Порядок проведения оценки

К стоимости земельных  участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений, которая в  конце срока их эксплуатации равна  нулю или может иметь отрицательное  значение.

Согласование даты оценки

Дата оценки - дата, на которую действительна оценочная  стоимость. Дата должна быть согласована  с последним днем непосредственного  осмотра объекта оценки исполнителем услуг по оценке.

Привязка стоимости  к дате оценки вызвана тем, что  она (стоимость) очень подвижна во времени. Например, изменение стоимости под влиянием инфляции, повышение или понижение деловой активности на рынке недвижимости данного региона и т.д.

В некоторых случаях  возможно составление прогноза цены в ближайшем будущем, и задание интервала цен в рамках вероятностного распределения.

Идентификация объекта  оценки представленной документации

Идентификация - процедура, посредством которой устанавливается  соответствие чего-либо чему-либо.

Идентификация оцениваемого участка земли означает, во-первых, уточнение наличия всех возможных улучшений на участке, во-вторых, проверку и приведение в соответствие с реальным состоянием основной исходной информации об объекте.

Оценщик обязан провести идентификацию, независимо от того, будут  ли названы улучшения на участке в достаточно общем виде или оценщику будет сразу дана подробная опись объектов.

Установление подлежащих оценке имущественных прав на недвижимость

Оценка стоимости земли  является оценкой объема прав на участок  земли, способный приносить определенный доход в результате деятельности людей в процессе производства или определенный объем льгот (удобств) в процессе проживания на этом участке.

При установлении имущественных  прав на оцениваемый земельный участок  необходимо выяснить: кто является собственником, имеются ли пользователи (например, арендаторы или партнеры по договорам о совместной деятельности), не передано ли имущество в траст (т.е. доверительному собственнику), не обременено ли имущество залогом, нет ли в суде имущественных претензий со стороны других лиц и т.д. В этой связи конечной задачей оценки может быть определение стоимости не всего имущества, а только тот его доли, которая интересует заказчика.

При постановке задачи оценщик  должен установить, кто выступает  в роли заказчика по оценке, кто оплачивает оценочные работы, кто дает исходную и промежуточную информацию и несет ответственность за ее достоверность, кому должен быть представлен отчет об оценке, какая информация о результатах оценки не подлежит разглашению.

Грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца позволяет обоснованно определить содержание этих прав и назначение оценки, вид стоимости земельного участка и варианты его наилучшего использования.

Выявление особых обстоятельств  и ограничений

Для защиты прав оценщика и клиента важно также выявить  особые обстоятельства и ограничивающие условия, которые повлияют на процесс  анализа, на заключения, выводы и оценку.

Ограничения устанавливаются  соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством. Возможные ограничения в пользовании земельным участком могут быть следующие:

природного характера;

санитарно-экологические  и рекреационные;

ограничения по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, средствам связи, канализации, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним;

расстояние от транспортных коммуникаций;

иные ограничения, связанные  со специфическими особенностями.

Работы по первоначальному  обследованию объектов оценки представляются трудоемкими, но их результаты крайне важны для получения надежных выводов, при этом очень важно не упустить существенных деталей. По мере приобретения оценщиком соответствующего опыта процесс сбора данных постепенно становится менее сложной задачей. У оценщика вырабатываются рациональные приемы работы, он быстро определяет главные факторы от второстепенных, он не тратит много времени на мелочи. По окончании сбора данных полученная информация может быть подвергнута дальнейшей систематизации.

Оценщики по роду своей  деятельности являются профессиональными  сборщиками информации. Они должны быть пытливыми наблюдателями и  хорошими исследователями. Если данные собирались качественно и добросовестно, то они будут одинаково интерпретированы как новичком, так и опытным экспертом.

Подготовленные материалы  оформляются в виде задания па выполнение оценки которое в общем  случае включает:

сведения о субъектах  оценки: исполнителях услуг по оценке, деятельность которых регулируется законодательными актами и нормативно-методическими документами по оценочной деятельности и потребителях их услуг (заказчиках);

цель оценки;

дату оценки;

краткое описание объекта  оценки;

вид и форму отчета об оценке;

сроки выполнения оценки;

особые условия;

юридические адреса и подписи полномочных представителей сторон, скрепленные печатями.

Заключение договора

Исходные данные задания  на выполнение оценки детализируются, определяется объем сбора необходимой  информации, разрабатывается план проведения оценки с отражением основных этапов и сроков их выполнения, определяется трудоемкость выполнения работ по всем этапам оценки.

Результаты проведенных  проработок являются основой для  составления договора на выполнение оценки стоимости.

