Исследование потребителей рынка недвижимости на примере ООО «Партнер Инвест»

Мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости (декабрь 2010 года).

Диапазон средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилья по итогам декабря 2010 года с учетом погрешности вычислений составил 45 146–45 527 рублей за кв. м. Индекс изменения цен предложения по сравнению с ноябрем 2010 года составил 1,5% (рис.2.3).

Рис.2.3 Средние цены предложения в целом за квартиру по количеству комнат, тыс. руб.

      Однокомнатные квартиры в декабре предлагались в среднем по цене 1 683 тыс. руб.; двухкомнатные – 2 502 тыс. руб. Цены предложения на трех- и четырехкомнатные квартиры в среднем составляли 3 520 и 5 187 тыс. руб. соответственно (рис.2.4.).

Рис.2.4 Средние цены предложения в целом за квартиру в разбивке по типам жилья, тыс. руб.

      Цены предложения по категории малогабаритного жилья (пансионаты, малосемейки) в декабре в среднем по городу находились на уровне 890-1 239 тыс. руб. На жилье старой застройки («хрущевки», «брежневки») цены предложения колебались в пределах 1 460-2 278 тыс. руб. Квартиры стандартных типовых серий (121 и 86 серия) предлагались по ценам 1 676-3 211 тыс. руб. Жилая недвижимость серий 121-Т в среднем по городу предлагалась по цене 2 125-4 249 тыс. руб. на объекты. Квартиры индивидуальной планировки в декабре были предложены по ценам 2 162-8 990 тыс. руб. в среднем за квартиру (рис. 2.5).

Рис.2.5 Средние цены предложения по районам города, руб. за кв. м

В разбивке по районам города изменение цены колебалось от «минус» 0,05% (в пос. Мыс, Тарманы) до +1,5% (в районах Червишевского, Московского трактов). Традиционно жилье в центральной части города предлагалось по ценам выше, чем по Тюмени в целом, –    56 058 руб. за кв. м.

В прошедшем году основной тенденцией стал рост общей активности рынка жилья, и в первую очередь – возврат к нему интереса покупателей. После нестабильного 2009 года на рынок «вышел» отложенный спрос, что способствовало увеличению количества сделок купли-продажи, которое выросло по сравнению с предыдущим годом. Активность продавцов также была высокой, в результате чего объем предложения в течение года оставался на высоком уровне. Именно «равновесное» состояние спроса и предложения способствовало стабилизации цен.

Если в начале года основная доля сделок по приобретению квартир проходило с использованием сертификатов по государственным программам, то со второго квартала 2010г. покупатель стал возвращаться на рынок, особенно на первичный рынок жилья. На это повлияло как восстановление и развитие ипотечных программ банков, так и то, что потребители, испугавшись роста цен, начали принимать решение о покупке. Во второй половине года на рынок вернулись и частные инвесторы.

Как показали результаты опроса, для тюменцев наиболее привлекательным все-таки был и остается первичный рынок жилья, ему отдают свое предпочтение большая часть желающих приобрести жилье. Сейчас строительные компании предлагают квартиры, хоть и не с ремонтом, но уже с чистовыми отделками, с установленной сантехникой, а, следовательно, клиентам не придется тратить дополнительные средства на ремонт. При этом, учитывая, что на рынке вторичного жилья в последние годы появилось достаточно большое количество новостроек, легче приобрести квартиры в доме уже введенном в эксплуатацию – это уже не так рискованно, чем вступать в долевое строительство.

На вторичном рынке объем предложения явно превышает объем спроса, так что выбор для покупателей имеется. А вот на рынке строящегося жилья предложения не может в полной мере удовлетворить спрос, а, учитывая, что строительный объем на 2012-13гг. снижается, данная проблема будет усугубляться.

Как и в целом по России, в городе Тюмени рынок ипотечного кредитования в начале года переживал не лучшие времена, взять ипотеку на первичном рынке было практически невозможно. Лишь последнее полугодие ситуация стала налаживаться.

Выше указанный факт того, что при приобретении квартир в строящихся объектах в посткризисный период было затруднительно для большинства желающих, объясняет показатель доли первичного рынка – 47,2%. При этом в период с января по октябрь регистрация 88,3% договоров участия в долевом строительстве проходило с привлечением кредитных средств. На вторичном рынке жилья также значительное количество сделок купли-продажи проходило с использованием кредитных ресурсов (60,5% от общего количества зарегистрированных сделок купли-продажи).

Покупателям сегодня не стоит рассчитывать на слишком значительный торг. Времена, когда привлекательных по всем характеристикам (местоположению, цене, технико-инженерному состоянию и т.д.) объектов на рынке было больше, чем спроса на них, прошли вместе с наиболее активной фазой кризиса. На современном рынке такие объекты считаются ликвидными и продаются достаточно быстро (срок экспозиции - не более месяца). Поэтому сегодня помимо конкуренции среди продавцов все более заметной становится конкуренция и среди покупателей.

Нынешний год станет для рынка недвижимости годом постепенного восстановления. Однако, прогнозы на ближайшее будущее рынка все-таки пока довольно сдержанные. Рынок еще слишком неустойчив, чтобы делать уверенные предположения.

Тем не менее, по итогам 2011г. рост стоимости квадратного метра вряд ли превышает уровень инфляции, и не повысится более чем на 8-10% [20].             

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕТОДОЛОГИЙ МАРКЕТИНГОВЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ

2.1. Понятие и сущность анализа вторичной информации

Информационный процесс в маркетинге охватывает деятельность по сбору, обработке, сводке и хранению рыночных данных. Создание и использование информационного банка подчинено задачам управления маркетингового и имеет целью обеспечить знание рыночных процессов для принятия оптимальных решений.

В данной работе для нас будет важен процесс получения вторичных данных.

Вторичные данные — информация, собранная когда-либо для каких-либо целей, не связанных с текущей задачей.

Иными словами, вторичная информация — это те данные, которые уже были собраны (Вами или кем-то другим) для решения других задач, но которые можно частично использовать и для разрешения стоящей перед Вами в настоящий момент проблемы.

Основные достоинства вторичной информации — она дешево стоит, и доступ к ней можно получить сравнительно легко и быстро.

Основные недостатки связаны с тем, что вторичная информация собиралась для решения другой проблемы. Соответственно, она, скорее всего, будет:

1.устаревшей;

2.неполнойне;

3.не иметь прямого отношения к решаемой проблеме;

4.ненадежной (особенно это относится к российским источникам вторичной информации, в которых порой значения одного и того же параметра в разных источниках различаются чуть ли не на порядок).

Тем не менее, приведем совет весьма известного автора, с мнением которого в данном случае мы полностью согласны: «Всегда начинайте с вторичной информации, и только когда она исчерпана или отдача от ее использования сокращается, переходите к первичным данным» [23, с. 601].

Перейдем к методам сбора вторичной информации. Для того чтобы получить обзор вторичной информации, по мнению Фатхутдинов Р.А., необходимо [23, с. 309]:

1.Определить возможные источники необходимой информации. Эта информация может содержаться как во внутренних, так и во внешних источниках.

К внутренним источникам информации относятся внутренние отчеты компании, беседы с сотрудниками, отчеты о продажах, бухгалтерские и финансовые отчеты, жалобы и предложения потребителей и т. п.

Внешние источники информации — это средства массовой информации, выпускаемые различными организациями бюллетени, публикации исследовательских и консалтинговых фирм, статистические сборники; масса ценной информации находится в сети Internet — тематические и отраслевые сайты, сайты конкурирующих компаний [23, с. 311].

2.Изучить все выбранные источники информации, проанализировать их содержание и выбрать нужную информацию.

3. Подготовить итоговый отчет.

Существует еще множество подходов к классификации источников вторичной информации. Остановимся на одном из них.

Источник информации - это концентрированный и специализированный проводник, канал информации, откуда ее черпают заинтересованные пользователи. Правда, как всякий инструмент, канал информации оказывает на нее некоторое воздействие (и по форме, и по существу), и пользователю надо быть готовым к соответствующей коррекции.

По мнению Фатхутдинов Р.А., существуют два канала получения информации от ее носителя [23, с. 350]:

- носитель информации сам сообщает необходимые сведения (через разные источники)

- статистически оцениваются (как абсолютная, относительная или средняя величина, тенденция и т.п.) действия массы носителей информации. В различных странах предприятия в добровольном или обязательном порядке публикуют определенный набор сведений о себе (естественно, не нарушая коммерческой тайны, но достаточный, чтобы составить представление о конкурентах). В некоторых странах регулярно издаются регистры предприятий и справочные бюллетени по определенному кругу показателей. Нередко предприятия издают материалы о своей деятельности. Действует так называемый закон цветка. В информации о предприятии заинтересованы потенциальный инвестор, банкир, поставщик, клиент. В зарубежных странах давно сложилось убеждение: если предприятие проводит политику информационной закрытости, то оно, скорее всего, находится на пути к банкротству. К сожалению, в среде отечественных предпринимателей еще силен синдром закрытости, секретности, что, наверняка, наносит ущерб их собственным интересам.

