Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

           -0,20   Малосемейка (дом гостиничного  типа), «хрущевка»

           +0,40  Новый дом

           +1,10  Двухуровневая квартира 

           +0,12  Кирпич

           -0,23   Панель

           -0,01   Монолит

           -0,02   Сибит 

           +0,05  Фактор этажности (кроме  первого и последнего

                      этажей в доме)

           +0,75  Фактор отношения площадей  жилой и общей,

                      при Sжил/Sобщ в пределах 0,5-0,6

           +0,02  * Общую площадь в кв.м.

           -0,027 * Жилую площадь в кв.м.

           +0,09  Фактор изолированности комнат

           +0,23  Лоджия      

      +0,16  Балкон

           +0,12  Телефон   

           +0,10    Линия метро                                                                                          

Рейтинги  районов города Новосибирска и пригородной  зоны (по состоянию на 1996 год) 

Таблица 3.3 

 

Для лоджии, балкона и телефона значение фактора  умножается на их число. Значения факторов по общей и жилой площади умножаются на соответствующую величину площади. При расчете стоимости сначала приводятся характеристики  переменных стоимости жилья (табл. 3.3). А затем в аналогичной по форме таблице (табл. 3.4) приводятся значения переменных для каждой квартиры-представителя (см прилож.3).

Рассмотрим  пример определения цены 1 кв. м. общей  площади квартир статистическим методом. Выписываем из таблиц 2.1 (см. прилож. 2) характеристики квартир-представителей и заполняем таблицу 3.3. Согласно характеристикам табл. 3.3

Характеристики  квартир-представителей

Таблица 3.3

вписываем в табл. 3.4 соответствующие значения переменных. Суммируем значения переменных и получаем искомую величину цены квадратного метра жилья. 

     Расчетная таблица цены 1 кв.м.

     Таблица 3.4

Расчет  Кд.

2 комн. кирпич. - Цт =46850 тыс. р., тогда:   Кд = (0.65*46850)/3,6 = 8.46

3 комн. кирпич - Цт = 48500 тыс. р., тогда:   Кд = (0.65*48500)/3,6 = 8,76 
 
 

   3.3 Расчет инвентаризационной  стоимости 1 квадратного  метра жилья. 

В основу определения инвентаризационной стоимости  объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа. Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

- определение  восстановительной стоимости здания;

- установление  износа объекта;

- определения  действительной (остаточной) стоимости  отдельного здания, которая и считается инвентаризационной стоимостью;

- определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий или/и сооружений.

Для решения  этих и других задач используются сборники укрупненных показателей  восстановительной стоимости основных фондов (УПВС), предусматривающие кубатурный способ оценки объектов. Определение восстановительной стоимости в ценах 1969 г. производится путем корректировки стоимостей аналогов с использованием повышающих и понижающих коэффициентов, представленных в сборниках УПВС.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости на дату оценки Св определяется по формуле:

                                        Cв = Cа * N * Ko                            (4.1)

где: Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в  текущих ценах;

Са - восстановительная  стоимость единицы строительного  объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;

N - строительный  объем в куб. м, или общая  площадь в кв. м. объекта недвижимости;

Ко - общий  индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 г. к ценам на дату оценки;

                                            Ко = Kl * K2 * КЗ                                                                        (4.2) 

где:

Kl - индекс  цен перехода от базовых цен  1969 г. к ценам 1984 г. (принимать  1,2 на основании Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.);

K2 - дифференцированный  индекс цен перехода от цен  1984 г. к ценам 1991 г. (табл. 4.1);

КЗ - дифференцированный индекс цен перехода с 1991 г. к ценам 2009г.

 Действительная (остаточная) или инвентаризационная стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

                                     Сд = Св * (1-Ифиз/100)                                                                    (4.3)

где:

Св - восстановительная  стоимость объекта;

Ифиз. - показатели физического износа объекта  в %.

   Объем информации, который необходим для  работы с укрупненными показателями:

1. Местонахождение  и фактическое использование;

2. Этажность  (для строений);

3. Год  постройки;

4. Техническое  описание конструктивных элементов  в объеме характеристик, предусмотренных таблицам оценки;

5. Объем  здания, площадь сооружения или  иные показатели, необходимые для оценки;

6. Другая  информация для конкретного случая  оценки. 

Рассмотрим  пример определения инвентаризационной стоимости 1 кв.м. квартиры-представителя (см. табл. 3.3).

Для 2-х  комнатной квартиры:

1. Жилой панельный дом в г. Новосибирске, второй территориальный пояс, второй климатический район.
2. Пять этажей, шесть подъездов, строительный объем 10368 м³ (27 * 72 * 12).
3. Год постройки приблизительно 1979г.
4. Техническая характеристика конструктивных элементов соответствует описаниям к табл. 60 сборника № 28 УПВС.
5. Квартира имеет все виды благоустройства, внутренняя отделка улучшенная, физический износ составляет 30 %.
6. Согласно таблице 60 сборника № 28 УПВС  базовая восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1969 г. составляет 24р.

Для 3-х  комнатной квартиры:

1. Жилой  панельный дом в г. Новосибирске, второй территориальный пояс, второй климатический район.

2.  Пять этажей, шесть подъездов,  строительный объем 10368 м³ (27 * 72 * 12).