Іпотечне кредитування в Україні

7. Основними перспективними напрямами  становлення і вдосконалення    механізму іпотечного кредитування є: створення нових інститутів, зокрема формування спеціалізованих іпотечних банків; удосконалення діючих інститутів в основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах; зміна і доповнення існуючих нормативних вимог та створення нових нормативних вимог, по-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов’язкові для кредиторів по всій Україні.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ 2. СТАН ТА РЕАЛІЇ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

 

       2.1.  Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні

 

       На сучасному етапі основним напрямом реформування економіки України визначено побудову таких ринкових відносин, які передбачають широке застосування іпотечного кредитування. Незважаючи на кризову ситуацію, що склалася на внутрішньому та зовнішніх фінансових ринках, іпотечний ринок у перспективі є одним із найбільш динамічних сегментів кредитного ринку України. З 2001 року банки впевнено нарощували іпотечні портфелі, пропонуючи широкий спектр відповідних програм. І хоча український іпотечний ринок вважається молодим, йому притаманний ряд особливостей, які визначають його характер і поточні тенденції розвитку.

       Однією з них є динамічність і стабільні темпи зростання кредитування під заставу нерухомості. Нарощуючи іпотечні портфелі, банки забезпечують темпи приросту заборгованості за іпотечними кредитами, які коливаються в межах 3-5% за місяць. За останні  роки загальний обсяг іпотечного ринку зріс із 317 млн грн до 69 млрд грн, тобто у 217 разів. Одним із економічних показників рівня його розвитку є співвідношення обсягу іпотечних кредитів із ВВП, яке для України у 2009 р. становило 9% [81].

       Досліджуючи динаміку житлового іпотечного кредитування, можна побачити ще одну його особливість – високий ступінь кореляції з ціновою ситуацією на місцевому ринку нерухомості. Зі стабільним, починаючи з 2004 року, зростанням вартості житла відповідно збільшувалися також обсяги й іпотечних кредитів. Рекордним для ринку іпотеки був 2005 рік, коли темпи приросту заборгованості за іпотечними кредитами банків сягнули 232%; при цьому середня вартість житла на ринку також зросла – на 56%. У 2006 році зростання іпотечного ринку становило 155% за відповідного зростання ціни житла на 66% [82].

       Про існування тісного взаємозв’язку між ринком іпотеки та ринком нерухомості свідчить той факт, що у 2007 році цінова ситуація на ринках нерухомості стала причиною сповільнення темпів зростання іпотеки – середня вартість житла досягла рівня близько 3000 доларів за квадратний метр, тобто вийшла за межі платоспроможності потенційних одержувачів житлових кредитів. Відповідно зросли темпи приросту заборгованості за іпотекою: у 2007 році вони становили 110%.

       2008 рік виявився переломним для національного іпотечного ринку. Економічна нестабільність у країні, що супроводжується високими темпами інфляції, затяжні кризові явища на світових фінансових ринках та коливання курсу долара, зміни до банківського законодавства, спрямовані на подолання зростаючих кредитних ризиків та розривів ліквідності, негативно вилинули на іпотечний бізнес банків. Проте, внаслідок існування певного часового лагу впливу різних економічних факторів, у 2008 році динаміка іпотечного ринку України не зазнала різких змін. І якщо не враховувати впровадження більш жорстких умов кредитування, він інерційно продовжував зростати (рис. 2.6).

 

Рис. 2.6. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами в Україні за 2008-2010 рр., млн грн

 

       Що стосується кількісної характеристики іпотечного портфеля банків, то боржники продовжують сплачувати за своїми кредитами. Так, за останні три місяці

2009 року вони закрили  ще 3,1% кредитів від загальної  їх кількості. В абсолютному вираженні цей показник становить 14 016 кредитів.

       Слід зазначити, що 2009 рік був досить складним періодом як для України в цілому, так і для фінансового сектору зокрема, український іпотечний ринок зазнав великих потрясінь:

    - повністю було згорнуто всі іпотечні програми;

     - загострення проблеми зі стабільними джерелами фінансування іпотечного кредитування;

     - банки намагалися мінімізувати свої валютні ризики – спочатку з’явились програми реструктуризації кредитів, які були направлені на зміну валюти з іноземної в національну. Потім було згорнуто майже все валютне кредитування, і ті кредити, що видаються банками зараз, видаються лише у гривні;

     - зростання обсягів проблемних кредитів – так за офіційними даними НБУ обсяг проблемних іпотечних кредитів за 9 місяців 2009 року виріс більш, ніж у 3 рази;

     - падіння цін на нерухомість – це, в свою чергу призвело до того, що вартість застави перестала покривати вартість кредиту, що призводить до погіршення якості іпотечних портфелів банків.

