Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

3.1. Расчет цены 1 квадратного  метра жилья методом  прямого сравнения  продаж. 

Для определения  цены жилья методом прямого сравнения  продаж необходимы данные о продажах аналогичных квартир. К сожалению, такие данные практически недоступны. Поэтому можно использовать данные о цене предложения из информационных сообщений агентств по продаже недвижимости. Чем больше выборка квартир, тем более достоверными будут результаты расчета. Еще лучше будут результаты при дополнительной группировке по типу квартир, по этажности здания и т.п. В курсовой работе допускается выборка в объеме 25 –30 квартир, без дополнительной группировки.

Рассмотрим  пример определения средней цены 1 кв. м. общей площади 2-х комнатной квартиры в кирпичных жилых домах Калининского района г. Новосибирска по состоянию на сентябрь 2009г. Выборку помещаем в аналитическую таблицу 2.1. Цену 1 кв. м. определяем делением цены квартиры на общую площадь. Среднюю цену квартиры определяем делением суммы цен квартир в выборке на сумму общих площадей. Определяем квартиру – представителя выборки (выделена жирным цветом) с ценой 1 кв.м. наиболее близкой к средней. Для этой квартиры далее будет рассчитываться цена 1 кв.м. статистическим методом и инвентаризационная стоимость (см. прилож. 3 и 4). Аналогично определяем среднюю цену 1 кв.м. для других заданных типов квартир. 
 
 

Таблица 3.1                                                            

     Таблица 3.1а

Условные  обозначения в табл. 3.1. и табл. 3.1а

Тип квартиры (графа 2): мс – малосемейка, хр –  «хрущевка», пг – полногабаритная, уп – улучшенной планировки, см –  со смежными комнатами, из – с изолированными комнатами. Если в графе ничего не указано – подразумевается типовая планировка с изолированными комнатами.

Графа 2: Эт. – номер этажа, на котором расположена квартира, Этажн. – число этажей в доме.

Графа 3: о –  общая площадь, ж – жилая площадь, к – площадь кухни.

Графа 4: «+» - телефон  есть, «-» - телефона нет.

Графа 5: Б –  есть балкон, Л – есть лоджия, Б\Б  – есть два балкона, Б\Л – есть балкон и лоджия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   3.2. Расчет цены 1 квадратного  метра жилья статистическим  методом. 

Статистический  метод  базируется на выводе регрессионной зависимости цены жилья от ряда существенных для покупателя факторов. Реализуется он по описанной ниже методике. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по формуле:

                                   С = (Р ± Фi) * Кд                             (3.1)

где:  Р – рейтинг района (базовая  стоимость 1 кв. м. общей площади жилья для конкретного района города) из табл. 3.1;

        Фi – значение  i- го фактора, увеличивающего или уменьшающего базовую стоимость;

      Кд  – коэффициент динамики цен, учитывающий  инфляцию и изменение предпочтений покупателей. Применяется в случае использования устаревшей регрессионной зависимости. В данном случае используется зависимость 1996 года. Ориентировочно его можно рассчитать по формуле 3.2.

                                            Кд = 0.65 * Цт / Р                            (3.2)

где: Цт – средняя цена 1 кв.м. общей площади  жилья для заданной зоны удаленности, на момент расчета.

      0.65 – удельный вес рейтинга в  средней цене 1 кв. м. жилья. 

      Методикой предусмотрены следующее значение факторов:

           +0,25  Улучшенная планировка квартиры

           +0,11  Полногабаритная квартира