка методом сравнения  продаж является наиболее объективной  в тех случаях, когда имеется  достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

 

Как показывает практика, метод  сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о  рыночных продажах сопоставимых объектов или низкой достоверности, а также  при резких изменениях экономических  условий.

 

Когда продаж незастроенных  земельных участков недостаточно для  использования метода сравнения  продаж, приходится обращаться к косвенным  и менее надежным способам, таким  как метод распределения, Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального  опыта оценщика.

 

Экономическое содержание и  основные этапы метода выделения.

 

Метод выделения (извлечения, изъятия) Предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего  типовыми объектами.

 

Условия применения метода:

 

Наличие информации о ценах  продаж (ценах предложения) с едиными  объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

 

Соответствие улучшений  земельного участка варианту его  наиболее эффективного использования.

 

Данный метод также  называется Извлечением. Извлечение (экстракция ) - это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений  путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной  стоимости земли.

 

Метод распределения

 

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого  типа застройки земельного участка  существует определенная пропорция  между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

 

Данный метод называется также Разнесением. Разнесение (аллокация) – это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается  соотношение между стоимостью земли  и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом  является мера для разнесения общей  рыночной цены между землей и улучшениями  на ней для целей сравнения.

 

Метод распределения основан  на определении соотношения между  стоимостью земли и стоимостью возведенных  на ней строений. Цена продажи объекта  недвижимости разделяется на две  части - стоимость зданий и стоимость  земельного участка. Для каждого  типа застройки земельного участка  в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли  и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

 

2.3.Затратный поход к  оценке земельного участка. 

 

При оценке земли затратный  подход используется для определения  стоимости улучшений, находящихся  на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной  составляющей в стоимости единого  объекта недвижимости.

 

Затратный подход довольно широко используется в практике земельных  ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта и являются основанием для  расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого  природного объекта.

 

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости  природного ресурса: чем лучше природный  ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может  получить. Например, лучшие черноземные  почвы требуют меньших затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный  на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями  полезных ископаемых – чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле  объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса  и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах  складывается обратная картина –  чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или  удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного похода к земле и природным объектам. Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости  земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

 

Элементы затратного подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

 

Раздел III.

 

Расчет денежной оценки сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК.

 

Объект оценки – сельскохозяйственные угодья общей площадью 850 га, расположенные  на востоке Сакского района Автономной Республики Крым, в центральной части  полуострова, в ландшафтной зоне настоящих степей.

 

Населенный пункт –  с. Сизовка находится в 39км от районного  центра, в 4км от шоссе Симферополь-Армянск  и в 53км от центра АРКрым.

 

На основании Договора аренды земельного участка, зарегистрированного 9 сентября 2005 года, установлено, что  объект аренды является частной собственностью.

 

Общая площадь землепользования хозяйства по текущему состоянию  составляет - 863.794, в том числе: пашни  – 707.406, пастбищ – 156.387.

 

Арендодателем выступают  граждане с. Ильинка.

 

Арендатор – ООО «Черноморское».

 

Договор аренды заключен на 5 лет. Целевое назначение земельного участка в соответствие с договором  аренды. Целевое использование земельного участка – Согласно Украинскому  классификатору целевого использования  земель (УКЦИЗ) 1.1.3

 

Кадастровый номер 01:243:86500:09:001:0091.

 

3.1. Характеристика местоположения  земельного участка. 

 

Автономная Республика Крым входит в состав Украины. Имеет Верховный  Совет, Совет Министров, Верховный  и Арбитражный суды, местные представительные и государственные органы власти.

 

Республиканский центр - г. Симферополь.

 

Территория Автономной Республики Крым - 26 945 кв. км.

 

Население по состоянию на 1 января 1995 года - 2632,4 тыс. человек, в  том числе: городское -1791,8 тыс. человек, сельское - 840,8 тыс. человек.

 

Административно-территориально Автономная Республика Крым разделена  на 14 районов.

 

В Крыму 18 городов. Город-герой  Севастополь - центрального государственного административно-территориального подчинения;

 

11 городов - республиканского  и 6 - районного подчинения; 66 поселков  городского типа; 990 сельских населенных  пунктов. 

 

В республике проживают представители  более 80-ти национальностей и народностей. Наиболее многочисленные из них - русские, украинцы, крымские татары; из малочисленных - коренные жители Крыма караимы  и крымчаки.

 

Крым – это всемирно известная здравница, где ежегодно отдыхают миллионы жителей Украины, России и иностранные граждане. По предгорной, горной части и Южному берегу Крыма положено много туристических  маршрутов. Их обслуживают более 2-х  десятков туристических баз, около  десятка бюро путешествий.

 

3.2.Природно-климатические  условия района

 

Согласно агроклиматическому районированию АРКрым территория хозяйства  относится ко второму агроклиматическому району – Степному – умеренно жаркому.

 

Самыми холодными месяцами являются январь и февраль с температурами -1,8, -2,2˚С.

