Исследование потребителей рынка недвижимости на примере ООО «Партнер Инвест»

Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения маркетинговых мероприятий была осознана лишь в последние несколько лет, в основном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, которые имеют свои особенности, представленные ниже.

- Все участники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выгодных для себя условиях: аренды/покупки/продажи объекта недвижимости. Талант специалиста по недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами;

- Некоторые клиенты не готовы платить комиссионные. Более того, некоторые не готовы в принципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто проводят мониторинг рынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя распознать такого клиента.

Если у собственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и его консультантам до начала строительства нужно определиться с местоположением участка и с тем, что из соответствующего целям собственника лучше всего построить на данном участке.

Цели могут быть самые различные:

-строительство объекта с целью его последующей продажи;

-              строительство объекта для собственных нужд (производственных, торговых, офисных, складских и т. д.);

-              строительство объекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аренду коммерческих помещений.

-В любом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

-              максимизация прибыли;

-максимизация стоимости объекта недвижимости.

Специалисты считают, что по стадиям развития любого объекта недвижимости маркетинг можно разделить на следующие работы [8,c.137]:

-На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.

Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализ рынка, включающий:

- исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательных сегментов и ниш;

- детальное исследование местоположения создания объекта для определения возможностей его развития;

- анализ финансовой реализуемости выбранных вариантов развития для определения единственно правильно го направления дальнейших действий.

На этапе реализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу будущего объекта для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит [31,с.278]:

- разработка маркетинговой концепции и стратегии;

- разработка логотипа проекта и всех атрибутов;

- разработка и создание пакета рекламно-информационных материалов для привлечения арендаторов;

- размещение рекламы в средствах массовой информации;

- осуществление PR-деятельности по продвижению объекта;

- осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам;

На этапе эксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть направлен на повышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведения постоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки [31,с.290]:

- концепции развития объекта; о ценообразования;

- комплекса рекламных мероприятий, направленных на поддержание интереса рынка к объекту;

Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом является сдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачами управления недвижимостью.

Анализирую все вышеперечисленное мы можем говорить о том, что в настоящее время еще не до конца понимается значимость маркетинговой деятельности в сфере недвижимости. Только обострение конкуренции заставляет собственников бизнеса создавать собственные маркетинговые отдела, для проведения грамотной политики управления созданным продуктом. Именно маркетинговый отдел занимается организацией процесса грамотной реализации продукции. То есть отдел маркетинга определяет эффективные виды рекламы, а так же целевую аудиторию на которую она будет направлена. Именно отдел маркетинга является основой профессиональной реализации созданного продукта.

1.2.           Анализ рынка недвижимости г.Тюмени

В настоящее время по данным www.eip.ru на рынке недвижимости Тюмени осуществляют свою деятельность 270 агентств недвижимости, наиболее крупными из которых являются АН «Адвекс-Т», «Агентство недвижимости XXI век», «Сова», РАН «Этажи», «Авантаж», «Академия жилья», «Апельсин» и др., оказывающие широкий спектр услуг [19]:

-покупка, продажа, мена квартир, частных жилых домов, участие в строительстве жилья;

-по доверенности от правообладателя – сбор документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-составление договоров купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме при участии юридической компании;

-бесплатные юридические консультации;

-обмен, междугородный обмен;

-безопасная система расчетов при участии банков;

-различные виды страхования при участии страховой компании;

-покупка, продажа, аренда недвижимого имущества нежилого назначения.

К числу крупнейших строительных компаний г.Тюмени можно отнести [19]:

-СК «Партнер-инвест»;

-СК «Мередиан констракшн»;

- ОАО «ТДСК»;

-СК «Зодчие»;

-Группа компаний «Дом»;

-ООО «Тюменгазстрой»;

-ЗАО «Тюменинвестстрой»;

-ОО «Оргкомитет МЖК г.Тюмени»;

-ООО «Элит Строй» ЖК «Снегири»;

-ЗАО «Сибирь-90»;

-ЗАО «Союз»;

-ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство»;

ОАО «Тюменская домостроительная компания» (ТДСК) – крупнейший застройщик г.Тюмени с 1964 г. Это строительный холдинг, в структуре которого 3 дочерних предприятия и 17 специализированных подразделений. Компания осуществляет строительный процесс под ключ: производит строительные материалы, проектирует, строит жилую и коммерческую недвижимость, обслуживает готовое жилье.

