Іпотечне кредитування в Україні

 

Як показують дані табл. ????,

 

 

 

 

 

 

 

       Склад,  структуру та динаміку доходів  АКБ «Аркада» за 2007-2009 рр. розглянемо в табл. 2.  .

Таблиця 2.

Склад, структура та динаміка доходів АКБ «Аркада» за 2007-2009 рр.

Найменування	2007 р.		2008 р.		2009 р.		2009 р. у
статей	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	% до 2007 р.
Процентні доходи	101769,00	39,00	157151,00	47,5	177139,00	60,0	174,1
Комісійні доходи	117913,00	45,1	96041,00	29,0	38990,00	13,2	33,0
Результат від торговельних операцій	3028,00	1,2	1748,00	0,5	1212,00	0,4	40,0
Чистий процентний дохід	37974,00	14,5	72855,00	22,0	68243,00	23,1	179,7
Інші операційні доходи	756,00	0,2	2662,00	1,0	9697,00	3,3	1283,0
Всього доходів	261440,00	100,00	330457,00	100,0	295281,00	100,0	113,0

 

Дані табл. 2.????. показують, що в структурі доходів найбільшу питому вагу складають процентні доходи від довгострокового кредитування населення на будівництво житла та комісійні доходи від розрахунково-касового обслуговування клієнтів за операціями фінансування будівництва житла.

Обсяг процентних доходів  у 2009 році склав 75370 тис. грн., проти 2007 року на 174,1%. Обсяг комісійних доходів 2009 році  порівняно  з 2007 роком зменшився на 78923 тис. грн. або на 33%, зменшився також результат від торговельних операцій. Чистий процентний дохід у 2009 році збільшився на 30269 тис.грн. порівняно з 2007 роком.

Основними складовими статтями доходу Банку є процентні доходи – 177139 тис.грн., комісійні доходи 38 990 тис.грн. та інші оперційні доходи 9697 тис.грн. Основними складовими витратами  є процентні витрати  108896 тис.грн., комісійні витрати - 239 тис.грн., адміністративні та інші операційні витрати 99274 тис.грн. Чистий грошовий прибуток операційних активів та зобов’язань зменшився на 28019 тис.грн. в порівнянні з 2008р. та склав 31803 тис.грн. Чисті грошові кошти, використані в пераційній діяльності Банку в звітному році становили 58293 тис.грн. Чисті грошові кошти, що отримані в інвестиційній діяльності в звітному році становили 693 тис.грн. Протягом 2009 року Банк повністю виконав свої зобов’язання з управління фондами операцій з нерухомістю „Нова Богданівка-3”

Склад, структуру та динаміку витрат АКБ «Аркада» за 2007-2009 рр. розглянемо в табл. 2. ???? .

Таблиця 2.

Склад, структура  та динаміка витрат АКБ «Аркада» за 2007-2009 рр.

Найменування	2007 р.		2008 р.		2009 р.		2009 р. у
статей	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	Сума, тис. грн.	Питома вага, %	% до 2007 р.
Процентні витрати	63795,00	31,3	84296,00	34,0	108896,00	48,0	171,0
Комісійні витрати	14787,00	7,3	25461,00	10,3	239,00	0,1	1,6
Адміністрат. та інші операційні витрати	112735,00	55,2	110498,00	44,6	99274,00	43,7	88,0
Витрати на податок на прибуток	7654,00	3,8	10348,00	4,2	5149,00	2,2	67,3
Відрахування в резерви	3399,00	1,7	17082,00	6,9	13355,00	6,0	393,0
Дохід/збиток від довгостр. активів призначених для продажу	1469,00	0,7	-	-	-	-	-
Всього витрат	203839,00	100,00	247685,00	100,00	226913,00	100,00	111,00

 

В структурі витрат значну питому вагу займають адміністративні та інші операційні витрати. Це обумовлено розширенням кількості регіональних відділень та представництв банку та відповідно більшими витратами на оплату праці персоналу.

Найбільшу частку у витратах займають процентні витрати– 48% всіх витрат, що на 45101 тис грн. більше ніж у 2007 році. В 2009 році банк виконував вимоги нормативних актів НБУ щодо обов’язкового резервування коштів на коррахунку та в касі банку.

Протягом 2009 року банк здійснював формування резерву за наданими кредитами в повному обсязі відповідно до Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків.

        У 2009 році Банк виконував вимоги  нормативно-правових актів Національного  банку Україні щодо обов’язкового резервування коштів на коррахунку та в касі Банку, постійно дотримувався нормативів ліквідності.

        Станом на кінець 31.12.2009 р. Банк  мав наступні показники:

1. миттєва ліквідність 28,20% - середньозважене значення за грудень 2009 р. (нормативне значення -  не менше 20%);
2. поточна ліквідність 153,60% (нормативне значення – не менше 40%);
3. короткострокова ліквідність 25,46% (нормативне значення - не менше 20%).

Станом на 01.01.2010 р. банк мав наступні нормативні показники:

1. максимальний розмір кредитного ризику на одного контрагента – 22,49% (нормативне значення - не більше 25%);
2. максимальний розмір великих  кредитних ризиків – 332,25% (нормативне значення - не більше 800%);
3. максимальний розмір кредитів, гарнтій та поручательств наданих одному інсайдеру – 0,16 % (нормативне значення - не більше 5%);
4. максимальний розмір кредитів, гарнтій та поручательств наданих одному інсайдерам – 0,43 % (нормативне значення - не більше 30%);

        За класифікацією НБУ у 2009 році АКБ «Аркада» входит до четвертої групи українських банків – банки з ргулятивним капіталом – менше 200 млн.грн., активи -  менше 1500 млн.грн., займаючи 31 місце в групі.