       Аналізуючи стан іпотечного ринку протягом 2009 року можна сказати, що його учасники посіли позицію обережного очікування. Але навіть в такому становищі є позитивні моменти, такий час затишшя в сфері іпотечних відносин доцільно було б використати для приведення до ладу законодавчої бази, виявлення прогалин в нормативно-правових актах, вдосконалення всієї процедури іпотечного кредитування.

       Важливим показником розвитку іпотечного ринку є рівень його валютизації, що відображає співвідношення між іпотечними кредитами, наданими в національній та іноземній валютах. Характерною особливістю українського іпотечного ринку є значна величина цього показника. Насамперед це свідчить про те, що сегмент іпотечного кредитування в нашій країні перебуває на етапі формування. У передкризовий період 81,5% таких кредитів було видано в іноземній валюті і лише 18,5% – у гривнях (рис. 2). Четвертий квартал 2009 року приніс зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%, і вже на початок 2010 року структура іпотечного портфеля банків змінилася на користь гривні.

       Основними причинами валютизації вітчизняної іпотеки, на наш погляд, є значний розрив між процентними ставками за кредитами в національній та іноземній валютах; низький рівень довіри населення до національної валюти і звичка обчислювати доходи й витрати у доларах; висока вартість залучених банками гривневих ресурсів, основним джерелом яких є депозити населення, тощо.

       Подальші тенденції щодо валютного наповнення іпотечного ринку передусім залежать від ситуації з джерелами фінансування іпотеки та рівнем процентних ставок. Враховуючи поточний стан справ на міжнародних фінансових ринках та коливання валютних курсів, валютний ризик у процесі іпотечного кредитування потребує особливої уваги та впровадження інструментів його мінімізації.

Рис. 2.7. Структура  загального іпотечного портфеля банків України в розрізі валют

 

       Досліджуючи іпотечний ринок, важливо розуміти, які саме типи іпотечних кредитів користуються найбільшим попитом у населення. Оскільки іпотека в Україні покликана вирішувати перш за все житлову проблему, до кризи 2008 року близько 2/3 від загального обсягу наданих іпотечних кредитів становили позики на купівлю житла на вторинному ринку (табл. 2.3).

Таблиця 2.1

Структура іпотечних кредитів за цілями кредитування в Україні

Цілі кредитування	Структура іпотечних кредитів, %
	На  01.01. 2004  р.	На  01.01. 2005  р.	На  01.01. 2006  р.	На  01.01. 2007  р.	На  01.01. 2008  р.	На  01.01. 2008  р.	На  01.01. 2008  р.	На  01.01. 2009  р.
Кредити на купівлю житла	51,9	62,6	62,3	59,8	51,2	51,3	51,2	11,4
Кредити на споживчі цілі	34,7	29,6	32,5	34,3	38,3	37,4	38,5	6,8
Кредити на будівництво житла аід  заставу незавершеного будівництва	13,4	7,8	5,2	5,9	6,4	6,4	6,0	18,0
Рефінансування житлових кредитів	-	-	-	-	0,4	0,4	0,4	10,7
Кредити на купівлю земельної ділянки	-	-	-	-	1,9	2,2	2,4	24,6
Кредити на комерційні цілі під заставу  житла	-	-	-	-	1,8	2,4	1,5	28,5

 

       Аналізуючи тенденції іпотечного кредитування у 2008 році, доходимо висновку про переорієнтацію попиту позичальників – з іпотечних кредитів для купівлі житла на фінансування споживчих потреб за рахунок вивільнення коштів з наявної нерухомості. Основними причинами зменшення обсягів кредитування купівлі житла стали загальна криза у банківському секторі України та стагнаційні процеси на ринку нерухомості.

       Ще однією особливістю вітчизняного іпотечного ринку є те, що він стає все більш концентрованим, а склад основних банків-іпотечних кредиторів залишається незмінним. Так, станом на кінець 2006 року сукупна частка п’яти банків-лідерів (ТОР-5) дорівнювала 38,48%, наприкінці 2008 р. – 78,3%, а у 2009 р. – 59,9% іпотечного ринку. Позиції ТОР-10 банків майже не змінилися: у 2006 р. вони контролювали 54,18% іпотечного ринку, у 2008 р. – 80,1%, 2009 р. – 78,3%.

       Високим рівнем концентрації характеризувалася й регіональна структура іпотечного ринку. Зокрема, у 2008 році на п’ять регіонів-лідерів ринку іпотечного кредитування України припадало 59,4% загальних обсягів іпотечних кредитів, а на

10 регіонів-лідерів –  75,6% загального іпотечного портфеля  банків.

