Процесс оценки недвижимости: методика проведения, основные этапы, порядок проведения и оформления результатов

Содержание.

 

Контрольная работа № 1

1. Процесс оценки недвижимости: методика проведения, основные этапы, порядок проведения и оформления результатов                                                  2

2. Основные характеристики городского пространства                                      4

Контрольная работа № 2                                                                                         6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Процесс оценки недвижимости: методика проведения, основные этапы, порядок проведения и оформления результатов.

 Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта  недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

1) определение задачи,

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее  целесообразных подходов к оценке  объекта и анализ вариантов  лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет о результате  оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов. 

Этап 1. Определение  задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для  какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и  щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку  от правильно поставленной задачи будет  зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно  включать в себя следующие элементы:

- идентификацию объекта недвижимости,

- установление и уточнение юридических прав,

- дату оценки,

- описание целей оценки,

- определение вида стоимости,

- определение дополнительных условий. 

Этап 2.  Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего  сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей  схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить  (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ   конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

1) определение требований  к информации;

2) выявление источников  её получения;

3) идентификацию наиболее  подходящей методологии;

4) определение затрат  времени и трудозатрат;

5) составление плана работы;

6) конкретизация предложений  об условиях выполнения задания  и гонораре;

7) подписание договора.

Необходимо заметить, что  последние пункты служат для уточнения  и повышения ответственности  и оценщика, и клиента. 

Этап 3. Сбор и анализ  информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии  полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные  данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и  данные о районе местонахождения  объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

- площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);

- топографические  и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);

- описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;

- возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь  информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при  оценке недвижимости тем или иным методом. 

Этап 4. Анализ вариантов  наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.  

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого  «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов  оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный  результат.

Согласование предусматривает  следующие процедуры:

- обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;

- повторную проверку статистических и вероятностных показателей;

- логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;

- окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

 

 

Основные характеристики городского пространства.

Развитие городов стало одним из главных признаков современной цивилизации Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов. Город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация, то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека –его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130 ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.) Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города многообразна; компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые), расчлененные (узловые, ядерные). Взамосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости. Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Градостроительная ценность территории - мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. Одной из составляющих градостроительной ценности является ценность улучшений (Цулучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости.

Разумеется, в буквальном смысле объекты  недвижимости редкостью не обладают- их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие  декоративного решения (отделка фасада, итерьеры и т.п.) то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости). Различие в градостроительной ценности различных участков территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всей жизни города. Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью.

Именно в центре сосредоточено  максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Все это многократно увеличивает  его градостроительную ценность и служит объективной основой  максимизации стоимости объектов недвижимости. Также градостроительная ценность включает в себя такие компоненты как ландшафтные характеристики и транспортную доступность . Обладающие ландшафтными характеристиками участки городской территории характеризуются редкостью, и, следовательно, повышенной по сравнению с другими участками ценностью (повышенной стоимостью объектов недвижимости).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа №2

Задача 1.

Определить рыночную стоимость  объекта недвижимости производственного  назначения затратным методом на основе данных, приведенных в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование  показателя	Усл. обозначения	Ед. измерения	Величина показателя (вариант)
				3
1.	Строительный объем здания	Bv	м3	10050
2.	Фактический срок эксплуатации здания	Tf	годы	8 лет
3.	Удельные затраты  на строительство аналогичного  здания	ct	тыс. руб.	39,0
4.	Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового	k		1,05
5.	Функциональный износ  здания	Df	тыс. руб.	80% от восстановительной  стоимости системы телефонизации,  рассчитываемой в таблице 3
6.	Внешний износ здания	De	тыс. руб.	0,1 % от восстановительной  стоимости здания
7.	Ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли	Tl	руб.	3420,0
8.	Площадь земельного участка, относящегося к зданию	Sl	м2	700

 

 

 

Таблица 3

Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов  здания	% от восстановительной стоимости  всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа (гр.3*гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	28808,33	8	100	0,08	2304,67
Наружные стены	15	61732,13	8	100	0,08	4938,57
Перекрытия	14	57616,65	8	100	0,08	4609,33
Кровля	8	32923,8	8	50	0,16	5267,81
Перегородки	9	37039,28	8	80	0,10	3703,93
Внутренняя отделка	6	24692,85	8	8	1,00	24692,85
Наружная отделка	3	12346,43	8	60	0,13	1646,19
Система водоснабжения  и канализации	10	41154,75	8	50	0,16	6584,76
Система электроснабжения	7	288083,3	8	40	0,20	5761,67
Система отопления	9	37039,28	8	50	0,16	5926,28
Система вентиляции	2	8230,95	8	40	0,20	1646,19
Система пожаротушения	3	12346,43	8	50	0,16	1975,43
Система телефонизации	2	8230,95	8	40	0,20	1646,19
Лифты	5	20577,38	8	30	0,27	5487,30
Всего	100	411547,5	112	798	2,98	76191,16