В общем случае договор  должен содержать:

сведения о его участниках (субъектах оценки);

изложение предмета договора;

обязательства договаривающихся сторон;

условия осуществления  договора;

способ оплаты за реализованную  услугу;

формы ответственности  субъектов оценки за невыполнение принятых обязательств;

условия расторжения  или продления договора;

юридические адреса сторон;

подписи полномочных  представителей договаривающихся сторон, скрепленные печатями.

 

.2 Сбор и анализ  информации

 

На этапе сбора и  анализа данных оценщик осуществляет сбор информации по двум направлениям: по объекту оценки и по рынку, на котором проводится продажа, систематизирует собранные данные и представляет их в удобной для работы форме.

Сбор и анализ информации по оцениваемым земельным участкам включает:

описание земельного участка, включая его местоположение и размеры, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также описание улучшений земельного участка с сопутствующей инженерной инфраструктурой. Для земель загрязненных промышленными и радиоактивными отходами -земельный паспорт, в котором указано, когда произошло загрязнение, чем, какие работы выполнены по снижению загрязнения и повышению плодородия почв и т.п.;

учет того, будут ли оцененные интересы, физические сегменты или частичное владение (участком земли, частью участка) по отдельности способствовать формированию стоимости в целом;

учет влияния на стоимость  следующих факторов: существующих правил землепользования, вероятных изменений  этих правил, тенденции изменения  местных условий;

учет и анализ эффективности  землепользования:

) при отводе земель  под жилые дома эффективность  может быть выражена социально-экономическими  факторами (удобство связей, транспортные  расходы, затраты

времени и т.п.), а для  случаев размещения личных подсобных хозяйств - дополнительным доходом, получаемым за счет производства продукции;

) при отводе земель  для промышленных объектов эффективность  выражается эксплуатационными затратами  по инженерному оборудованию  производства и транспортными  расходами на проезд от мест проживания работающих;

) при выделении земли  под объекты обслуживания эффект  получают за счет решения соответствующих  социальных функций, характерных  для данного предприятия, экономии  непроизводственных затрат времени,  сил и средств населения и  исчисляют получаемой прибылью;

учет и анализ качества и количества потока доходов;

учет и анализ затрат;

сбор и анализ сравнительных  данных по продажам аналогичных оцениваемому участков земли, которые нужны для  заключения о стоимости;

сбор и анализ стоимостных данных, доступных для определения новой цены улучшений, если таковые имеются;

установка границ соответствующего рынка или региона, анализ текущих  условий спроса и предложения, сложившихся  на рынке, а также будущего спроса и предложения;

выводы о среднерыночном периоде экспозиции земельных участков на открытом рынке, вероятном характере использования земельных участков, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

сбор и анализ доступной  рентной информации для оценки рыночной рентабельности оцениваемого земельного участка;

сбор сравнительной  информации по операционным (эксплуатационным) издержкам, необходимой для подсчета операционных расходов для оцениваемой  собственности; .

сбор доступной сравнительной  информации, необходимой для расчета нормы капитализации и (или) нормы дисконтирования;

другие данные.

Для получения ценовой  информации, подтверждающей рыночную стоимость оцениваемых объектов, можно использовать следующие документы  и материалы:

данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;

данные нормативных  документов;

сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах  массовой информации и специальной  литературе;

данные риэлтерских  фирм;

архивные сведения оценочной  организации о ранее проведенных  оценках;

данные из отчетов  об оценке других фирм;

информацию сети интернет.

Систематизация собранной  информации производится, исходя из положений  принципов оценки с учетом дальнейшего  проведения расчетов стоимости на базе традиционных подходов оценки: затратного, сравнения рыночных продаж, доходного.

 

.3 Расчет стоимости  оцениваемого участка земли

 

Определение стоимости  земельного участка проводится по результатам  сопоставления расчетных величин  стоимости, для получения которых  применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке с землей и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами  в оценке являются:

затратный, отражающий позиции  наиболее вероятного (типичного) продавца;

доходный, отражающий позиции  наиболее вероятного (типичного) покупателе! (инвестора);

сравнения рыночных продаж, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос  и предложение, конкуренцию, ограничение  и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Выбор того или иного  подхода осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава  сведений, содержащихся собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

Затратный подход

Затратный подход практически  не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным обустройством.

Затратный подход в оценке стоимости земельного участка исходит  из того, что! инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку • возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с  улучшениями и восстанови! тельной  стоимости улучшений за вычетом  их износа. Приведенная модель определения  стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан  на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.