Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми  вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая  вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания и сооружения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

    Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное  использование.

    Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

    Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

    Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

    На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

    В России, как и в других, промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

    Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

    Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу (рис. 1).

Рис. 1 Основные типы недвижимости

Жилищный  фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис.2).

Рис. 2. Особенности недвижимости как  товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном  участке и зарегистрированные в  установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду  с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.

По  характеру использования:

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. 
-  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. 
-  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. 
-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. 
-  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По  целям владения:

-  для ведения бизнеса;  
-  для проживания владельца;  
-  в качестве инвестиций;  
-  в качестве товарных запасов и НЗП;  
-  для освоения и развития;  
-  для потребления истощимых ресурсов.

По  степени специализации:

-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По  степени готовности к эксплуатации:

-  введенные в эксплуатацию;  
-  требующие реконструкции или капитального ремонта; 
-  незавершенное строительство.

По  воспроизводимости  в натуральной  форме:

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;  
-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1. будущие периодические потоки денежных средств; 
   2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 
   3) доход от перепродажи объекта
2. в конце периода владения.

   1.2. Характеристики рынка  недвижимости. 

    Рынок, это совокупность субъектов отношений  и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических  отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей  товара;  сфера обмена товарами определенного  вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как  ее характеристики не характерны для  других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).                                                                                     

                                                                                                                                          Таб. 3

    Особенности рынка недвижимости

 

    По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок  промышленной недвижимости. Можно также  выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

    Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут  быть и физические, и юридические  лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости.

    Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально  заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений  владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

    Основным  типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в  России можно считать начало 90-х  годов(см. Закон РСФСР «О земельной  реформе», Земельный кодекс РСФСР 19

    91г.). Ранее существовало единое государственное  собственность на землю. Формирование  рынка земли в России началось  с приватизации (см. Уазы Президента  РФ «О продаже земельных участков  гражданам и юридическим лицам  при приватизации государственных  и муниципальных предприятий», «О  налогообложении продажи земельных  участков и других операций  с землей» и др.). важное значение  для рынка земли имеет земельный  кадастр. 

    Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 4