В сферу деятельности ТДСК входит строительство в Тюмени домов в панельном и кирпичном исполнении. Кроме того, компания осваивает технологию сборно-монолитного каркасного домостроения. Средний годовой объем ввода жилья в эксплуатацию составляет свыше 100 тысяч квадратных метров. За прошедшие с момента основания ТДСК десятилетия 70 тысяч тюменских семей отпраздновали новоселье в ее новостройках [21].

По данным отчета Росреестра о зарегистрированных сделках с недвижимостью за прошедший год в Тюмени и на юге области было оформлено 103 292 прав собственности на жилые помещения. Из них было 26 090 сделок купли-продажи, 9 780 случаев приватизации и почти 6000 оформлений мены или дарения [19].

Также за год жители областной столицы и юга области заключили 7 953 договора долевого участия в строительстве, и только 932 «долевки» были куплены без привлечения кредитных средств.  За этот же год в Тюмени успели уступить 2 245 прав требования по договорам долевого участия [20].

Самой большой популярностью в минувшем году пользовались квартиры площадью 31-50 кв. м – таких сделок Управление Росреестра зарегистрировало 5 216. Самые большие квартиры – больше 200 кв. м – были явно не в почете у тюменцев: за год сделок со столь огромными квартирами на юге области и в Тюмени заключили всего 14[20].

С использованием кредитных средств в 2010 году тюменцы приобрели 7 853 объекта жилой недвижимости, купили 7 021 квартиру в строящемся доме и перекупили 443 права требования по договорам долевого участия. Непосредственно ипотечных сделок в течение года в Тюмени было зарегистрировано 12 200 [21].

Согласно данным организаций, занимающихся операциями с недвижимостью (ЗАО "Ассоциация АЛКО"), по всем показателям 2010 год для рынка недвижимости был однозначно не хуже, а во многих отношениях даже лучше, чем предшествующий. Однако в каждом из его сегментов складывалась особая ситуация. Например, на вторичном рынке прошлый год прошел достаточно неровно: периоды спокойствия чередовались с некоторым оживлением, но особого ажиотажа среди покупателей не наблюдалось. Хотя количество сделок с недвижимостью в последние годы официально и не уменьшалось, оставаясь в пределах стандартных.

Кроме того, несмотря на рост покупательского спроса, он продолжает оставаться вялым, а объявлений о продаже недвижимости гораздо больше, чем заявок на ее покупку. При этом вторая половина 2010 года стала намного более продуктивной, чем сезон зима-весна. Наиболее активной по количеству сделок можно считать осень минувшего года, и, конечно, порадовал декабрь. Вызвано это притоком финансов по государственным программам, а также частных инвестиций, появлением более интересных предложений от банков в части ипотечных программ.

На первичном рынке недвижимости наблюдается явное снижение объема предложения, причем объемы ввода жилых квадратных метров также начали снижаться в последнее полугодие. Скорее всего, это связанно на данное явление играет два фактора: в первую очередь, положительная динамика возобновления строительных работ на объектах приводит к тому, что возобновляются продажи, во вторую очередь то, что имеющийся объем предложения не может в полном объеме удовлетворить потребности покупателей.

В течение текущего года индекс стоимости жилья на первичном рынке колебался, и среднее удельное значение составило 35 208 руб./кв.м. На конец года индекс стоимости относительно последнего месяца предыдущего года имел положительную динамику – корректировка составила + 4,3%. Для целого года данное повышение незначительно, ведь ещё большинство строительных компаний всё-таки не отошли от кризисных явлений и не рискуют повышать цены. При этом в выборку берутся и бартерообменное жильё, и квартиры по переуступке права доли, которые реализуются значительно ниже цен от застройщика, что корректирует общий показатель[20].

В целом 2010г. для первичного рынка жилья можно назвать годом стабильности.

Жилье эконом-класса в Тюмени в основном представлено в спальных районах города, отдаленных от центра. Например, к таким района можно отнести район Войновки (строительство жилых комплексов компанией ЗАО «Тюмень Великая», район Лесобазы (застройка компанией ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ХК «Тюменьстрой») и др. районы города. Примером жилья класса комфорт можно считать комплексную застройку микрорайонов такими компания как «Партнер-Инвест» и «Тюменская домостроительная компания». К бизнес-классу из новостроек нашего города можно отнести жилой дом «Ладья» («Тюменинвестстрой») и клубный жилой комплекс «Даудель» (застройщики «Ренессанс Констракшн», ХК «Сибинтел»). К элитному дому можно отнести жилой дом «Да Винчи Хаус», расположенный на исторической улице города (ул. Красина) [20].

На рынке новостроек большая доля объектов (53,5%) соответствует классу жилья комфорт, и это понятно, потому что это наиболее предпочтительный для потребителей сегмент. Дома данной категории можно встретить в любом районе города от Центра до окраин. Значительная доля возводится из кирпича, но встречается и монолитно-каркасное и панельное исполнение. Элитного жилья в Тюмени представлено немного, лишь 3% от общего количества новостроек. В-первую очередь, при проектировании домов подобного типа сложность заключается в сложности получения земельных участков под строительство [20].

Мониторинг первичного рынка жилой недвижимости (декабрь 2011 года).

На рынке новостроек средневзвешенная цена по итогам декабря 2010 года составила в среднем по городу 42 234 рублей за кв. м. Индекс изменения цен за месяц составил 1,7% (рс.2.1.).

Рис.2.1 Средние цены по размерам квартир

   В разбивке по количеству комнат ценовая ситуация сложилась следующим образом [20]:

•    Однокомнатные квартиры – 41 072 рублей за кв. м или 1 913 тыс. руб. за объект в целом;

•    Двухкомнатные – 41 133 рублей за кв. м или 3 027 тыс. руб.;

•    Трехкомнатные – 42 154 руб. за кв. м или 4 223 тыс. руб.;

•    Четырехкомнатные и более – 57 779 руб. за кв. м или 8 534 тыс. руб.

Вторичный рынок не сразу отреагировал на восстановление рынка недвижимости, лишь через пару месяцев, как положительная динамика стала наблюдаться на первичном рынке. Рост ценовых показателей начался с сентября месяца, в целом в течение года уровень цен держался на одном уровне. Но, важно помнить, что динамика изменения индекса стоимости, не соответствует изменениям по отдельным сегментам рынка (рис.2.2).

Рис.2.2 Цены предложения за 1 кв. м в разбивке по районам города

Важно отметить тот факт, что наблюдается явное увеличение представленных на вторичном рынке жилья объектов. Это связанно с тем, что в период «торможения» цен многие люди стараются улучшить свои жилищные условия, боясь, что в скором времени стоимость квартир пойдет вверх. При этом в последние года увеличился срок экспозиции объектов, что также увеличивает количество предлагаемых к продаже объектов. Но главным фактором является то, что на рынок в значительном объеме вышли квартиры, недавно получившие свидетельства собственности.

Индекс доходности жилья в течение 2010г. повышался, и к декабрю составил 3,6%. Учитывая, что рынок аренды жилья в течение года восстанавливался, а к осени стоимость аренды вернулась на докризисный уровень, приобретение квартиры, с последующей сдачей её в аренду, будет более правильным решением, чем оставить средства на депозитном счету в банке. При этом рост ценовых показателей за год на вторичном рынке, скорее всего, превысит уровень процентов на депозитные вклады [20].