Денежная оценка сельскохозяйственных угодий ООО «Черноморское» Сизовского сельского совета, Сакского района, АРК

 

Рентный доход определяется как сумма абсолютного рентного дохода, принимаемого для любых земель равным 1.6 ц/га, и дифференциального  рентного дохода. Абсолютный рентный  доход 1.6ц/га образуется на худших по качеству землях и принят в Украине для  любых земель. Дифференциальный рентный  доход с пахотных земель рассчитывается по формуле:

 

Рдн =(У*Ц-З-З*Кнр)/Ц, (1.1)

 

Где Рдн – дифференциальный рентный доход с 1 гектара пахотных земель (в центнерах);

 

У – урожайность зерновых с 1 гектара (в центнерах);

 

Ц – цена реализации 1 центнера зерна (в грн.);

 

Кнр – коэффициент нормы  рентабельности.

 

Для расчета денежной оценки пахоты используется такие исходные данные:

 

Средняя урожайность с 1 гектара  зерновых за -31.5 ц/га;

 

Средняя цена реализации 1 центнера зерна в

 

Среднегодовые производственные затраты на 1 гектар при выращивании  зерновых

 

Коэффициент нормы рентабельности, используемый при проведении экономической  оценки земель в

 

Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищам определяется как произведение годового рентного дохода по данным экономической оценки при производстве зерновых культур, цены на зерновые и срока капитализации  по формуле:

 

Гоэ =Рздн * Ц * Тк, (1.2)

 

Где Гоэ – денежная оценка 1 гектара сельхозугодий (в грн.);

 

Рздн – общий рентный  доход, получаемый с 1 га сельхозугодий (ц/га);

 

Тк – срок капитализации  рентного дохода, который установлен равным 33 годам;

 

Ц – средняя цена 1 центнера зерновых (грн.)

 

Дифференциальный рентный  доход на пахотных землях, землях под  многолетними насаждениями, сенокосами, пастбищами в сельскохозяйственных предприятиях определяется по формуле:

 

Рдн (п) = Рдн (р) * Рд (п) / РД (р), (1.3)

 

где Рдн (п) – дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственном предприятии, ц/га;

 

Рдн (р) - дифференциальный рентный  доход с гектара пахотных земель, земель под насаждениями, сенокосами и пастбищами в административном районе, ц/га;

 

Рд (п) - дифференциальный рентный  доход по экономической оценке по производству зерновых культур на пахотных и других землях, по оценке этих угодий в сельскохозяйственных предприятиях, грн/га;

 

Рд (р) – дифференциальный рентный доход по экономической  оценке по производству зерновых культур  на пахотных и других землях по оценке этих угодий в административном районе, грн/га.

 

Денежная оценка отдельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся во владении, или пользовании юридических  и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы рассчитываются по формуле:

 

Дагр = Д * Багр / Б, (1.4)

 

Где Дагр – денежная оценка 1 гектара агропроизводственной группы почв, грн/га;

 

Д – денежная оценка гектара  соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии, грн/га;

 

Багр – балл бонитета агропроизводственной группы почв;

 

Б – балл бонитета 1 гектара  соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии.

 

Если метод расчета  дифференциального рентного дохода (1.1) и денежной оценки пахотных земель (1.2) справедлив на период в 33 года, то он должен приводить к удовлетворительным результатам и на любом интервале  времени внутри этого периода. Таким  образом, формулы (1.1) и (1.2) можно применить  к периоду, следующему за

 

Воспользуемся расчетом рентного дохода на пахотных землях Украины  и денежной оценки пашни в Украине [103].

 

Используя статистические данные по средним величинам урожайности, ценам реализации и затратам при  производстве зерновых культур [1,2], выполним расчет на пахотных землях Украины  за и расчет денежной оценки пашни.

 

Таблица 1

 

Расчет рентного дохода на пахотных землях Украины в 2006-2008гг.

№ 

Показатели 

Размер-ность 

2006 

2007 

2008

 

1 

Средняя урожайность зерновых с 1 га 

Ц/га 

19.7 

19.4 

27.2

 

2 

Средняя цена зерна за 1 ц 

Грн/ц 

21.6 

41.55 

39.0

 

3 

Валовая продукция с 1 га 

Грн/га 

419 

806.1 

1057

 

4 

Производственные затраты  на 1 га 

Грн/га 

330 

477.4 

586.3

 

5 

Прибыль (35%) 

Грн/га 

115.5 

167.1 

205

 

6 

Сумма затрат и прибыли 

Грн/га 

445.5 

644.5 

790.3

 

7 

Дифференциальный рентный  доход 

Грн/га 

-26.7 

161.6 

266.7

 

8 

Дифференциальный рентный  доход в натур. выражении 

Грн/га 

-1.25 

3.9 

6.8

 

9 

Абсолютный рентный доход 

Грн/га 

1.6 

1.6 

1.6

 

10 

Общий рентный доход 

Грн/га 

0.35 

5.5 

8.4

 

 

Следующий вид оценки, предусмотренный  статьей 201 Земельного кодекса, это  экспертная денежная оценка. Экспертная денежная оценка регламентируется «Методикой экспертной денежной оценки земельных  участков». Порядок введен в правовое поле оценочной деятельности приказом № 2 Госкомитета земельных ресурсов Украины 23.05.2003 г.

 

1.3. Экспертная денежная  оценка как часть землеустройства.

 

В соответствии с Законом  о землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV в Разделе III статья 20 предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке на землях всех категорий независимо от форм собственности в случае разработки документации по землеустройству с  целью организации рационального  использования и охраны земель.

