Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

Классификация рынков недвижимости

Таблица 4

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций: ценно-образующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

1.3. Факторы, влияющие  на формирование  рынка недвижимости. 

В целом  формирование отечественного рынка  недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с  переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

1.4. Виды стоимости,  концепции стоимости  жилья.

Объект  недвижимости может быть иметь «несколько»  стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей  оценки), то есть стоимость объекта  недвижимости для нужд, страхования  будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для  нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога - способность  имущества принести доход при  прекращении выплаты кредита.

Цели  оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование  и имущественные споры, налогообложение  недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог  и др.), им соответствует несколько  видов стоимости.

Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и  обосновать его выбор.

Оценка  – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта  недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая  сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Дефицитность — ограниченность предложения. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости: 
* рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

* потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; 
* инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; 
* страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; 
* замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными, функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; 
* восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; 
* залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; 
* ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; 
· для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; 
* утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

*действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе  полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при  принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также  факторов внешней среды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Исследование рынка  жилья.                        

Характеристики  групп потребителей.                                    

Таблица И2

Оценка  качеств жилья (от 0 до 1)       

                              Таблица И3

                          Показатели важности качеств жилья для потребителей

   Таблица И4