Порядок проведения оценки

Сельскохозяйственные  угодья по затратам оценивают с учетом капитальных вложений в мелиорацию, культуртехнические, противоэрозионные, гидротехнические и другие мероприятия по улучшению продуктивности земель (затраты должны быть адекватны дополнительному экономическому эффекту от проведенных улучшений земель).

При отводе земель под  застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

) местоположение участка  по отношению к источникам  водо- и энергоснабжения, другим  населенным пунктам, объектам  социальной и транспортной инфраструктуры;

) инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

) ранее присоединенный  к земле труд - внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

) социальные факторы  ценности земли:

социально-экономические  условия проживания, зависящие от биоклиматического потенциала земель и отражающиеся на расходах, обусловленных  спецификой климата;

особенности почв, растительности, связанные с местными природно-климатическими условиями района, и выражающиеся в затратах на охрану здоровья людей;

территории с природно-климатическими условиями (рекреационные территории), имеющие большое социальное значение для укрепления здоровья, снижения заболеваемости и повышения производительности труда;

степень урбанизированности территорий, которая характеризуется  удельной и плотностью городского населения  и выражается в величине (сокращении) затрат на инженерную и социальную инфраструктуру строительства в данной местности в связи с особенностью территории;

экологические качества территорий (ландшафт, зеленые насаждения, рельеф, природное окружение, наличие  водоемов, микроклимат), определяющие их архитектурно-художественную и эстетическую ценность, условия жизни и отдыха;

) санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного (бассейна и почв, уровень  шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного подхода заключается в том, что  он зачастую не дает Объективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Подход сравнения рыночных продаж

Подход сравнения рыночных продаж применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Данный подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Подход сравнения рыночных продаж заключается в:

сборе данных о реальных продажах, котировках, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки;

анализе продаж по единицам сравнения, в качестве которых могут  выступать цены за участок, за единицу  площади, длины участка вдоль  дороги, плотности застройки, цены за урожайность определенной культуры на гектар и др.;

сравнении оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным  элемент там: правам собственности, условиям финансирования и продажи, времени продажи, местоположению и  физическим характеристикам объекта, характеру пользования и др.;

корректировке фактических цен продаж объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

После корректировки  цен их можно использовать для  определения стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже  участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Данный подход дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Доходный подход

Доходный подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход  в будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Иными  словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что типичный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Доходный подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно точно  установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается  с учетом основных рентообразующих  факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким  образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может! быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного  подхода требует тщательного  анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

 

 

3.4 Согласование результатов  и заключение о величине оценочной  стоимости

 

Каждый из применяемых  подходов приводит к получению различных  стоимостных величин. В связи  с этим проводится согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины оценочной стоимости.

Процесс согласования - не результат механического усреднения стоимостей, рассчитанных с использованием трех подходов, а вероятностная величина, находящаяся в пределах диапазона между максимальной и минимальной расчетными стоимостями.

Заключительное мнение о величине оценочной стоимости  формируется в процессе определенных логических заключений, в ходе которых  проводятся повторная проверка и  анализ основных ценообразующих факторов, проверяется точность проведения расчетов, логичность и разумность принятых допущений и влияние действующих ограничений.

 

.5 Оформление отчета  о результатах рыночной оценки  размера арендной платы за  земельный участок

 

Отчет об оценке стоимости - документ, который содержит мнение исполнителя услуги о стоимости объекта оценки в соответствии с назначением и, в зависимости от условий договора, систематизированные материалы по обоснованию этого мнения.

Содержание отчета должно представлять профессиональный незаинтересованный анализ информации об объекте оценки, мнения, заключения и расчеты, основанные на достоверных ценообразующих факторах открытого рынка, влияющих на величину оценочной стоимости.

Материалы отчета не должны допускать неоднозначной трактовки мнения исполнителя об оценочной стоимости и вводить в заблуждение пользователя.

Ответственность за достоверность  данных, содержащихся в отчете, несет  организация-исполнитель.

Исполнитель услуги вправе требовать от заказчика подписания двустороннего акта о передаче отчета или иной расписки в его получении.

Копия отчета должна храниться  у исполнителя услуги не менее  трех лет с даты передачи оригинала  заказчику.

Отчет об оценке земельного участка может быть трех видов:

полный отчет об оценке стоимости;

отчет об оценке стоимости (краткий);

экспертное заключение о стоимости.

Вид отчета может быть и иным, если это определено условиями  задания на оценку.

Полный отчет об оценке стоимости

Полный отчет рекомендуется  оформлять при обязательной (регламентированной) оценке собственности (собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).

Полный отчет состоит  из двух частей: официальных данных и пояснительной записки.

Структурными элементами официальной части являются:

. Титульный лист

Титульный лист служит источником информации, необходимой для обработки  поиска документа. На титульном листе  приводятся следующие сведения:

вид отчета

наименование работы

шифр, идентифицирующий отчет

основание для выполнения оценки

наименование организации-исполнителя

наименование организации-заказчика

дата и место составления  отчета.

. Содержание

Содержание включает наименование всех разделов, подразделов (если они имеют наименование) с  указанием номеров страниц, с  которых начинаются эти элементы.

. Сопроводительное письмо

Сопроводительное письмо предназначено для оперативного ознакомления с результатами оценки. Письмо адресуется заказчику (руководителю юридического лица или физическому  лицу) и должно содержать краткое  описание цели оценки, состава проделанной работы, определение вида и результирующей величины стоимости оцениваемой собственности. Особо в письме акцентируются ограничивающие условия, сопутствующие оценке.

Письмо носит характер официального документа и подписывается  руководителем оценочной организации (или индивидуальным предпринимателем) и заверяется печатью.

. Задание на оценку

Задание на оценку отражает потребность собственника в разрешении определенной задачи (назначение оценки), которая является основой при  формулировании цели оценки.

Задание служит разрешительным документом начала процесса оценки и  является неотъемлемой частью договора на оценку.

. Сводная ведомость  результатов оценки

Оформляется при оценке имущественных комплексов с целью  оперативного ознакомления оценщика с  результатами оценки по каждому объекту (земельный участок, здания, сооружения, другие улучшения), входящему в состав комплекса.

. Список исполнителей

В список исполнителей должны быть включены фамилии и инициалы, квалификационная должность, номер  сертификата соответствия, подписи, даты как исполнителей, так и соисполнителей, принимавших участие в оценке.

. Заявление о соответствии  этическим нормам оценки

Данный раздел должен содержать заявление исполнителей о соблюдении профессиональных этических  норм.

Структурными элементами пояснительной части являются:

. Идентификация цели  оценки

В этом разделе обосновываются, исходя из назначения оценки, принятая база оценки и вид определяемой оценочной стоимости, дается их определение и ограничительные рамки их использования при практическом применении результатов оценки.

. Верификация прав  собственности

Раздел "Верификация  прав собственности" должен содержать  данные, отражающие юридическое право  на владение, использование и распоряжение объектом оценки, а также обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих  лиц.

. Нормативные документы

Содержание раздела включает перечень законодательных актов Российской Федерации, государственных стандартов и стандартов Системы добровольной сертификации услуг по оценке стоимости объектов гражданских прав; норм, правил и других документов, которые в соответствии с законами Российской Федерации устанавливают обязательные требования при оказании услуг по оценке стоимости.

. Данные объекта (объектов) оценки. Для объектов недвижимости:

описание земельного участка, его местонахождение (адрес), размеры, инженерно-геологические, гидрологические и другие характеристики;

описание зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и  конструктивные характеристики, возраст, состояние и др. необходимые параметры, в том числе параметры инженерного  оборудования.