 

В отличие от других средств  производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают  свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли  не уменьшается, а увеличивается  при правильном обращении с ней  и рациональном ее использование  и охране

 

Эффективность использования  земли обусловлена природным  свойством земли, уровнем развития местной инфраструктуры, местом расположения конкретных участков, густотой населения  и другими факторами. Рациональное и эффективное использование  земли как объекта хозяйствования должно способствовать росту платы  за землю и налоговых поступлений  в бюджет от деятельности организованной на базе земли. С дальнейшим распределением этих поступлений на общественные и  другие государственные потребности.

 

Согласно ст. 38 Закона о  землеустройстве от 22.05.2003 г. № 858- IV для определения качественных характеристик, экономической ценности и стоимости  земель в землеустройстве выполняются  земельно-оценочные работы. Экспертная денежная оценка земель проводится для  сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли  как природного ресурса и основного  средства производства, а также при  осуществлении гражданско-правовых соглашений.

 

1.4. Основные дефиниции,  используемые в нормативно-правовой  базе.

 

Согласно Закону Украины  «Об оценке земель» от 11.12.2003г. № 1378-IV приведены и используются следующие  основные дефиниции:

 

Стоимость земельного участка - эквивалент ценности земельного участка, выраженный в вероятной сумме  денег, которую может получить продавец;

 

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения  стоимости земельного участка и  связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных  процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета;

 

Метод оценки - способ определения  стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность  реализовать определенный методический подход;

 

Оценочные процедуры - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности дает возможность  провести оценку земельного участка;

 

Цена земельного участка - фактическая сумма денег, оплаченная за переход прав на земельный участок  или на подобный к ней земельный  участок от продавца к покупателю;

 

Земельный участок – это  часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении  него правами.

 

Земельные улучшения –  это изменение качественных характеристик  земельного участка в результате расположения в ее границах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних  насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной  деятельности или проведения определенного  вида работ (изменение рельефа, улучшение  грунтов и тому подобное).

 

Дата оценки земельного участка - дата (число, месяц и год), на которую  проводится оценка земельного участка  и определяется ее стоимость [7].

 

В процессе оценки и при  составлении отчета об оценке имущества, приведенные понятия употребляются  в таком значении (Национальный стандарт № 1):

 

База оценки – комплекс методических подходов, методов, оценочных  процедур, соответствующих определенному  виду стоимости имущества

 

Методические подходы  – общие способы определения  стоимости имущества, которые основываются на основных принципах оценки;

 

Принципы оценки – Положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, отражающие социально - экономические факторы  и закономерности формирования стоимости  имущества;

 

Метод оценки – способ определения  стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого предоставляет  возможность реализовать определенный методический подход;

 

Оценочные процедуры –  действия (этапы), выполнение которых  в определенной последовательности предоставляет возможность провести оценку;

 

Объекты оценки в материальной форме – недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество;

 

Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений, или земельный участок и улучшения  на нем, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое  в соответствии с законодательством  относится к недвижимому имуществу.

 

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного  имущества на дату оценки вследствие соглашения, заключенного между покупателем  и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием  дела, рассудительно и без принуждения [10].

 

Стандарт 2:

 

Объект оценки – Недвижимое имущество, которое подлежит оценке в соответствии с условиями договора на проведение оценки имущества или  на других основаниях, определенных законодательством.

 

Объект сравнения –  Подобное имущество, отобранное для  сравнительного подхода.

 

В Методике приведенные ниже понятия употребляются в следующем  значении

 

Стоимость – общественно  признанный эквивалент ценности объекта  оценки, выраженный в денежной форме. Во время оценки определятся вид  стоимости объекта оценки как  вероятная сумма денег, которая  может быть получена за объект оценки (за которую может быть осуществлен  обмен объекта оценки) на дату оценки;

 

Дата оценки -  дата, по состоянию на которую проведена  процедура оценки и определена стоимость  объекта оценки.

 

Земельные улучшения –  изменение качественных характеристик  земельного участка вследствие размещения в его границах зданий, домов, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, или проведения работ (изменение рельефа, улучшения  почв и т. п.).

 

Экспертная денежная оценка – Процесс определения стоимости  объекта оценки на дату оценки.

 

Медианное значение скорректированных  цен продаж -  среднее значение цен продажи для ранжированного ряда вариантов (без учета наибольшего  и наименьшего значений) цен продажи  объектов, выбранных для сравнения;

 

Модальное значение скорректированных  цен продаж -  наиболее широко представленное значение цен продажи объектов выбранных  для сравнения;

 

Наиболее эффективное  использование земельного участка - Физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений  в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость, которая  определяется, будет максимально  сравнима со стоимостью, которая может  быть получена на основании анализа  других возможных вариантов его  использования.

 

Ограниченный рынок –  рынок, на котором конкуренция среди  продавцов и покупателей отсутствует  совсем или ограничена.

 

Реверсия – Ожидаемая  стоимость земельного участка в  период, следующий за прогнозным.

 

Ставка капитализации - Коэффициент, с помощью которого рентный или  чистый операционный доход пересчитывается  в текущую стоимость объекта  оценки.

 

Цена – сума денег, по которой  предлагается или фактически выполняется  переход прав на объект оценки от продавца к покупателю.

 

Чистый операционный доход  – разница между доходом от арендных платежей за землю и (или) ее улучшений, которая определяется спросом  на рынке, или ежегодными затратами  на удержание и эксплуатацию земельного участка и его улучшений [11].

 

РАЗДЕЛ II

 

Методические подходы  проведения экспертной денежной оценки участков.

 

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года №1531 «Об экспертной денежной оценке земельных участков»  и опытом зарубежных стран, основа оценки стоимости земельных участков базируется на трех методологических подходах.