Порядок проведения оценки

В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.

При этом различают:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с  рыночной средой;

принципы, связанные с  объектом собственности;

принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов; оценки. Их практическая направленность может меняться в  зависимости от назначения оценки и  характеристик исследуемого объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности устанавливает  способность собственности удовлетворять: потребности пользователя в данном месте и в течение определенного  периода времени. Земля имеет  стоимость тогда, когда она может  быть полезной конкретному собственнику для реализации определенной экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения основан  на допущении, что разумный покупатель не заплатит за данную собственность  больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая  за другую собственность с эквивалентной  полезностью. Принцип замещения  обнаруживается В) каждом из трех подходов к оценке стоимости:

Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих  земельных участков, рыночная стоимость  имеет тенденцию останавливаться  на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой.

Затратный подход. Никто  из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить  на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью.

Доходный подход. Стоимость  имеет тенденцию устанавливаться  на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без  необоснованных задержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.

Принцип ожидания - это  установление текущей стоимости  доходов или других выгод, которые  могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, связанные с  рыночной средой

Принцип зависимости  выясняет, в какой степени стоимость  объекта оценки подвержена влиянию  и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов, находящихся в сфере его расположения (или действия). Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Принцип соответствия. Соответствие - степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.

Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и  предложением определяет цены на рынке. Предложение - количество товаров, имеющихся  в наличии по определенным ценам. Спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

Сельскохозяйственный  спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности ее повышения, а также от местоположения земли - степени удаленности от центров потребления, продовольствия и сырья.

Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное местоположение земельных участков (это особо важно в крупных городах). Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса (вложение денежных средств в землю сохраняет их от обесценивания) и пр.

Принцип конкуренции. Прибыль  как часть дохода, полученная при  использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности  непрерывно изменяется во времени, поэтому  оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.

Принципы, связанные с  объектом собственности

Принцип сбалансированности устанавливает, что любому типу землепользования Соответствует оптимальное сочетание  различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недозагруженность или перезагруженность приводит к уменьшению стоимости земли).

Принцип экономической  величины заключается в определении  оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.

Принцип экономического разделения. Имущественные права  на собственность следует разделять  и соединять таким образом, чтобы  стоимость собственности при  этом увеличивалась. Разделение имущественных  прав на землю может осуществляться дующим образом.

. Физическое разделение - это разделение прав на воздушные  пространства, поверхность земли  и на ее недра, разделение  земельного массива на отдельные  участки.

. Разделение по времени  владения - это различные виды  аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

. Разделение совокупности  имущественных прав на землю  - права владения срочного или  бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого владения, права ограниченного использования.

. Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищество и др.

. Разделение по залоговым  правам - судебные залоги, участие  в капитале и др.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после  покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости принцип можно интерпретировать следующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости (фактора производства) зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Этот принцип имеет практическое применение при расчете уровня излишних или недостаточных улучшений либо неправильного размещения при анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как; чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате то го, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следуют пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.

Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  подобен анализ общего равновесия - это когда земля, труд, капитал  и предпринимательская способность используются с целью максимального увеличения благосостояния потребителе то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте.

2.2  
Факторы, влияющие на стоимость земли

 

При оценке стоимости  земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка.

Рыночный спрос. Спрос  обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью  потенциальных потребителей. Чем  ниже спрос и выше предложение, тем  ниже стоимость оцениваемого участка.

Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного  назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Характер предыдущего  использования земельного участка.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и т.п.

Права на оцениваемое  имущество. Оценщик должен проверять  все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п.

Физические характеристики земельного участка:

площадь и форма (размеры  участка, границы по дороге, улице  или реке, ширина, глубина и любые  преимущества или недостатки, вызванные  физическими характеристиками);

земельные излишки (если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. Если эти излишки можно использовать сейчас или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость);

топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии  почвы и физической годности земли).

Инженерное обустройство территории:

наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации;

наличие наружного освещения;

наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными  центрами.

Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления, ограничения по затененности и др.

Местоположение:

престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, развитая торговая сеть, сеть бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий;

соседство (возможность  целевого использования прилегающих  участков для Стоянок, подъездных путей, коммерческого использования);

неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных Шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих  домов и т.п.).

Значение коэффициента на местоположение (Км) для земель сельскохозяйственного о назначения находят как среднеарифметическое значение поправочных коэффициентов к цене земельного участка (см. Приложение 1).

Окружающая среда. Необычная  роза ветров, повышенная солнечная  активность, уровень осадков и  связанное с ним ограничение землепользования, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество участка. Емкость - сколько факторов может  быть приложено к участку; эффективность - уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов.