Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

Экспертная денежная оценка осуществляется на основании соблюдения требований специальных процедур, которые  отображают следующие методические подходы: сопоставление цен продажи (аренды) аналогичных объектов; капитализация  чистого дохода. При проведении оценки следует использовать несколько  методических подходов, которые могут  быть применены, предоставляя преимущество одному из них, которые базируются на наличии полной и объективной  информации об объекте оценки.

 

При проведении экспертной оценки необходимо использовать не меньше трех методических подходов, причем обязательным является применение методического  подхода, который основывается на нормативной  денежной оценке.

 

Среди других подходов, которые  могут быть применены, преимущество имеют те, которые основываются на самых полных сведениях о земельном  участке.

 

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, относятся: правовой режим земельного участка; целевое назначение и функциональное использование земельного участка; условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа); дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий); местонахождение (отличия  в расположении земельных участков в различных природно-климатических  зонах, в населенных пунктах различной  категории); физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геодезические  параметры: уклон поверхности, состояние  почв, режим почвенных вод и  паводков, заболоченность, характер и  состояние объектов недвижимого  имущества и тому подобное); использование  прилегающих территории (функциональное использование прилегающих земельных  участков, плотность населения, уровень  инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

 

11 сентября 2002 года принято  постановление КМ Украины «Об  экспертной денежной оценке земельных  участков», а 9 января 2003 года издан  Приказ № 2 Госкомитета земельных  ресурсов о «Порядке проведения  денежной оценки земельных участков».  Эти документы развили далее  положения Земельного кодекса  о денежной оценке земельных  участков. Денежная оценка земли  должна выполнять основные функции  регулирования земельных отношений:  определение земельного налога, государственной пошлины при  обмене, наследовании и дарении  земельных участков, арендной платы  за земельные участки разных  форм собственности, определение  размеров возмещения убытков при отводах земли, судовых претензиях, экономических обоснованиях рационального и эффективного использования стоимости земель в случае образования уставных фондов предприятий, ведения кадастра. Денежная оценка земель является важным источником наполнения бюджетов разных уровней.

 

Проблема определения  реальной стоимости участков земли  сельскохозяйственного назначения должна быть решена с вводом, согласно Земельного Кодекса, рынка земли. Появится необходимость определять стоимость  земли не только по нормативной оценке, которая в первую очередь учитывает  качество почв, но и использовать рыночные методы оценки, которая определяется факторами конкуренции.

 

До настоящего времени  вопросам формирования экспертной оценки земель сельскохозяйственного назначения, как в теоретическом, так и  в практических аспектах уделялось  недостаточно внимания, что среди  прочих является причиной продления  моратория на куплю-продажу таких  земель, а это отдаляет полноправного  собственника земель со всеми вытекающими  последствиями. Поэтому необходимость  в разработке новых аспектов и  усовершенствования принятых методик  на новой информационной базе с учетом рыночных отношений является насущной необходимостью. Это необходимое  условие защиты законных интересов  государства, всех собственников земель и других субъектов правоотношений по вопросам оценки земель.

 

В данной работе полностью  рассмотрена процедура проведения экспертной денежной оценки сельскохозяйственных угодий за период 2006-2008гг., принадлежащих  ООО «Черноморское» и с помощью  полученной доходности проведен анализ эффективности использования угодий, который позволяет наметить стратегию  развития предприятия, а также методические подходы к доходному методу денежной оценки земель сельскохозяйственного  назначения. Основная задача дипломного проекта заключается в подробном  отражении процесса определения  справедливой рыночной стоимости земельного участка с целью его рационального  и наиболее эффективного использования  в современных условиях, которое  будет законодательно разрешенным  и экономически целесообразным.

 

Информационной базой  служили Земельный Кодекс, Постановления  Кабинета Министров Украины, официальные  материалы Госкомитет статистики и  Госкомитет земельных ресурсов, официальные  документы статистической и бухгалтерской  отчетности исследуемого предприятия, научные и публицистические издания  научно-исследовательских учреждений, монографии отечественных и зарубежных ученых, научные публикации в периодических  изданиях.

