Исследование потребителей рынка недвижимости на примере ООО «Партнер Инвест»

89

ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

«ТЮМЕНСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА»

Кафедра маркетинга и регионоведения

Курсовая работа

по дисциплине «Маркетинг в отраслях и сферах деятельности»

на тему «Исследование потребителей рынка недвижимости на примере ООО «Партнер Инвест»»

Выполнила: студентка

V курса УФ, М -07 - 1

Сороченко В.А.

Специальность маркетинг.

Проверил: к.с.н., доцент.

Шеломенцев В.В.

Тюмень, 2011 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. МАРКЕТИНГОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие, сущность и основные характеристики маркетинговой деятельности в  сфере недвижимости………………………………………….6

1.2. Характеристика рынка недвижимости г.Тюмени ………………21

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕТОДОЛОГИЙ МАРКЕТИНГОВЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ

2.1.Понятие и сущность анализа вторичной информации………………………………………………………………………32

2.2.Понятия и сущность методологии опроса…………………………41

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Анализ деятельности компании ООО «Партнер - Инвест»…………………………………………………………………………..51

          3.2. Исследование потребителей рынка недвижимости компании ООО «Партнер - Инвест»……………………………………………………………56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….73

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………...74

ПРИЛОЖЕНИЕ 1………………………………………………………………..77

ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………………..88

ПРИЛОЖЕНИЕ 3………………………………………………………………..89

ВВЕДЕНИЕ

Отличительной чертой современного периода развития экономики является появление маркетинга взаимоотношений. Основная его идея состоит в том, что объектом маркетингового управления становится не совокупное решение потребителя, а отношения (коммуникации) с покупателями и другими участниками процесса купли - продажи.

Становление маркетинга взаимоотношений обусловило рост значимости потребительского поведения как области теоретических знаний, методических и практических решений. Несмотря на то, что появление этой концепции маркетинга явилось результатом прогресса рыночных отношений в странах с развитой экономикой, открытость внутреннего рынка России делает не только возможным, но и целесообразным использование методов и инструментов маркетинга взаимоотношений в российских условиях.

Актуальность исследования определяется необходимостью разработки эффективных маркетинговых управленческих воздействий на потребителей, обеспечивающих длительное и устойчивое положение предприятий на рынке, т. е. стратегического подхода к исследованию поведения потребителей.

Цель работы: провести маркетинговое исследование потребителей  на примере компании ООО «Партнер - Инвест», выявить портрет потребителя и разработать ряд рекомендацию по усилению позиций фирмы на рынке недвижимости.

Поставленная в работе цель требует решения следующих задач, определивших логику и структуру работы:

1.Дать характеристику понятия, сущности и основных характеристик маркетинговой деятельности в  сфере недвижимости.

2. Рассмотреть понятие рынок недвижимости г. Тюмени.

3. Изучить понятия и сущности анализа  вторичной информации.

4. Раскрыть сущность методологии опроса

5.Провести анализ деятельности компании ООО «Партнер Инвест»

6.Исследовать потребителей на рынке недвижимости г. Тюмени.

Объектом исследования является компания ООО «Партнер Инвест».

Предмет работы представляет собой потребительский рынок недвижимости г. Тюмени относительно компании ООО «Партнер Инвест».

Анализ литературы показывает на недостаточность теоретических разработок по данной теме в отечественной науке. Зарубежные авторы в своих работах рассматривают поведение потребителей с разных позиций. Роберт X. Франк, Р. Белк, Д. Энджел, Р. Блэкуэлл, П. Миниард и др. рассматривают эту проблему с точки зрения рационального выбора, М. Холбрук и Э. Хиршман, Г. Саймон, Д. Канеман и А. Тверски - с позиций иррациональных покупательских потребностей, А. Маршалл, П. Самуэльсон, В. Абчук, Роберт X. Франк, Г. Фоксол, Р. Голдсмит, С. Браун, А. Маслоу, Д. Хокинс, К. Кони подходят к рассмотрению этой проблемы с позиций макроэкономических процессов.

Монографии, учебные пособия, касающиеся поведения потребителей, отечественных ученых В. Ильина, И. Алешиной, И. Крылова, Е. Песоцкой, Б. Соловьева, В. Хрупкого, Г. Багиева, О. Андреевой, А. Романова, Э. Уткина, Н. Ващекина, И. Красюк, В. Шувалова, В. Абчук свидетельствует о повышении значения исследования потребителей и механизма принятия решения о покупке.

Рассмотрим наиболее распространённые определения понятия «поведение потребителей», которые приводятся у современных авторов.

Дж. Ф. Энджел и Джеймс Ф.: «...это деятельность, направленная непосредственно на получение, потребление и распоряжение продуктами услугами, включая процессы принятия решений, которые предшествуют этим действиям и следуют за ними». [26,с.410].

И.В. Алёшина под поведением потребителей понимает: «… деятельность, непосредственно вовлечённую в обретение, потребление и избавление от продуктов, услуг, идей включая процессы решений, предшествующие этой деятельности и следующие за ней»[1,с.107].

О.М. Меликян считает, что поведение потребителей «… определяется как действия, которые предпринимают люди во время приобретения, потребления товаров и услуг, а также освобождения от них» [14,с.97].

По нашему мнению все вышеприведенные определения «поведения потребителей» практически дублируют друг друга.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ МАРКЕТИНГОВЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ

1.1.           Понятие, сущность и основные характеристики маркетинговой деятельности в  сфере недвижимости.

Недвижимость — вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым [27,с.400].

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [27,с.410].

Авторы, приводят различную классификацию недвижимости, в зависимости от признаков, применяемых в основе классификации.

Например, Юнацкевич П. И., в зависимости от характера использования недвижимости, распределяет ее на [31,с.100]:

-на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры);

-              для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.);

-              для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);

-для сельскохозяйственных (фермы, сады);

-              специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Так же в работах Юнацкевича П. И.  приведено еще несколько классификации недвижимости. Одна из них это классификация недвижимости по типу: земля, жилье и нежилые помещения (Рис. 1.1.) [31,c.121].

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Существует множество вариаций определения жилищный фонд. В нашей работе приведено комплексное определение, полученное в результате анализа работ двух авторов Юнацкевича П. И. и Драпиковского А.И. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные [8,с.100].

По мнению Иванова И.Б. по целям владения  нежилой фонд классифицируется [8,с.102]:

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-              в качестве инвестиций;

-              в качестве товарных запасов и НЗП;

-              для освоения и развития;

-              для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации, Иванова И.Б. и его коллеги, подразделяют нежилую недвижимость на [8,с.105]:

-              специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-              неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации, Игнатенко Н.С предлагает следующий вид классификации [8,с.111]:

-введенные в эксплуатацию;

-              требующие реконструкции или капитального ремонта;

-незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме такие авторы как Игнатенко Н.С., Драпиковский А.И., Иванова И.Б., предлагают следующий вид классификации [8,с.150]:

-              не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости, согласно работам Юнацкевича П. И [31,с. 200]:

-будущие периодические потоки денежных средств;

-увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

-              доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.

Исходя из определения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя [5,с.65], можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности. Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования. С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал. При этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.