Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

Главной проблемой при  выборе аналогов выступает сопоставимость, т. е. мера соответствия проданного и  оцениваемого земельных участков. Они  должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает  конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют  на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта  сравнения на оцениваемый земельный  участок может привести к ошибочным  оценкам.

 

Этап 2.Проверка информации о  сделках с земельными участками.

 

На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью  повышения ее достоверности и  получения подтверждения того, что  совершенные сделки произошли в  типичных рыночных условиях.

 

Данные, собранные о продажах сравнимых земельных, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем  или продавцом) или посредником, БТИ, нотариат и другие организации  фиксируют официальную сумму  сделки, но не подтверждают ее достоверность.

 

Рекомендуется вносить в  цены предложения корректировку  на разницу между ценой предложения  и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных:

 

§ цены земельных аукционов  и конкурсов, которые отклоняются  от

 

Рыночных цен в большей  или меньшей степени в зависимости  от частоты проведения. Данные цены используются в процессе кадастровой  оценки земель поселений;

 

§ нормативная цена земли, которая используется при вынужденной

 

продаже земельных участков;

 

§ риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с

 

Недвижимостью, оценочные  фирмы, ипотечные кредитные организации  и другие источники.

 

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложившихся  в других районах, схожих по своим  ценообразующим характеристикам с  территорией оценки.

 

Этап 3.Сранение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок  с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

 

В той мере, в какой оцениваемый  земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы  определить, за какую цену он мог  бы быть продан, если обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый  участок. При корректировке фактических  цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого  участка. При этом необходимо ответить на вопрос, за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Когда  сравниваемый земельный участок  уступает оцениваемому участку, фактическая  цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую  он был бы продан, обладая более  высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

 

Оценка земельного участка  путем сравнения с другими, проданными участками земли может проводиться  двумя способами:

 

1) по элементам сравнения;

 

2) с помощью единиц сравнения. 

 

Способ элементов сравнения. элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия  сделок, которые влияют на величину цены продажи.

 

Типичными являются следующие  варианты расчетов:

 

А) расчет покупателя с продавцом  за счет собственных средств и  на дату продажи. В данном случае корректировка  не требуется;

 

Б) получение покупателем  кредита в банке для покупки  объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной  цены отнимают величину процентов в  денежном выражении

 

В) финансирование сделки купли  – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для  корректировки таких условий  можно применить дисконтирование  денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При  этом надо принимать во внимание, что  покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому  сроки кредита для целей дисконтирования  могут быть уменьшены.

 

Необходимыми условиями  для корректировки является наличие  достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. При  наличии достоверных данных математический аппарат позволяет получить точную величину корректировки.

 

3.Условия продажи. Корректировка  на данный элемент сравнения  отражает:

 

А) нетипичные для рынка  отношения между продавцом и  покупателем (родственные, деловые);

 

Б) неполную информированность, срочную потребность в деньгах  и другие вынужденные обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

 

В) нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).

 

Трудности заключаются в  выявлении нетипичных мотивов сделки, затруднительных обстоятельств, в  которых могла находиться одна из сторон сделки, и в определении  величины корректировок. В общем  виде корректировка определяется как  разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными  нетипичными мотивациями его  приобретения.

 

При подозрении на нерыночные условия продажи данный земельный  участок следует рассматривать  как сравнимую продажу очень  осторожно или вообще исключить  его из перечня объектов сравнения.

 

4. Время продажи. При  сравнении даты оценки с датой  продажи аналогов определяется  изменение цен на земельные  участки за период между этими  датами в результате сезонных  и циклических колебаний, а  также инфляции. Оптимальным индикатором  изменения цен на рынке является  перепродажа одного и того  же объекта с постоянными физическими  и экономическими параметрами.  В случае отсутствия подобных  данных следует использовать  пару продаж идентичных сравнимых  участков на одном и том  же рынке, различающихся лишь  датой продажи. Обычно изменение  условий рынка измеряется в  процентах от предыдущих цен.

 

5. Местоположение и окружение.  Местоположение является весьма  существенным элементом сравнения  сопоставимых продаж, оно определяет  влияние на стоимость земельного  участка «внешних» факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

 

Если сопоставимый участок  находится в том же районе, что  и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда  участок расположен на окраине района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых  не затрагивает оцениваемого участка, необходимо внести поправку.