 

РАЗДЕЛ I

 

Денежная оценка в современных  условиях.

 

1.1.Законодательная и нормативно-правовая  база оценочной деятельности  в Украине, ее состояние и  необходимость развития 

 

Основным документом, составляющим законодательную базу земельно-правовых отношений после Конституции  Украины, является Земельный Кодекс Украины, подписанный президентом 25 октября 2001 года. Земельный кодекс –  первый свод положений и правил в  земельных отношениях, принятый в  независимой Украине в пост советский  период. До этого Земельный Кодекс отсутствовал, и право монопольной  собственности государства на землю  закреплялось действовавшей Конституцией.

 

В главе 1 первого раздела  Земельного кодекса (статья 1) земля  определялась как основное национальное богатство, которое находится под  особой охраной государства; при  этом гарантируется право собственности  на землю, использование которого не может приносить ущерба правам и  свободам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и  природное качество земли. Таким  образом, Конституция и Земельный  кодекс Украины восстанавливают  историческую справедливость, возвращая  гражданам государства право  собственности на землю и определяя  принципы земельного законодательства, земельные отношения и их регулирование.

 

В статье 4 раздел I Земельного кодекса Украины (ЗКУ) определены задачи земельного законодательства, которые  должны регулировать «земельные отношения  с целью обеспечения права  на землю граждан, юридических лиц, территориальных объединений и  государства, рационального использования  и охраны земель». Таким образом, все действия с землей по определению  должны соответствовать Земельному кодексу, а способы и нормы  взаимодействия регулируются нормативно-правовыми  актами в области земельных отношений, находящимися в правовом поле кодекса.

 

Оценка земель является составной  частью государственного земельного кадастра, которому посвящена глава 34 раздела VII «Управление в области использования  и охраны земель». В статье 196 определены составные части государственного земельного кадастра и среди них  экономическая оценка земель и денежная оценка земельных участков.

 

Экономическая оценка земель – это оценка земли как природного ресурса, который общество может  использовать как средство сельскохозяйственного  производства в соответствии с продуктивностью  этих земель, эффективностью их использования  при сравнительном анализе в  зависимости от назначения и доходностью  единицы площади.

 

Предписывается данные экономической  оценки земель использовать как основу денежной оценки земельных участков различного целевого назначения.

 

Следует отметить, что экономическая  оценка земель, на основе которой сейчас производятся расчеты платы за землю, арендные ставки (расчетный рентный  доход собственников земли), компенсации  потерь сельскохозяйственным товаропроизводителем, производились в 1986-1990 г. г. Методической основой служили «Общесоюзная методика оценки земель», разработанная в 1976 г., и Указания о порядке проведения оценки земель», утвержденное Госагропромом  СССР 14 августа 1987. Показатели оценки земель разработаны на основе данных учета  земель по состоянию на 01.11.1987 г. И  данных годовых отчетов об итогах хозяйственной деятельности в земледелии за 1980-1986 гг. в условиях планового  социалистического хозяйства при  монопольной государственной собственности  на землю.

 

Указанная «Общесоюзная методика оценки земель» с точки зрения методических подходов и в 1976 году была спорной, подвергалась критике еще  при ее создании, (тем более в  настоящее время), последствием чего стала такая ситуация, когда по этой методике были оценены далеко не все земли СССР, в частности  Российская Федерация, Казахстан, Прибалтика, Средняя Азия имели такую оценку в малых объемах. Поэтому в  их дальнейшей земельной политике после  распада СССР и образования независимых  государств эта оценка не играла той  роли, которую ей определили в Украине.

 

За прошедший с 1980 г. Период времени накопилось такое количество изменений в земледельческих  технологиях и техническом обеспечении  земледелия, в общественно-социальной жизни общества Украины, в экономическом  устройстве государства, что данные этого экономического исследования очень трудно, а в некоторых  случаях (диспаритет цен на сельскохозяйственную продукцию и материальные ресурсы) практически невозможно адаптировать к современным реалиям. К тому же, изменяется положение с правами  собственности на землю. Даже сточки зрения качества земли как природного ресурса, все равно ситуация оказывает  свое влияние для начала потому, что за аренду земли надо платить  при моратории на куплю-продажу, т. е. появляется классическое понимание  ренты.