 

Средний из абсолютных минимумов  температуры -20,23С, абсолютные минимумы достигают -31,35˚С, а в отдельные  годы -37˚С.

 

Самыми жаркими месяцами являются июль-август со среднемесячной температурой воздуха +21.9, +22,8˚С.

 

Максимальная температура  воздуха в отдельные годы в  июле и августе может повышаться до +35, +39˚С.

 

Сумма положительных среднесуточных температур воздуха за период с температурой выше +5˚С достигает 3708-3756˚С, выше 10˚С сумма  эффективных температур равна 3359-3385˚С.

 

30 марта – дата перехода  средней суточной температуры  воздуха через +5˚С, 17-19 ноября  переход в сторону ниже +5˚С.

 

График среднегодового хода температур представлен на рисунке 2.

 

Таблица 2.

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

11 

12 

Год

 

- 8 

- 5 

0 

8 

13 

25 

30 

21 

15 

8 

1 

- 4 

7,6

 

 

 

 

Рис. 2. График среднегодового хода температур.

 

Продолжительность безморозного периода в воздухе в среднем  составляет 165-185 дней.

 

Наибольшее количество осадков  выпадает за летний период 109-157мм. Осенью выпадает 88-106мм, зимой – 57-83мм, весной – 82-106мм.

 

Осадков недостаточно для  большинства сельскохозяйственных культур. В теплый период дожди, выпадая  в виде ливней, на иссушенную продолжительным  бездождьем почву, дают большой сток или испаряются из верхних ее слоев, не успевая просачиваться вглубь.

 

В холодный период, осадки выпадают в виде снега и дождя. Из-за значительных колебаний температур, снежный покров неустойчив. Наблюдается неоднократная  смена мерзлого состояния почвы  полным ее оттаиванием.

 

При интенсивных оттепелях, иногда сопровождающихся дождями, снежный  покров сходит с почвы потоками талых  и дождевых вод, не увеличивая водных запасов почвы.

 

Запасы продуктивной влаги  в верхнем метровом слое на занятых  полях в начале июня 50-60мм и менее, что явно недостаточно.

 

График среднегодового количества осадков представлен на рис. 3.

 

Таблица 3.

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

11 

12 

Кол-во за год

 

41 

34 

33 

32 

45 

65 

61 

34 

36 

36 

42 

42 

501

 

 

 

 

Рис.3. График годового количества осадков.

 

Агрономическая спелость почвы (черноземов южных) в 20см слое наступает  в конце марта.

 

Большая засушливость Степного района определяется не только малым  количеством осадков, но и большой  сухостью воздуха.

 

Среднее число дней с атмосферной  засухой и суховеями увеличивается  с 3,1 в апреле до 23,9 в июле. За теплый период среднее число дней с суховеями  равно 88,9.

 

Суховеи повторяются ежегодно.

 

Степень повреждения сельскохозяйственных культур суховеями зависит от типа суховея, фазы развития растений и запасов продуктивной влаги  в почве.

 

В степных районах преобладают  северо-восточные ветры. Число дней с сильным ветром (более 15м/сек) в  районе работ равно 24,5-38,9. Наибольшее число дней с сильным ветром в  марте-апреле – 3,3-4,8. Верхний слой почвы  вследствие этого в ранневесенний  период быстро подсыхает, и сильный  ветер переходит в пыльные  бури. В некоторые годы пыльные  бури наблюдаются и в октябре-ноябре. Почвы степной части полуострова  подвержены ветровой эрозии.

 

В умеренно холодные зимы фены, нарушая период покоя у зимующих культур, снижают их устойчивость к  морозам.

 

Таким образом, по обилию тепла, солнца территория хозяйства находится  в благоприятных условиях. Недостаток почвенной влаги является основным фактором, препятствующим полному использованию  богатых термических ресурсов Степного района. Последние могут быть использованы только при орошении.

 

В этих условиях большое значение имеют сроки проведения полевых  работ, а также комплекс агротехнических  мероприятий, направленных на сохранение и накопление влаги. Быстрая минерализация  органических остатков отрицательно сказывается  на накоплении гумуса. Ветровая эрозия вызывает выдувание верхней части  гумусовых горизонтов.

 

Поэтому сохранение плодородного слоя почвы и накопление влаги  – решающие факторы на пути увеличения урожайности культур.

 

3.3.1Геоморфология и почвообразующие  породы.

 

По геоморфологическому  районированию Крымского полуострова  обследуемая территория относится  к области Азово-черноморской впадины.

 

Равнинный Крым относится  к своеобразной Скифской платформенной  области, отделяющей альпийские сооружения от докембрийской Русской платформы. У равнинного Крыма палеозойское складчатое основание, которое находится  очень глубоко, а покрывающие  его мезозойские и кайнозойские отложения образуют две системы  пологих впадин, разделенных валообразным Тарханкутским поднятием.

 

В рельефе Тарханкутско-Евпаторийского плато отражено залегание пластов  известняков неогена, образующих пологие  антиклины с неглубокими синклиналями между ними. К востоку от этого  плато расположена Центральная  возвышенная равнина.