Порядок проведения оценки

Выводы о величине рыночной стоимости действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объекта, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объекта.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной полученному значению рыночной стоимости.

 

5. Применяемые стандарты  оценочной деятельности

 

При проведении оценки в рамках настоящего Отчёта Оценщик применял и использовал федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утверждённые Приказами Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г., № 255 от 20.07.2007 г., № 254 от 20.07.2007 г. соответственно.

5.1 Обоснование использования  стандартов оценки

 

В настоящем отчете применялись  федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), как "обязательные к применению при осуществлении оценочной  деятельности". Все прочие Правила  и Стандарты, указанные выше, используются в части, не противоречащей стандартам, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

5.2 Термины и определения

 

Объекты оценки - "объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте" (ФСО N 1).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон  сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

-цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (ФСО-2).

Риск ликвидности - это  риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае - объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Подход к оценке: представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. (ФСО - 1).

Ликвидационная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта  оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов.

Срок экспозиции объекта  оценки - период времени, начиная с  даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Методом оценки - является последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для данного  метода информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО-1).

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или  его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки - величина стоимости  объекта оценки, полученная как итог обоснованного Оценщиком обобщения  результатов расчетов стоимости  объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки. (ФСО-1).

 

6. Перечень документов  и иных сведений, используемых Оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

1) Свидетельство на право собственности на землю серия РФ-ХХIХ № 0989262, выдано комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Балашова и Балашовского района Саратовской области от 10.06.1998 г.

2) Распоряжение № 1595-р, от 23.08.2007 г.

) Кадастровый план земельного участка № 41/07-2617 от 28.08.2007 г.

) Свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ № 694883, дата выдачи 14 сентября 2007 г., выданное Балашовским филиалом Учреждения Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.

Все документы предоставлены  в виде копий.

 

 

7. Описание объекта  оценки

7.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Характеристика местоположения участка
Субъект РФ	Саратовская область
Административный район	г. Балашов
Местоположение (адрес)	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Категория земель	Земли населенных пунктов
Целевое назначение	Для строительства учебного корпуса
Рельеф участка, форма	Ровный, прямоугольной  формы
Улучшения земельного участка	Отсутствуют
Площадь участка, м2	3400,00
Кадастровый номер	64:41:41 02 28:0032
Кадастровая стоимость	Заказчиком не предоставлена
Коммуникации	Отсутствуют
Имущественные права  и ограничения
Ограничения (обременения) недвижимости: имеющиеся или зарегистрированные	Ограничений и обременений  не зарегистрировано
Субъект права собственности  на землю	Муниципальная собственность
Вид прав на землю	Муниципальная собственность
Ограничения (обременения) ЗУ: имеющиеся или зарегистрированные	Данных нет

 

.2 Другие факторы и  характеристики, относящиеся к объекту  оценки, существенно влияющие на  его стоимость

 

Показатель	Описание показателя
Название населенного  пункта	Саратовская область, г. Балашов
Район	«Центр»
Расстояние от объекта  до автобусной остановки	Около 100 м.
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)	Нет
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище, лес, река)	Нет
Инфраструктура и развлекательные  объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.)	Магазины, школа, школа  искусств, рынок, детский сад, кафе, отделение Сбербанка, больница, и  т. д.

 

 

8. Анализ рынка земельный  участков в г. Балашове

 

Рынок земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе находится в стадии формирования. Основным игроком на рынке является Администрация муниципального образования, реализующая земельные участки для различных целей на торгах. На рынке в настоящий момент имеются (и их количество постепенно растет) предложения по продаже земельных участков, однако их количество сравнительно невелико. В основном к продаже предлагаются земельные участки общей площадью до 1000 м2, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Цены на подобные участки составляют от 400-450 руб/м2 в центральных районах г. Балашова до 50-70 руб/м2 на окраинах города.

Участки для строительства  торговых помещений на вторичном  рынке практически отсутствуют; поскольку из-за достаточного количества предложений на данном сегменте рынка  недвижимости строительство новых помещений ведется недостаточно активно.

Участки земли, предназначенные  для возведения производственных объектов, на вторичном рынке отсутствуют, что определяется общим уровнем  развития промышленности района и области. Действующие предприятия предпочитают не осваивать новые площадки, а  оптимизировать использование уже имеющихся.

Рынок аренды земельных  участков находится в развивающемся  состоянии. Основным арендодателем  по-прежнему является Администрация  Балашовского муниципального района.

 

9. Описание процесса  оценки объекта оценки в части  применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

9.1 Последовательность  определения стоимости объекта  оценки

 

Процесс определения  стоимости объекта оценки включал  в себя выполнение следующих работ:

. Выезд Оценщика на  место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

.Проведение интервью  и переговоров со специалистами  и экспертами в области недвижимости;

. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки  и составления Отчёта;

. Расчёт стоимости  объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

. Определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

. Составление и написание  Отчета об оценке.

.2 Определение рыночной  арендной платы доходным подходом

 

Доходный подход к  оценке земельных участков позволяет  получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Доходный подход включает в себя три метода:

) прямая капитализация  дохода;

) метод предполагаемого  использования (дисконтирования  денежных потоков);

) техника остатка дохода  для земли.

Для оцениваемого объекта  более всего подходит первый метод - прямой капитализации земельной  арендной платы, которая, как регулярный поток доходов, может переводиться в стоимость с помощью ставки капитализации.

Метод капитализации  арендной платы особенно удобен, когда  земельные участки сдаются в  долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Обычно этот метод  применяют для определения рыночной стоимости земельного участка - по известной  или принятой арендной плате. Но если рыночная стоимость участка уже  известна или ее можно определить иным путем, то метод будет пригоден и для обратной задачи - определения рыночной земельной арендной платы:

 

А = Срын х Ккап

 

где Срын - рыночная стоимость  земельного участка;

Ккап - ставка капитализации.

9.2.1 Расчет рыночной  арендной платы доходным подходом

С учетом объема доступных  данных по рынку земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе, оценщик принял решение произвести оценку стоимости земельного участка с использованием метода предполагаемого использования. Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

При данном методе в следующей  последовательности определяют:

- сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) прогнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- величину и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- ставку дисконтирования, соответствующего уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал  аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником дохода может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Расчет стоимости земельного участка произведен в Приложении 2 к настоящему отчету, рыночная стоимость  рассматриваемого участка составила 975 403,36 рублей.

Определение ставки капитализации. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

- метод рыночной экстракции;

- метод с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка земельных участков показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения  ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.