Оценка стоимости земельных участков в РФ

В соответствии с Методическими  рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета  стоимости воспроизводства или  замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка  и методе выделения [21. С. 3].

Также в Методических рекомендациях  указывается, что в случае использования  иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким  методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство  или замещение инфраструктуры, а  также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

4.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ  ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО  ИНФРАСТРУКТУРЫ

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение  инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом  необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских  земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый  земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы  на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку  на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения  существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость  замещения рассматривается как  стоимость создания аналогичной  системы улучшений городских  земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен  материалов, оборудования и трудозатрат  по землям многоэтажной жилой застройки.

Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

Этап 1. Определение площади  жилой застройки, к которой относятся  территории жилых кварталов, за вычетом  земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости  строительства одного квадратного  метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней  себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная  стоимость замещения всех жилых  домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных  затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40% стоимости строительства  жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской  инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской  инфраструктуры многоэтажной жилой  застройки и общей площади  земель, получаем оценку стоимости  замещения улучшений одного гектара  городских земель многоэтажной жилой  застройки.

 

4.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится  метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два  метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1)путем выкупа права  долгосрочной аренды на земельных  конкурсах;

2)на основе заключения  инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в  связи с предоставлением земельных  участков на условиях последующего раздела  построенного или реконструированного  за счет средств инвестора объекта  между городом — собственником  земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30—50% площадей построенного объекта в собственность  городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права  долгосрочной аренды земельного участка  осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади  здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка  определяется как текущая стоимость  платежа за землю в натуральной  форме по условиям данного инвестиционного  контракта. Для определения стоимости  права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и  строительства в Москве:

■  площадь земельного участка;

■  проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

■  срок строительства и реализации проекта;

■  наличие и стоимость обременении.

Процедура оценки стоимости  права долгосрочной аренды земельных  участков, предоставляемых под строительство  и реконструкцию капитальных  коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства  на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и  т.п.).

Этап 2. На основе условий  инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых  и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения  построенных площадей зданий между  городом и инвестором составляет в Центральном административном округе — 50/50, за пределами ЦАО - 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра  площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая  стоимость площадей здания, которые  должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного  контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный  срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный  период времени, необходимый для  продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после  завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая  стоимость будущего платежа в  натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость  будущего платежа в натуральной  форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

В Москве при наличии обременении  их стоимость вычитается из текущей  стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся  затраты на строительство и реконструкцию  общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затраты  по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование  промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим  законодательством Москвы.

 

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при, оценке земельных участков?

2.   На каких принципах оценки базируется затратный подход?

3.   Какие методы оценки земли включает затратный подход?

4.   Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на инфраструктуру?

5.   Для оценки каких земель используется оценка стоимости земель исходя из затрат на инфраструктуру?

6.   Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов?

7.   Почему в результате применения оценки по условиям инвестиционных контрактов получают инвестиционную стоимость земельного участка?

8.   В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке земли?

 

ТЕСТЫ

Тест 1. Из нижеперечисленных  укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

а)       метод дисконтированных денежных потоков;

б)       метод сравнения продаж;

в)       метод капитализации дохода;

г) метод предполагаемого  использования;

д)       все ответы неверны.

Тест 2. Оценка земельных  участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

а)       сельскохозяйственных земель;

б)       земель под жилищное строительство;

в)       земель водного фонда;

г) земель лесного фонда;

д)       все ответы неверны.

Тест 3. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов используется для:

а) оценки сельскохозяйственных угодий;

б) оценки земель лесного  фонда;

в) оценки земель поселений;

г) во всех указанных случаях.

 

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ

Задание 1. На вакантном земельном  участке правилами зонирования  разрешено строительство: вариант  А — административного здания; вариант Б — офисного здания; вариант С — торгового комплекса.

Вариант А

Стоимость строительства  административного здания — 420 ООО  дол.

Срок эксплуатации — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации  для земли — 0,102.

Чистый операционный доход  в год равен 70 000 дол.

Вариант Б

Стоимость строительства  офисного здания — 460 000 дол.

Срок эксплуатации здания — 50 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации  для земли — 0,102.

Чистый операционный доход  в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства  торгового комплекса — 625 000 дол. Срок эксплуатации комплекса — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент  капитализации для земли — 0,102. Чистый операционный доход в год  равен ПО 000 дол. Определите вариант  наиболее эффективного использования  земельного участка.

Задание 2. Правилами зонирования  разрешаются следующие варианты использования вакантного участка  городской земли: вариант А —  под жилищное строительство; вариант  Б — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное  здание.

 

Вариант А

Площадь возводимого дома — 650 000 кв. м. Стоимость строительства  — 9 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход — 1 600 000 дол. Коэффициент капитализации  для дома — 14%. Вариант Б

Площадь возводимого здания — 700 000 кв. м. Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м.

Чистый операционный доход  — 1 700 ООО дол. Коэффициент капитализации  для здания — 15%. Вариант С

Площадь возводимого здания — 600 ООО кв. м. Стоимость строительства  — 10 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 400 000 дол. Коэффициент капитализации  для здания — 13%.

Определите остаточную стоимость  земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для  земли по всем вариантам составляет 10%.

 

5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ

5.1 РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В  СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них  отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной  ренты.

Метод капитализации земельной  ренты применяется для расчета  оценочной стоимости земельных  участков, используемых в качестве основного средства производства в  сельском и лесном хозяйстве. Земли  под хозяйственными постройками (сараи  и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми для  производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных  для застройки земельных участков.

Земельная рента — особый доход, поступающий собственнику земли  при распределении общественного  продукта.

На практике возникает  двоякая монополия земельных  собственников, с одной стороны, монополия класса собственников  в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия  отдельных собственников, обусловленные  плодородием или местоположением  конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

Выражением монополии  класса собственников в целом  выступает абсолютная рента. Поскольку  земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного  производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование  взимается арендная плата. Земельный  собственник никогда не предоставит  свой земельный участок без компенсации.

Арендная плата за земельный  участок может состоять из трех частей:

первая — соответствует  передаче права пользования неразрушимыми  свойствами земли (земельная рента);

вторая — соответствует  доходу на капитал, уже вложенный  в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

третья — включает амортизацию  имеющихся построек.

При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена  в размере 1% от стоимости валовой  продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий — в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га¹.

Дифференциальная рента. Естественным базисом образования  дифференциальной ренты выступают  следующие особенности земли:

■  относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;

■  ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

Плодородие — совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных  веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.