Самостоятельной формой движения информации следует считать коммуникативные каналы, когда предприятие-контрагент в ходе коммерческих переговоров сообщает информацию о себе как условие и побудительный мотив заключения сделки.

В источники, или каналы, маркетинговой информации входят [15,с.56]:

- публикации (цифровые, фактографические, теоретические) в средствах массовой информации, официальных справочных изданиях, сообщениях бирж, объявлениях банков и АО (для акционеров), сообщениях союзов предпринимателей, в регистрах и отраслевых бюллетенях, в научной или публицистической литературе (в некоторых странах существуют специальные бюро вырезок, на коммерческой основе собирающие досье по интересующему фирму вопросу в соответствии с заказом маркетинговой службы).

- информация, приобретаемая фирмой на коммерческих началах, например у органов статистики или альтернативных статистических служб (демографические данные, данные о ценах, доходах и расходах населения, другие социально-экономические показатели).

- внутрифирменные учет и отчетность, в том числе бухгалтерская (данные о производстве и сбыте товара, ассортименте поставки и отгрузки, оптовом и розничном товарообороте, себестоимости и цене, инвестициях, затратах и прибылях, материально-технической базе).

- обмен информацией между участниками интегрированного канала товародвижения, а также между участниками коммерческих переговоров.

- информация торговых корреспондентов - торговых работников (обычно продавцов), за особую плату регулярно сообщающих о своих наблюдениях за спросом и торговой конъюнктурой, а также информация, собираемая коммивояжерами и торговыми агентами.

- различного рода экспертные оценки и прогнозы.

В качестве дополнительного источника данных для конъюнктурного анализа используется статистика производства, товарооборота и товарных запасов, цен, финансов, социально-демографическая статистика и другие источники. Часто сбор информации организуется во время выставок-продаж, ярмарок. Источниками конъюнктурной информации служат также справки о конъюнктурной обстановке, представляемые торговыми корреспондентами (продавцами, товароведами, административными работниками предприятий и т.п.). Руководству фирмы поступает “сигнальная” информация от подчиненных подразделений и предприятий.

Также существует ряд источников информации, которые могут носить первичный и вторичный характер. К примеру, непосредственное наблюдение при первом сборе является первичным, а последующее использование приводит к тому, что информация становится вторичной.

Вторичные данные собирают при помощи кабинетных исследований. В работах Мальцев А.А. существует три метода[11, с. 44]:

- традиционный (классический) анализ;

- контент-анализ;

- информативно-целевой анализ.

Традиционный анализ применяется при качественном исследовании, для описания социально-психологических процессов и явлений, взаимодействия маркетинговых коммуникаций, корпоративного профиля фирмы и ее конкурентов, в том числе в динамике. Следует заметить, что данный метод является весьма распространенным, и вполне по праву носит имя классический, по степени своей точности и надежности. Цель применения и использования данного метода - поисковая и описательная. Метод может использоваться как самостоятельный способ сбора данных кабинетных исследований, так и в комбинации с полевыми или экспертными методами, обеспечивающими сбор первичной информации. В такой ситуации его применение крайне эффективно. Также может использоваться как метод анализа результатов, полученных с помощью неструктурированных методов полевых исследований. Как правило, предметом исследования является обстоятельства, при которых возник документ, цели публикации, авторство, факты и идеи по определенной тематике. В рамках данного анализа проводится: внешний анализ - посвящен изучению обстоятельств возникновения документа (время и место появления, авторство, цели публикации, внешние факторы, повлиявшие на его содержание); внутренний анализ - занимается непосредственным изучением фактов, мнений и идей, представленных в документе, также проводится и юридический анализ - для выявления всех юридических аспектов, поскольку вторичные данные могут быть устаревшими, и их необходимо адаптировать к сложившейся обстановке. В комплексе проводится и психологический анализ - поскольку очень многое зависит от тех психологических особенностей, которые демонстрировал автор документа в момент его написания. Как уже было описано выше, этот метод обладает рядом преимуществ, таких как: