Порядок проведения оценки

Определение ставки капитализации для земельного участка произведено в Приложении 2 к настоящему отчету. Значение ставки составило 17,19%.

Определение годовой  арендной платы. С учетом произведенных  выше расчетов рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли, получим значение годовой арендной платы за рассматриваемый участок:

 

А = Срын х Ккап = 975 403,36 х 17,19% = 167 671,84 рублей

 

Итак, плата за заключение договора аренды за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная доходным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

672 рубля в год

Сто шестьдесят семь тысяч  шестьсот семьдесят два рубля

 

.3 Определение рыночной арендной платы затратным подходом

 

Затратный подход при  оценке земельного участка, а следовательно, и при оценке аренды земельного участка, основан на том, что владелец земельного участка не согласится продать его  или отдать в аренду по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если передается право пользования, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли.

Затратный подход включает в себя четыре метода :

) выделения или изъятия  (с элементами сравнительного  подхода);

) определения затрат  на освоение или метод разбивки  на участки;

) по затратам на  инфраструктуру;

) по условиям типовых  инвестиционных контрактов.

В рамках данного отчета применен метод по затратам на инфраструктуру. По остальным либо нет никаких исходных данных из-за их неприменения в регионе (методы 2 и 4), либо они пригодны лишь для застроенных участков (метод 1).

С экономической точки  зрения структура всякого арендного  платежа за сдаваемое в аренду имущество состоит из двух частей: возвратной и доходной, или по другой терминологии - затратной и рентной:

А = Авозв + Адох,

 

где Авозв - возврат капитала, в данном случае - амортизируемой части  имущества (инженерной инфраструктуры), стоимость которой определяется затратным подходом, как восстановительная или стоимость замещения;

Адох - доход на капитал (капиталом в данном случае будет  являться денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в  аренду, т.е. земли с улучшениями; под улучшениями городской земли следует здесь в первую очередь понимать всю инфраструктуру города с его инженерными и транспортными сооружениями и проложенными коммуникациями, необходимыми для функционирования зданий и строений, которые находятся или могут появиться на участке).

Первая (возвратная или  затратная) часть арендного платежа  призвана давать средства для поддержания  в жизнеспособном состоянии и  воспроизводстве или замещении  сдаваемого в аренду имущества, а  для земельного участка - амортизируемой его части, т.е. инженерной инфраструктуры (затраты на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, освещения, улично-дорожную сеть и др.).

Размер возвратной части  арендного платежа должен зависеть от восстановительной стоимости имущества и быть достаточным для покрытия издержек собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. В простейшем случае (возврат капитала по методу Ринга) он равен частному от деления восстановительной (затратной) стоимости амортизируемой части имущества на срок его экономической жизни:

 

Авозв = Срын.затр/N

 

Размер второй (доходной или рентной) части арендного  платежа, который выплачивает арендатор  собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его рыночной затратной стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки):

 

Адох = Срын.затр .d.

9.3.1 Расчет рыночной  арендной платы затратным подходом

Определение рыночной затратной  стоимости инженерной инфраструктуры. При определении рыночной арендной ставки методом затрат на инфраструктуру следует допустить, что рыночная стоимость городского земельного участка, определяемая затратным подходом, равна рыночной затратной стоимости инженерной инфраструктуры.

В общем случае рыночная затратная стоимость инженерного  обеспечения городской земли  должна определяться оценкой стоимости  восстановления или замещения всей инженерной инфраструктуры города, находящейся на его балансе. В этом случае базовое ее значение рассчитывается путем деления общей стоимости на площадь поселения и затем дифференцируется по зонам градостроительной ценности.

Альтернативный метод  предполагает в качестве восстановительной стоимости инженерного обеспечения для тех регионов и поселений, где нет никаких данных, брать стоимость, равную 10…15% от восстановительной (балансовой) стоимости всех зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения или, если и этого нет, то 8…12% от стоимости планируемого нового строительства на данном участке.

Тогда рыночная затратная  стоимость инженерного обеспечения  составит:

 

Срын.затр = 0,12.Снов = 0,12.Снс

 

Таким образом, вместо общей  стоимости зданий и строений поселения  можно взять стоимость нового строительства, планируемого на данном земельном участке.

В соответствии с целевым  назначением оцениваемого участка, на нем планируется возведение здания учебного корпуса. Расчет гипотетических улучшений, с учетом количественных характеристик участка, производился оценщиком с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), сборник №32 «Здания учебных заведений, детских садов и яслей» и данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 59 за 2007 год. Аналог был выбран исходя из физических характеристик рассматриваемого участка с учетом требований СНиП и типичной застройки подобного типа в г. Балашове. Описание аналога и расчет его сметной стоимости приведены в Приложении 1. С учетом произведенных расчетов, сметная стоимость нового строительства Снс составила в ценах апреля 2008 г. 6 738 785,67 рубля.

Тогда стоимость инженерного  обеспечения, необходимого для возведения улучшений, составит:

 

Срын.затр = 0,12.СПВС = 0,12 х 6 738 785,67 = 808 654,28 рублей

 

Определение срока экономической  жизни инженерной инфраструктуры N. Экономическая жизнь любого объекта  недвижимости определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход, т.е. экономически целесообразно вносить затраты для поддержания его в работоспособном состоянии. Для различных конструктивных составляющих инженерного обеспечения срок их экономической жизни колеблется от 5 до 40 лет. В среднем, с учетом весового вклада различных типов коммуникаций, характерных для данного вида недвижимости, срок экономической жизни гипотетической инженерной инфраструктуры в рамках данного отчета принимается равной 10 годам.

Определение доходной части  арендного платежа. Доходная (рентная) часть арендного платежа, который выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорциональна стоимости имущества, т.е. стоимости существующей инженерной инфраструктуры. Однако на дату оценки на оцениваемом участке подобной инфраструктуры нет, и ее возведение предполагается в рамках строительства учебного корпуса силами арендатора. Таким образом, на дату оценки Срын.затр существующей инфраструктуры равна 0. Тогда Адох также может быть принята равной 0.

Определение рыночной арендной ставки затратным подходом. С учетом вышесказанного, выражение для определения рыночной арендной ставки затратным подходом принимает следующий вид:

 

А = Авозв + Адох = Срын.затр/N + 0 = 808 654,28/10 = 80 865,28 рублей/год

 

Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная затратным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

 

865 рублей в год

Восемьдесят тысяч восемьсот шестьдесят пять рублей в год

 

9.4 Определение рыночной  арендной платы сравнительным  подходом

 

Из двух частей арендного  платежа (А=Авозв+Адох), т.е. возвратной, компенсирующей затраты на поддержание  и развитие городской инфраструктуры, и доходной, вторая его часть или доход на городскую землю как на капитал, «в существенной степени зависит от деловой активности местности, где находится объект аренды, от местоположения объекта в данной местности, от использования объекта и других ценообразующих факторов», и при низком уровне доходов региона (особенно это характерно для провинциальных городков и поселков) или из-за невыгодности месторасположения (окраины больших городов, например) доход от использования земли может и отсутствовать.

Тогда арендный платеж будет равен только возвратной его части. При этом собственник земли, не получая доход на свой капитал, не теряет само имущество (инженерную инфраструктуру), поддерживая его в нормальном эксплуатационном состоянии и используя арендную плату для восстановления старого либо создания нового арендопригодного имущества.

Таким образом, размер арендного  платежа, который равен возвратной (или затратной) его части, является минимально возможным арендным платежом для собственника:

 

Амин = Авозв

 

Если размер арендного платежа меньше этой границы, сдавать землю в аренду для городских властей просто невыгодно, лучше ее продать получать затем налоги.

На этом предположении  и основан метод, который по содержанию можно отнести в равной степени  и к затратному, и к доходному подходам. Но исходя из того, что суть его заключается в сравнении двух альтернативных способов получения землевладельцем выгоды от своего права собственности на земельный участок (продать участок и получать затем налоги - либо сдать участок в долговременную аренду с регулярным получением арендной платы), его относят к сравнительному подходу.

Данный метод можно  применять только в случаях, когда  земельный участок является государственной  или муниципальной собственностью. Альтернативные доходы - с одной стороны, от минимальной аренды, а с другой, им эквивалентные, от продажи с последующими земельными налогами - необходимо рассчитать во времени с горизонтом долгосрочной аренды в 10 лет (срок экономической жизни инженерной инфраструктуры), дисконтируя все платы к текущей стоимости на дату оценки. При этом все будущие платы за землю, как налоговые, так и арендные, считаются неизменными и регулярными на протяжении всего срока, т.е. аннуитетными. Тогда все вышесказанное можно выразить формулой:

 

или

 

 

гдеАмин - минимально возможная  арендная плата для собственника;- фактор текущей стоимости аннуитета (5-я функция денег);- срок платежа;- ставка дисконтирования;

Срын - рыночная стоимость  земельного участка;

Нз - налог на землю.

С учетом расчетов, произведенных в п.п. 9-10 настоящего отчета, получим:Элемент	Значение	Обоснование
N	3	Данные Заказчика
d	20,53%	Приложение 2
an	2,5179	Расчет
Срын	975 403,36	п. 9
Нз	-	-
Амин	387 380,70

 

Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, дом № 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная сравнительным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

381 рубль в год

Триста восемьдесят  семь тысяч триста восемьдесят один рубль в год

 

10. Согласование результатов  оценки

 

Ранее, различными методами в рамках различных подходов оценщику удалось найти следующие ориентиры  рыночной ставки аренды для рассматриваемого земельного участка:

 

Метод оценки	Ставка по методу, руб/год
Сравнительный подход	387 381
Затратный подход	80 865
Доходный подход	167 672

 

Для согласования результатов  необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную ставку.

Рыночная стоимость  при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие  товара для удовлетворения спроса и  предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Целью согласования результатов, полученных различными подходами, является выработка единой стоимостной оценки с учетом преимуществ каждого  метода и его максимального приближения  к реальным рыночным условиям.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

В общем случае согласованная  рыночная стоимость объектов недвижимости представляет собой средневзвешенное значение, определяемое по формуле: