Влияние внешней среды на разработку и реализацию управленческих решений ( на примере ООО «Монолит-Р»)

     Удобная мягкая и корпусная мебель, выделенные зоны для отдыха повсеместное озеленение комнат, аквариум с экзотическими  рыбками и креативный дизайн интерьера способствуют формированию у клиентов положительных эмоций и образа надежного состоятельного партнера. 

1.2.6.Рекламная  деятельность ООО «Монолит-Р»

     Реклама риэлтерских услуг и эксклюзивных объектов недвижимости, выставляемых на продажу, - это важнейшая составная часть комплекса маркетинговых мероприятий, своеобразный информационный выход на потребителя.

     При правильной организации реклама  очень эффективна и способствует быстрой бесперебойной реализации эксклюзивных объектов. При этом ускоряется возврат оборотных денежных средств агентства недвижимости, устанавливаются деловые контакты агентов с покупателями и продавцами недвижимости, спрос возрастает и превышает предложение, что, в свою очередь, является объективной основой расширения риэлтерской деятельности и повышения эффективности продаж.

     Круг  потенциальных клиентов агентства  отличается большим разнообразием, следовательно, и рекламное воздействие  должно быть различным.

     Одной из существенных проблем в продвижении  услуг агентства в настоящее  время стала довольно высокая стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости и соответственно ограниченный круг возможных потребителей, а так же высокая конкуренция среди фирм на риэлтерском рынке. Но, даже не смотря на цену спрос на услуги агентства все же имеется. Следовательно, важным моментом в работе фирмы является возможность довести до потенциальных клиентов информацию об услугах предлагаемых предприятием и особенностях продукции. Для осуществления этого постепенно начала использоваться реклама.

     Сначала это были периодические информационные объявления в печатных рекламных изданиях и, конечно же, мгновенного эффекта это не приносило, т.к. принятие решения о дорогостоящей покупке требует довольно долгого временного периода. Попытки размещения рекламы в течение нескольких месяцев приносили определенный, но все же не столь желаемый результат. Дело было не в качестве обращений, а в том, что рекламное сообщение не достигало всего числа потенциальных клиентов, т.к. отсутствие четких рекламных планов, да и денежных средств, приводило к несистематическому размещению рекламных объявлений.

     Размещение  рекламы проводилось без предварительного планирования по мере возникновения  финансовых возможностей. Такой подход не принес в течение длительного  времени положительных результатов.

     Основными видами рекламы являлись реклама  в газете «Дальпресс» и популярном сайте VL.RU.

     Не  использовались в практике рекламной  работы прямая реклама, наружная реклама, щитовая реклама, реклама на телевидении. Хотя именно эти методы рекламной  работы при продаже товаров и услуг на рынке недвижимости являются приоритетными. Но такая тактика имела и свое обоснование: ограниченные финансовые возможности и пока еще не подготовленный рынок Владивостока не способствовали широкомасштабным рекламным акциям. Поэтому просто необходимым стал грамотный поход к организации управления рекламной деятельностью. 

 1.3. Анализ внешней среды организации

 1.3.1.Анализ состояния отрасли

     Рынок недвижимости как таковой начал  свое развитие с возникновением приватизации и рыночных отношений,т.е. в 1992 году.

     Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

     Сегодня рынок недвижимости г.Владивостока имеет огромную емкость и постоянно  изменяющийся объем сделок. Количество риэлторских компании,предоставляющих  услуги на данном рынке, превышает 25. Всего занято около 3000 человек, 80% из которых являются риэлторами.

     В последние годы рынок Владивостока развивается стремительными темпами, однако при этом наблюдается невосполнимый  дефицит жилья, а цены на квартиры Владивостока остаются на беспрецедентно высоком уровне. По обеспеченности жильем на душу населения Владивосток по-прежнему отстает от средних российских показателей: на каждого жителя города приходится около 20 кв. м жилья, тогда как в среднем по России эти цифры составляют 25—30 кв. м. Если учесть, что не все квартиры Владивостока используются по прямому назначению (к примеру, оборудуются под офисы), то этот показатель оказывается еще ниже.

     По  данным исследований «Дальневосточного  Маркетингового Центра» в марте 2009 года на рынке вторичного жилья во Владивостоке индекс стоимости снизился на 11,2% по сравнению с декабрём прошлого года и составил 66701 рубль за квадратный метр. Тем самым она достигла прошлогоднего уровня в конце января – начале февраля 2008 года.

     За  прошедшие 3 месяца стоимость квадратного метра снизилась от 10% до 12,5% в зависимости от типа квартир: 1-комнатные до 68457 руб., 2-х комнатные до 64350 руб., 3-х комнатные до 64177 руб. и гостинки до 73209 руб. Если рассматривать годичный период, то сильнее всего упали в цене квадратов именно квартиры небольших площадей, которые год назад были, как любила говорить пресса, «сильно переоценены»: 1-ком. квартиры на 18,5%, а гостинки и вовсе на 21,2%. Двушки и, особенно, трёшки показали более скромные результаты – 13% и 5,5% соответственно. Произошло это в основном, вследствие появления на рынке большого количества квартир такого типа в отличном состоянии и с высокой ценой.  

     Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться  сравнительно недавно и пока не миновала стадии начального становления.

     Город располагается на многочисленных сопках, что осложняет его застройку. Рынок торговой и офисной недвижимости представлен во Владивостоке старыми  зданиями. И только в последние 3-4 года в городе началось строительство  современных объектов.

     Во  Владивостоке наблюдается дефицит  качественного предложения торговых и офисных объектов. Это связано с ограниченностью подходящих для строительства территорий. Ведь часть города окружена морем. В то же время, даже выделенные участки осваиваются очень медленно.

     Основными центрами деловой активности города, согласно утвержденному генеральному плану, являются районы: Центр, Вторая речка и Эгершельд.

     Общее предложение офисной недвижимости во Владивостоке составляет около 300 000 квадратных метров. Этот сектор развит в городе очень слабо. В настоящее  время в довольно большом городе существует только один объект класса А – это бизнес-центр по Океанскому проспекту. На класс В приходится немногим более 10% всего предложения офисной недвижимости. Примерно такая же доля приходится и на категорию С. Таким образом, подавляющее большинство площадей офисного сектора коммерческой недвижимости – это класс D.

     Что касается торговой недвижимости, то этот сегмент развивается куда более  стремительными темпами.

     В городе работает более 50 торговых центров, которые, впрочем, не отличаются высоким уровнем организации торговли. Среди более или менее соответствующих стандартам торговых комплексов можно выделить Clever House, «Родину, «Золотой рог». Заполненность торговых центров не превышает 70%.

     Характерной особенностью сектора торговой недвижимости является практически полное отсутствие в городе крупных торговых операторов.

     Во  Владивостоке отмечен средний уровень  развития складской недвижимости. В  городе расположен один крупный логистический  центр площадью 6000 кв. метров.

     Еще несколько баз находятся на ул. Калинина, Днепровской и Фадеева. Спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости пока невелик.

1.3.2. Исследование структуры спроса

     В связи с нестабильной ситуацией  в стране и рядом других политических и социальных факторов спрос как на недвижимость в целом, так и на услуги риэлторских компании достаточно непостоянен.

       Объем спроса,т.е. число заявок на покупку квартир, поступивших за месяц, не является объективным критерием оценки спроса на услуги,так как не все потенциальные покупатели подают заявку в агентство недвижимости перед совершением покупки. Как правило, решившие приобрести недвижимость, стараются самостоятельно выбрать интересующий их объект,а те,кто продает-наоборот обычно сразу обращаются в риэлторскую компанию. Так или иначе, обе эти категории в итоге все равно прибегают к квалифицированным специалистам в лице риэлторов.

     Более достоверным критерием оценки спроса на услуги является количество сделок,заключаемых  в месяц.

     Проследим динамику этого показателя за 2008 год по основным видам  услуг на недвижимость (Табл. 4) 

     Таблица 4. Количество сделок,заключенное по разным месяцам 2008г

     Как видно из таблицы, 2008 год оказался достаточно напряженным для рынка  недвижимости как Владивостока,так  и России в целом. С начала года и до конца лета спрос на все  виды услуг стремительно возростал,но переломным стал сентябрь,когда показатель также неуклонно пошел вниз. Эти изменения обусловлены  как так называемым « задержанным спросом» в начале года,когда большенство потенциальных покупателей,ожидая снижения цен в  течение всего 2007 года, поняли,что медлить больше нельзя, и активировались, так и страхом многих перед финансовым кризисом и желанием вложить сбережения в недвижимое имущество. К сентябрю весь потенциал был исчерпан, и в связи  с ухудшением экономической обстановки в стране, спрос начал плавно,но стабильно снижаться.

Также на развитие спроса оказывают следующие  факторы:

• Численность населения, миграционные процессы. Большой приток населения пораждает спрос на аренду квартир и домов, покупку вторичных квартир и новостроя. В последние месяцы наблюдается отток населения города и края в европейскую часть страны и Китай,где стоимость недвижимости в десятки раз дешевле, и снижение спроса соответственно.
• Рождаемость. Как правило большенство семейных пар стараются решить квартирный вопрос пред рождением ребенка. По этой причине при повышении рождаемости увеличивается количество услуг по аренде, покупки квартир по ипотеке и кредиту. проблемы с жильём и меры правительства по стимулированию рождаемости привели к тому, что молодые россияне начали заводить семьи  и детей ради квадратных метров.
• Смертность . С одной стороны повышенная смертность сокращает численность населения,но с другой – увеличивает число продаж квартир и другого имущества, причитающегося по завещанию или дарственной.
• Количество заключения браков, разводов. Как было сказано выше,  большое количество заключаемых браков приводит к увеличению спроса на недвижимость,. Увеличение числа разводов,как ни странно, также способствует его оживлению,так как зачастую при разводе супруги вынуждены продавать квартиру или разменивать ее.
• Уровень доходов населения. Данный показатель является самым значимым при формировании спроса на услуги агентств недвижимости.  Всем известно, что одно дело хотеть,а совсем другое – иметь возможность. Около 48% населения Владивостока нуждаются в изменении своих жилищных условий,но только 10% имеют для этого реальные средства. Для установления максимально спроса необходим как высокий уровень жизни,так и доходов населения.