Рис. 2.8. Лідери іпотечного кредитування в Україні за 2009 рік [80]

       Розподіл іпотечного портфеля за кількісними параметрами характеризується більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 40,1% від загальної кількості іпотек, ТОР-10 – 61,1% відповідно. Внаслідок подорожчання житла середній розмір житлового кредиту з 2004 року постійно зростає. Слід зазначити, що одночасно з кризовими явищами на ринках іпотеки та житла у 2008 році середній розмір кредиту на купівлю житла значно зменшився. Це пояснюється тим, що позичальники стали купувати в кредит дешевше житло, яке належить до категорії економ-класу, а банки підвищили вимоги щодо розміру першого внеску [3].

       В умовах фінансової кризи важливим також є аналіз динаміки процентних ставок за іпотечними кредитами. Зазначимо, що для іпотечного ринку України характерним є використання фіксованого режиму процентних ставок. Упродовж 2004–2007 рр. ставки за житловими іпотечними кредитами суттєво знизилися. Медіанна процентна ставка за кредитами у гривнях зменшилася з 20% до 14%, у доларах США – з 15% до 12,5%, у євро – з 14% до 11,5% [2].

       Утім, останнім часом спостерігається значне подорожчання іпотечних позик унаслідок дефіциту кредитних ресурсів для цілей іпотечного кредитування та зростання вартості їх залучення. Станом на 1 січня 2009 року медіанні процентні ставки за кредитами у національній валюті становили 20,5%, а вже на початок 2010 року – близько 25%; одноразова комісія за відкриття рахунку складає 0,3-3%;  мінімальна річна ставка у гривні складає 11%, максимальна — 29,25%; застосовуються як аннуїтетна так і класична схеми погашення; що стосується медіанних ставок, то в доларах та євро вони залишились незмінними — 16% та 15,7% відповідно. Медіанна ставка у гривні складає 24,5%.

Рис. 2.9. Історія зміни медіанних процентних ставок в Україні у гривні, доларах та євро, %

       Що ж до іпотечних позичок в іноземній валюті, то більшість банків нині взагалі призупинила їх надання.

       Аналіз ринку житлового іпотечного кредитування вимагає також дослідження термінів надання відповідних позичок та користування ними. В Україні строки іпотечного кредитування коливаються в межах від 5 до 30 років, причому найпопулярнішим є 20-річний термін. Проте часто житлові іпотечні кредити погашаються достроково, тож фактичний термін користування ними в Україні не перевищує 6-8 років. Цей висновок є важливим з огляду на управління ризиками ліквідності банків, пов’язаними з іпотечними операціями, а також фінансування та рефінансування іпотечних портфелів за допомогою таких фінансових інструментів, як, скажімо, цінні папери.

       Нинішня криза ліквідності у банківському секторі зумовила дефіцит фінансових ресурсів на ринку іпотечного кредитування. За таких умов складним питанням є пошук джерел фінансування. Перспективи фінансування таких позик пов’язані з розвитком механізмів рефінансування іпотечних портфелів за допомогою випуску іпотечних облігацій. Зрозуміло, що іпотечні портфелі, які слугуватимуть забезпеченням випуску іпотечних цінних паперів, повинні характеризуватися високою якістю, тобто супроводжуватися мінімальними ризиками.

       Рівень дефолтів за житловими іпотечними кредитам банків в Україні не перевищує 1,5%. Це свідчить про спроможність позичальників своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов’язання перед іпотечним кредитором, а отже, забезпечувати стабільні фінансові потоки, що генеруються портфелем іпотечних

позик. За даними банків, рівень дострокового погашення житлових іпотечних кредитів коливається у межах 18-20% за рік. Основною причиною дострокового погашення іпотечних позик є високі процентні ставки за кредитами, наданими два- три роки тому, а також розвиток іпотечного продукту на рефінансування житлових іпотечних кредитів за найбільш прийнятними умовами. У зв’язку з достроковим погашенням фактичний термін користування кредитом є значно коротшим, ніж строк, обумовлений у кредитному договорі, тому цю специфіку ринку іпотеки потрібно враховувати при рефінансуванні іпотечних портфелів.

       Ще декілька важливих характеристик. Співвідношення суми кредиту і вартості застави на момент видачі кредиту, як правило, не перевищує 75-85%. Співвідношення заборгованості за іпотечними кредитами на балансі банків і балансової вартості іпотечної застави знаходиться у діапазоні 65-75% [29], що свідчить про високий ступінь покриття іпотечного портфеля нерухомим майном. Тому навіть за умови значного зниження цін на ринку нерухомості (на 10-15%) ризик ліквідності вартості застави за іпотечними позиками не матиме негативних наслідків.