Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

Последовательность расчета  стоимости земельного участка при  применении первого варианта метода остатка такова:

 

1) расчет стоимости воспроизводства  или замещения улучшений;

 

2) расчет чистого операционного  дохода от единого объекта  недвижимости;

 

3) расчет чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за год;

 

4) расчет остатка чистого  операционного дохода для земли;

 

5) расчет рыночной стоимости  земельного участка.

 

- проценты на кредит. Относятся  к затратам по финансированию, а не к операционным расходам  и учитываются при определении  денежного потока на собственные  средства инвестора (доход до  налогообложения), поскольку по мере  их выплат увеличивается стоимость  имущественных прав инвестора.

 

После расчета операционных расходов и расходов на замещение  определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

 

ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Расходы на замещение. (2.5)

 

Расчет чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за год, как произведение стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений на соответствующий коэффициент  капитализации доходов от улучшений.

 

Методы расчета коэффициента капитализации для улучшений  выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует  объект оценки. При этом учитываются:

 

А) информация о доходах  и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

 

Б) источники и условия  финансирования сделок;

 

В) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости  объекта в конце прогнозного  периода.

 

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

 

А) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

 

Б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

 

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого  операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить  коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета  возврата капитала и дохода на капитал.

 

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и цена продаж относятся  к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим  и прошлым продажам и арендным ставкам по текущим объектам.

 

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться  следующие условия:

 

1) наиболее эффективное  использование сопоставимых объектов  совпадает с таковыми для объекта  оценки;

 

2) условия финансирования  сделок продажи аналогов являются  типичными; 

 

3) местоположение и отделка  объекта оценки и аналогов  принципиально не отличаются.

 

Коэффициент капитализации  рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень  похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

 

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

 

А) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая  должна быть выплачена инвестору  за использованием денежных средств  с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными  инвестициями;

 

Б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряемой части  активов.

 

Метод предполагаемого использования

 

Условие применения данного  метода – это возможность использования  земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

 

Данный метод называется Способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями  о разделении конкретного объекта  недвижимого имущества на ряд  участков, определением доходов и  расходов, связанных с процессом  такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов  для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых  ситуациях, однако он связан с рядом  допущений, которые чрезвычайно  трудно связать с толкованием  рыночной стоимости. К выработке  приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется  подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью  раскрыть сделанные предложения.

 

Метод предполагаемого использования  имеет следующую последовательность действий:

 

1) определение суммы и  временной структуры расходов, необходимых  для использования земельного  участка с вариантом его наиболее  эффективного использования;

 

2) определение величины  и временной структуры доходов  от наиболее эффективного использования  земельного участка. Расчет доходов  в варианте сдачи недвижимости  в аренду должен предусматриваться  учет дохода от продажи единого  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода;

 

3) определение величины  и временной структуры операционных  расходов, необходимых для получения  доходов от наиболее эффективного  использования земельного участка;

 

4) определение ставки дисконтирования,  соответствующей уровню риска  инвестирования капитала в оцениваемый  земельный участок. При этом  под дисконтированием понимается  процесс приведения будущих доходов  и расходов к дате проведения  оценки по определенной оценщиком  ставке дисконтирования. Ставка  дисконтирования определяется на  основе анализа ставок отдачи  на капитал аналогичных по  уровню риска инвестиций;

 

5) расчет стоимости земельного  участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного  участка.

 

Другой вариант метода предполагаемого использования  получил название метода разбивки на участки.

 

Метод разбивки на участки  Применяется, когда наиболее эффективным  использование является разделение земельного массива на стандартные  участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные  актуальна для любого растущего  города или поселка и применяется  при массовой жилой или дачной застройке.

 

После распределения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитываются все издержки на их освоение и, таким  образом, определяется стоимость неосвоенной  земли.

 

Процедура оценки методом  разбивки на участки Включает следующие  этапы.

 

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической  целесообразности. Таким образом, размеры  и благоустройство земельных  участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

 

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем  анализа сопоставимых участков, которые  недавно были аналогичным образом  освоены, или на основе метода сравнения  продаж.

 

Этап 3. Составление сметы  и расчет всех затрат на освоение. Процесс  разделения земель в первую очередь  включает проектные, строительные и  торговые операции. При застройке  жилыми домами огромное влияние оказывает  окружающая среда. Разделение и продажа  земельных участков, предназначенных  под жилую застройку, должны учитывать  следующие затраты:

 

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

 

- строительство дорог,  улиц;

 

- стоимость инженерных  сетей, дренажа и коммунальных  сооружений;

 

- прибыль и накладные  расходы подрядчика;

 

- расходы на продажу  и рекламу;

 

- расходы на страхование;

 

- управленческие расходы;

 

- оплата налогов.

 

Этап 4. Определение чистого  дохода от продаж. Проводится путем  вычета затрат на освоение и предпринимательской  прибыли из предполагаемой выручки  от продажи участков. Основой для  расчета предполагаемой выручки  от продажи является цена продажи  одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они  есть).

 

Этап 5. Определение периода  времени, необходимого на освоение и  продажу. (Чем дольше земельные участки  остаются непроданными на рынке, тем  выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая  отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

 

Этап 6. Дисконтирование чистого  дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей  стоимости неосвоенной земли.

 

2.2. Сравнительный подход  к оценке земельного участка. 

 

Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении  информации о ценах продажи аналогичных  земельных участков, т. е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую  можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок  земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка  земли.

 

Сравнительный подход при  оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод  выделения и метод распределения.

 

Метод сравнения продаж Широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и  участков с типовой застройкой. С  помощью этого метода моделируется

 

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством  анализа рыночных цен продаж аналогичных  участков.

 

В общем виде модель расчета  рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

 

Ср = Цi +/- Кi, (3.1)

 

Где Ср - рыночная стоимость  оцениваемого земельного участка;

 

Цi - цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

 

Кi - величина корректировок  цены продажи i-го сравнимого земельного

 

участка.

 

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

 

1) выявление недавних продаж  сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка;

 

2) проверка информации  о сделках с земельными участками;

 

3) сравнение оцениваемого  земельного участка с участками,  проданными на рынке и внесение  корректировок с учетом различий  между оцениваемым и каждым  из сравниваемых участков;

 

4) анализ приведенных цен  аналогов и выведение итоговой  величины рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка.

 

Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем  сегменте земельного рынка.

 

На первом этапе изучается  земельный рынок и проводится его сегментирование.

 

К характеристикам земельного участка, типичного для данного  сегмента рынка относятся:

 

§ целевое назначение и  разрешенное использование земельного участка;

 

§ передаваемые юридические  права собственности, ограничения  и сервитуты;

 

§ местоположение;

 

§ плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

 

В результате сегментирования  земельного рынка выделяются следующие  группы земельных участков:

 

1) незастроенные земельные  участки;

 

2) земельные участки дачных  и садоводческих объединений  граждан;

 

3) земли под домами индивидуальной  жилой застройки;

 

4) придомовые земельные  участки многоэтажных жилых домов;

 

5) земельные участки под  объектами доходной недвижимости:

 

Земли гаражей и автостоянок,

 

Земли под объектами торговли и общественного питания,

 

Земли под офисными и административными  зданиями;

 

6) участки под объектами  промышленности и складскими  помещениями;

 

Сельскохозяйственные угодья.

 

Оценка методом сравнения  продаж является объективной в тех  случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим  на рынке сделкам. Поэтому важнейшим  условием успешного применения данного  метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

 

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые  заносится вся информация о проданных  участках, условиях и цене сделки, сроке  экспозиции, продавцах и покупателях.

 

Для сравнения используются несколько проданных земельных  участков. При правильном подборе  достаточно от трех до пяти аналогов.