 

Следует отметить, что задача разработки новой методики экономической  оценки земли ставилась неоднократно многими учеными, однако вследствие объективных и субъективных трудностей она не разработана до сих пор.

 

Статья 201 «Денежная оценка земельных участков» Земельного Кодекса Украины включает в себя определение основы денежной оценки, разницу и области использования  нормативной и экспертной оценок в зависимости от целей применения результатов, а также методику оценки, которая должна быть утверждена Кабинетом  Министров Украины.

 

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для  определения земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и  охраны земель. Нормативная денежная оценка осуществляется на основании  постановления КМ Украины № 213-95-И  от 25.03.1995 «О методике денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (с изменениями) [103] и в соответствии с Приказом Госкомитетом Украины по земельным  ресурсам № 76 (230/325/150) от 27.11.1995 «О внесении дополнений к Порядку денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [82], а также  постановления КМ Украины № 783 от 12.05.2000 г. «О проведении индексации денежной оценки земель» [104]. Выполнена нормативная  денежная оценка сельскохозяйственных земель в 1995 году на основании экономической  оценки земель, производившейся в  СССР в 1986-1990 г. г. Соответственно этому  следует, что права собственности  в данной оценке никак не отражены ни в понятийном аппарате, ни в методике затрат и доходов. Плата за землю  – собственность не рассматривается, не фигурируют показатели оборота капитала, в том числе норма прибыли  на него. В основу этой оценки положен  рентный доход (в рамках используемых понятий экономических взаимоотношений  прошлого строя уже несуществующей страны), который образуется в результате реализации выращенных культур (без  кукурузы) на лучших и средних по качеству землях. Эти данные взяты  из экономической оценки по отчетам  за 1980-1986 г.

 

Плодородие почв определялось на основании многолетних опытов института почвоведения и агрохимии  им. Соколовского. Основными оценочными единицами приняты агропроизводственные группы почв, номенклатурный список которых  был утвержден 12.07.1976 года.

 

Денежная оценка произведена  отдельно по пахотным землям, многолетним  насаждениям, природным сенокосам, пастбищам. Оценка произведена последовательно  по Украине, далее по областям, от них  к административным и к сельскохозяйственным предприятиям. Оценка отдельного земельного участка производится на основании  шкал денежной оценки агропроизводственных групп с учетом баллов бонитета для  данной почвы.

 

На 1.01.2007 г. заканчивается  срок моратория, (если не будет продлен  далее законодателем), на куплю-продажу  земельных участков сельскохозяйственного  назначения. Следует признать, что  есть все основания после анализа  земельных отношений в развитых странах утверждать, что совершенствование  арендных отношений, динамика залога земли  к более эффективным собственникам  очень тесно связаны с проблемой  определения стоимости земли, которая  будет служить ориентиром цены при  становлении рынка земель сельскохозяйственного  назначения. Общеизвестно, что рыночная цена земли, как и любого товара, в конечном счете определится  под влиянием спроса и предложения  после появления рынка сельскохозяйственной земли. Но прогнозирование и разработка методов определение цены земли  является важнейшим вопросом в преддверии создания рынка.

 

В зависимости от назначения результатов и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

 

1.2.Общие положения проведения  нормативной денежной оценки  земель сельскохозяйственного назначения.

 

Информационной базой  для денежной оценки земель сельскохозяйственного  назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая  оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий.

 

Нормативная денежная оценка земельных участков используется для  определения размера земельного налога, затрат сельскохозяйственного  производства, экономического стимулирования рационального использования и  охраны земель, государственного регулирования  сельскохозяйственного производства.

 

Методический подход нормативной  денежной оценки земель сельскохозяйственного  назначения основан на суммировании рентного дохода при производстве зерновых культур за период 33 года. Зерновые культуры выбраны по причине, что  они выращиваются на грунтах всех типов.