 

Если сопоставимый участок  находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. При расчете

 

Величины корректировки  необходимо учитывать разрешенное  использование земельных участков. Например при жилой застройке  учитываются такие факторы как  транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

 

Величина корректировки  обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим  образом величина корректировки  выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных  участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости  земли для единых объектов недвижимости.

 

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются  и рассматриваются только крупные  физические различия (площадь, конфигурация, рельеф, ландшафт), при этом необходим  личный осмотр каждого из сопоставимых  земельных участков. Наиболее точная  корректировка цены продажи аналогов  на отличия физических характеристик  осуществляется методом корреляционно  – регрессионного анализа.

 

7. Экономические характеристики. К ним относятся доступные  коммунальные услуги – наличие  или близость инженерных сетей.  условия подключения к ним,  транспортная доступность, наличие  объектов социальной инфраструктуры  и т. п.

 

При оценке участков. приносящих доход, к экономическим характеристикам  относят те, которые влияют на величину чистого операционного дохода, - текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия  и сроки аренды и т. д. При расчете  данной корректировки следует проявлять  осторожность, чтобы исключить возможность  повторения проведенных корректировок  на предыдущем этапе по элементам  сравнения: «условия финансирования», «условия продажи», «местоположение» и «время продажи».

 

Способ сравнения по элементам  широко используется при оценке земельных  участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по отдельным  элементам сравнения.

 

Последовательность внесения корректировок

 

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4 элементы сравнения). Корректировки проводятся путем применения каждой последующей  корректировки к предыдущему  результату.

 

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно  к земельному участку (5-7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок  к результату, полученному после  корректировки на условия рынка. Данные поправки обычно вносятся методом  суммирования, т. е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или  процентном отношении, которая вносится в скорректированную цену аналога  после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

 

В зависимости от отношения  цены к единице сравнения Все  корректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка  может вноситься так и к  цене единицы сравнения (относительная  денежная корректировка).

 

Процентные корректировки  изменяют стоимость земельного участка  на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости объекта  аналога на данный коэффициент:

 

Vан = Цан * П% = (Vед * Кед)* П%, (3.2)

 

Где Vан - скорректированная  цена продажи объекта - аналога;

 

Цан - цена продажи объекта  – аналога;

 

П% - процентная поправка;

 

Vед - стоимость одной единицы  сравнения;

 

Кед - количество единиц сравнения.

 

Процентные корректировки  используются тогда, когда сложно определить точные поправки, но рыночные данные свидетельствуют  о существовании процентных различий.

 

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади  и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных  участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т. е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи  объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном  сегменте рынка.

 

Единица сравнения также  используется для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

 

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

 

Цена за 1 га – при оценке больших массивов сельскохозяйственных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

 

Цена за 1 сотку – при  продажах земель для целей садоводства  и дачной застройки.

 

Цена за 1 кв. м – при  продажах в центрах городов под  коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и  местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т. п.; для складских помещений  – доступ к транспортным коммуникациям.

 

Цена за 1 фронтальный метр – часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий  сферы обслуживания. Общая стоимость  земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

 

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру  земельные участки в районах  массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные  по размеру и форме участки  могут быть вызваны перепадами в  рельефе, дренажными проблемами или  опасностью паводков.

 

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию  обычно ограничивают плотность застройки  на различных участках. На некоторых  сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной  нормами зонирования, например на основе числа разрешенных для строительства  единиц жилья.

 

При анализе застроенных  земельных участков используются следующие  единицы сравнения.

 

Цена за 1 кв. м общей  площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

 

Цена за 1 кв. м площади, подлежащей сдаче в аренду. В отличие  от предыдущего показателя здесь  не учитывается площадь холлов, лестничных площадок, коридоров и т. п.

 

Цена за 1 куб. м – при  сравнении складских помещений, элеваторов.

 

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, театрах, спортивных комплексах – одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках –  место парковки одного автомобиля.

 

При использовании способа  единицы сравнения на основе ряда Фактических продаж определяется средняя  стоимость единицы сравнения  для каждой однородной группы земельных  участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы ( середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете  на одну единицу сравнения. Применяется  этот метод в случаях, когда участки  сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения. Преимуществом  метода единицы сравнения является его относительная простота и  легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных  массивов и стандартной застройке.