Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

 
 
 
 

                       .

2.1. Исследование предпочтений  покупателей. 

Рассмотрим  на примере оба  подхода. Отличительные  особенности второго подхода приведены во вставке 2.1 (см. ниже). При оценке спроса сначала рассчитывается потенциальный спрос (табл. 2.1 – 2.6), затем реальный спрос (табл.  2.7 – 2.8) по всем типам жилья. На основе исходных данных табл. 3И, 4И рассчитываются показатели степени соответствия жилья различного типа запросам потребителей (табл. 2.1).  

Таблица 2.1

Показатели  степени соответствия жилья запросам потребителей

 
 
 
 
 
 

Показатель степени  соответствия каждого типа жилья  запросам группы потребителей определяется как средневзвешенная оценка показателей качества жилья этого типа (столбец табл. 3И), с весом в виде показателей важности качеств жилья для группы потребителей (строка табл. 4И). Например, степень соответствие жилья типа А запросам первой группы  потребителей вычисляется (1-й столбец табл. 3И и 1-я строка табл. 4И):  

На основе расчетной табл. 2.1 и регрессионной  зависимости определяется структура  предпочтений потребителей – относительные доли потребителей (табл. 2.2), предпочитающих тот или иной тип жилья. Относительная доля потребителей прямо пропорциональна степени соответствия. На основе обработки статистических данных о продажах получена регрессионная зависимость для расчета относительной доли, следующего вида: 

                                   Д = 2,35 * S  - С,                                                                               (2.1)

где:   S – показатель степени соответствия  из табл. 2.1, а С – свободный член  регрессии (задается в диапазоне 1,32 – 1,40).

Подставляем значения каждой ячейки табл. 2.1 в формулу 2.1, результаты расчета заносим в такую же ячейку табл. 2.2. При этом отрицательные значения заменяем нолями. 

    Относительная структура предпочтений потребителей 

      Таблица  2.2 

      
 
 
 
 
 

Например, относительная  доля потребителей группы 1, предпочитающих жильё А, рассчитывается:  0,248= 0,68*2,35 – 1,35, а для группы где Д<0 ставим  0. 
 

Абсолютная  структура предпочтений потребителей

(абсолютные  доли потребителей)

 

Таблица 2.3

 
 
 
 
 
 
 

Например, для ячейки А1: = 0,241/0,513. Теперь табл. 2.3  отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам жилья. 

2.2. Определение потенциального  спроса. 

Расчет  потенциального спроса (прогноз) осуществляется на основе  заданной общей численности семей в районе города, доли численности групп в общем числе потребителей   и доли нуждающихся в жилье (Д0 и Д1 и П) из табл. 2И рассчитывается численность групп потребителей и заносится в табл. 2.4. Например, численность потребителей группы 1 составит: 12000= 0,4*0,15*200000. 

Численность групп потребителей

 Таблица 2.4

 
 
 
 
 
 
 

Далее необходимо определить число платежеспособных потребителей для каждой группы и  каждого типа жилья, с учетом покупательских предпочтений.  Расчет выполняется  перемножением данных табл. 2.4, 2.3 и долей платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Результаты заносятся в табл. 2.5. 
 
 
 
 

Структура потенциального спроса, семей.

Таблица 2.5 

 
 
 
 
 

Например,  для ячейки А1: 3384=0,47*12000*0,6. В таблице 2.5  сумма по столбцам определяет потенциальный спрос – количество семей, или квартир конкретного типа жилья. 

   2.3. Определение реального  спроса. 

Сначала используя данные о долях Д0 и  Д2 покупателей по каждой группе из табл. 2И (потребителей, собирающихся приобретать жилье в течение года) рассчитывают их число  по группам, умножая  количество потребителей  в районе на эти доли (табл. 2.6). Так количество покупателей первой группы составит: 

   3000=200000*0,15*0,1           .

Численность групп покупателей.

Таблица 2.6 

    

Расчет реального  спроса выполняется аналогично расчету  потенциального спроса, т.е. перемножаются данные табл. 2.6, 2.3 на доли платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Например,  для ячейки А1: 846=3000*0,6*0,47. Результаты заносятся в табл. 2.7.

Структура реального спроса, семей

 Таблица 2.7 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Теперь  в таблице 2.7  сумма по столбцам определяет реальный спрос – количество покупателей (квартир)  конкретного типа жилья. В завершение определяется потенциал спроса в годах (табл.2.8), путем деления показателя потенциального спроса (табл. 2.5) на показатель реального спроса (табл. 2.7). Потенциальный спрос это количество лет, в течении которых жилье будет пользоваться спросом. Так, для рынка жилья типа «Б» потенциальный спрос составил 6027 квартиры, реальный спрос – 2382 квартир.  Потенциал спроса: 3384/846=3,96 года.  

Потенциал спроса (в годах)

 Таблица 2.8

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Исследование  цены жилья.