Оценка стоимости земельных участков в РФ

3. Расчет наиболее вероятной  цены единого объекта недвижимости  как средневзвешенного значения  скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли  в рыночной цене продажи типично  застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого  земельного участка на основе  соотношения стоимости земли  и улучшений.

Пример 2

Исходные данные

В одном городском микрорайоне  старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой  застройки в сопоставимой ценовой  зоне имеются следующие данные:

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей  стоимости объекта
1-й	33 011	183 962	0,179
2-й	37 836	199 954	0,189
3-й	36 294	189 090	0,192

Определить стоимость  земли.

Решение

Определяем типичное отношение  стоимости земли к общей стоимости  объекта недвижимости: 

 

0,179+0,189+0,192

Средняя доля земли =------------- = 0,187.

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был  недавно продан за 188 985 руб., то стоимость  земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

 

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   В чем заключается экономическое содержание сравнительного подхода при оценке земельных участков?

2.   На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?

3.   Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

4.   Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

5.   По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?

6.   Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

7.   На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

8.   Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

9.   Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

10.  Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

11.  В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

12.  Как отбирается информация при оценке земельного участка методом сравнения продаж?

13.  В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?

14.  Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

15.  Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?

16.  В каких случаях метод выделения становится единственно возможным способом оценки земельного участка?

17.  Почему метод выделения одновременно относится к сравнительному и затратному подходам?

18.  В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке земли?

 

ТЕСТЫ

Тест 1. При оценке методом  сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения  кроме квадратного метра торговой площади также используется:

а)       цена за 1 га площади;

б)       цена за 1 фронтальный метр;

в)       цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д)       все ответы неверны.

Тест 2. При оценке земельных  участков в деловых центрах крупных  городов методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения  используется:

а) цена за лот;

б) цена за 1 га площади;

в) цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за 1 кв. м площади  земельного участка;

д) все ответы неверны.

Тест 3. При оценке земельных  участков под застройку торговыми  предприятиями методом сравнения  продаж в качестве единицы сравнения  может использоваться:

а)       цена за 1га площади;

б)       цена за 1 фронтальный метр;

в)       цена за 1 куб. м объема здания;

г) цена за лот;

д)       все ответы неверны.

Тест 4. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются нижеперечисленные  элементы, за исключением:

а)       времени продажи земельного участка;

б)       местоположения земельного участка;

в)       условий финансирования сделки купли-продажи земли,

г) физических характеристик  земельного участка;

д)       все ответы верны.

Тест 5. К элементам сравнения  земельных участков, учитываемым  при использовании метода сравнения  пропаж, не относится:

а)       дата продажи;

б)       оцениваемые права собственности;

в)       местоположение;

г)       наличие движимого имущества;

д)       все ответы верны.

Тест 6. Если сравниваемый элемент  земельного участка-аналога превосходит  по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится.

а)       со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б)       со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в)       со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г)       со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д)       все ответы неверны.

Тест 7. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что:

а)       данный подход учитывает ожидаемые доходы;

б)       данный подход может быть использован для оценки земельных участков под общественными объектами, не имеющими аналогов;

в) данный подход основан  на оценке остаточной стоимости застроенных  земельных участков;

г)  данный подход не требует разносторонней рыночной информации;

д) данный подход учитывает  соотношение реального спроса и  предложения на конкретные объекты.

Тест 8. Из нижеперечисленных  укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод распределения;

в) метод капитализации  дохода;

г)  метод выделения;

д) все ответы неверны.

Тест 9. При определении  рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) стоимость воспроизводства  здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) затраты на строительство  здания;

д) все ответы неверны.

Тест 10. Назовите, какой метод  оценки невозможно использовать для  определения оценочной стоимости  незастроенного земельного участка:

а) метод капитализации  земельной ренты;

б) метод сравнения продаж;

в) метод выделения;

г) метод предполагаемого  использования;

д) можно использовать все  перечисленные методы.

Тест 11. Назовите, какой метод  оценки невозможно использовать для  определения оценочной стоимости  незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод распределения;

в) метод сравнения продаж;

г) метод капитализации  земельной ренты;

д) можно использовать все  перечисленные методы.

Тест 12. Определите, какой  метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости  незастроенного земельного участка:

а) метод разбивки на участки;

б) метод сравнения продаж;

в) метод капитализации  земельной ренты;

г) метод остатка для  земли;

д) можно использовать все  перечисленные методы.

Тест 13. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом  использования которого будет типовая  дачная застройка, используется метод:

а)  сравнения продаж;

б)  разбивки на участки;

в)  распределения;

г)  капитализации дохода;

д)  все ответы неверны.

Тест 14. Оценка земельных  участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

а)  сельскохозяйственных земель;

б)  земель под жилищное строительство;

в)  земель водного фонда;

г)  земель заповедников;

д)  все ответы неверны.

 

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ

Задание 1. Рассчитайте с  помощью валового мультипликатора  дохода стоимость земельного участка  со складским помещением, если потенциальный  валовой доход от оцениваемого объекта  составил 92 ООО дол.

Имеются данные по трем недавно  проданным сопоставимым участкам с  расположенными на них складскими помещениями:

Земельный участок	Цена продажи, дол.	Потенциальный валовой'
		доход, дол.
1-й	400 ООО	105 000
2-й	500 ООО	122 250
3-й	300 000	73 171

Задание 2. На основании данных, полученных с рынка земельных  участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените  земельный участок площадью 0,06 га.

Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет  электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.

Оценка проводится 15 октября  текущего года.

Цены продажи земельных  участков в районе оценки выросли  в октябре текущего года по сравнению  с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим  кварталом — на 1%.

В базе данных имеется следующая  информация но шести сопоставимым земельным  участкам:

 

Элемент сравнения	Участок
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й	6-й
Дата сделки (квартал)	II	III	I	III	II	I
Размер земельного участка, га	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение (км от ж/д  станции)	3-5	3-5	6—10	3-5	6-10	6—10
Электричество	Есть	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть
Водопровод	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет	Нет
Наличие леса около участка	Есть	Нет	Нет	Есть	Есть	Есть
Наличие подъездной дороги с твердым покрытием	Есть	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть
Цена продажи, руб.	29 400	24 840	21 830	23 750	20 370	27 200

Задание 3. Используя метод  выделения, оцените стоимость земельного участка.

Стоимость единого объекта  недвижимости составляет 130 000 дол.

На земельном участке  имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м.

Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18 дол.

Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.

 

4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный  подход используется для определения  стоимости улучшений, находящихся  на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной  составляющей в стоимости единого  объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые  на перемещение, замещение или воссоздание  природного объекта, рассматриваются  как минимальная экономическая  оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных  платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости  природного ресурса: чем лучше природный  ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может  получить. Например, лучшие черноземные  почвы требуют меньше затрат на использование  в сельском хозяйстве, чем аналогичный  участок, расположенный на подзолистых  заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем  ниже его стоимостная оценка, проведенная  методом суммирования затрат на его  освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное  с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к  земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости  земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется  использовать для оценки многолетних  сельскохозяйственных культур.