Послідовне дотримання вибраної стратегії розвитку банку, підтримка на достатньому рівні  платоспроможності та ліквідності, підвищення ефективності діяльності, активне обслуговування підприємств  будівельної галузі, поширення спектру банківських продуктів для клієнтів, здобуття високої довіри у населення та підтвердження репутації надійного банку у партнерів дозволило АКБ «Аркада» у 2009 році забезпечити позитивну динаміку зростання основних показників його діяльності.

Протягом звітного року банк продовжував активно розвивати  свої основні бізнесові напрями, такі як залучення коштів населення  на будівництво житла, довгострокове  кредитування фізичних осіб на будівництво  житла, випуск через дочірню компанію ТОВ «Аркада-фонд» облігацій, забезпечених правами вимоги за іпотечними кредитами, залучення коштів до пенсійних ФБУ та на цільові житлові вклади.

Банк приділяє особливу увагу підвищенню рівня капіталізації  й нарощуванню власних коштів. На сьогоднішній день обсяг власних коштів є достатнім для забезпечення виконання зобов’язань банку у разі можливого погіршення якості активів внаслідок негативних макроекономічних змін. Основним джерелом формування ресурсної бази банку залишаються кошти населення, що залучаються на інвестування будівництва житла та на строкові депозитні вклади.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Організація іпотечного житлового кредитування на базі АТ ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада»

Житло є одним з  найбільш довго існуючих видів майна, не тільки через те, що  воно є тривалим фізичним товаром, але також, на відміну від багатьох комерційних типів інвестицій, не швидко виходить з користування. Оскільки будинок буде існувати протягом всього життя і довше, є можливим фінансувати повернення вартості будинку на строк життя і довше, чи, принаймні на строк, значно довший, ніж для більшості інших інвестицій.

Надання кредитів на довгі  періоди різко підвищує межі всіх ризиків. Економічні обставини як фізичних осіб, так і держави можуть радикально змінюватися протягом 10-15 років, на краще чи на гірше, впливаючи на спроможність повернення коштів (кредитний ризик), ситуацію з рухом грошових коштів позичальника, а також надійність та стабільність фінансової установи, фінансової системи в цілому, і власне держави.

З іншого боку, надзвичайна тривалість житла та стабільність його реальної економічної вартості (відносно до майже будь – якого виду майна) можуть, і в кінцевому рахунку, повинні, слугувати основою іпотеки. Житло є одним з найкращих предметів застави, які відомі сучасній системі кредитування.

Подібно до того, як архітектор повинен проектувати будівлі  так, щоб вони могли витримувати  небезпеки, такі як урагани, безжалісне сонце, деколи землетруси та постійну загрозу пожежі, так і система  фінансування житла повинна бути спроектована на дещо набагато гірше, аніж прекрасний фінансовий день. Проводячи аналогію з будівництвом, ми вже вказали на необхідність “фундаменту”, що ґрунтувався б на заставі житла, а також на необхідність довіри до приватних стимулів для належного гарантування боржників та управління системою. Проте, поза межами цих речей існують складні питання про те, як організувати грошові потоки від накопичувачів через посередників до боржників і назад до накопичувачів таким чином, щоб складні економічні обставини не руйнували весь процес.

Існує загальне побоювання, що для фінансування довгострокових кредитів потрібне довгострокове фінансування. Звичайно, найміцнішою системою буде та, де таке фінансування надається. Першим кроком у цьому напрямку є розвиток механізмів заощадження, які фактично, орієнтовані на довгі строки, не просто на купівлю холодильника чи сплату за навчання протягом 6 місяців, а для захисту від таких подій як смерть чи каліцтво годувальника (страхування життя) чи навпаки, довге перебування на пенсії (фінансування пенсій). Багато країн інвестували значні зусилля у розвиток пенсійних систем і можуть мати також значні сектори страхування.

Існування таких загальних  резервів заощаджень є першим кроком до системи довгострокового фінансування житла. Необхідним другим кроком з створення системи фінансових установ, які здатні компетентно позичати такі фонди, надавати їм в кредит на придбання житла та повертати. Такі установи повинні бути приватними і мати достатньо акціонерного капіталу для забезпечення можливості поглинати будь–які втрати не ставлячи під загрозу повернення фінансових ресурсів. Їх діяльність повинна бути належним чином врегульована, за їх діяльністю повинен здійснюватись належний нагляд, з тим, щоб пенсійні фонди та інші фондодавці могли бути впевнені в управлінні установ без необхідності самостійно контролювати їх.

Третім необхідним кроком є існування договірних стосунків  між заощаджувачами, кредиторами  та боржниками, що є синхронізованими та відповідають найбільш важливим потребам трьох сторін. Узгодженням терміну сплати за фондами з кредитами на житло є тільки половина битви. Окрім того, умови виплати та процентні ставки за фондами та кредитами також повинні узгоджуватися, чи фінансова установа в кінці кінців змушена буде платити за свої фонди більше, аніж вона отримує за кредитами. Взагалі, повинна бути узгодженість між тим, як сили фондового ринку впливають на зобов’язання кредитора та його активи.

Будівельна галузь і  сільське господарство є  найбільш перспективними для розвитку іпотеки – адже вони постійно відчувають потребу у довгострокових кредитах. Крім того, вони мають у своєму розпорядженні землю і нерухомість – заставу, без якої неможливо отримати іпотечний кредит. І якщо розвиток іпотеки в сільському господарстві гальмується через заборону здійснень операцій купівлілі-продажу землі, то в будівельній галузі все більшу популярність серед населення здобувають схеми іпотечного кредитування. Визнаним лідером у цій сфері в Україні є тандем акціонерного комерційного банку “Аркада” та холдингової компанії “Київміськбуд”, які розробили і втілили в життя класичну схему іпотечного кредитування – АКБ “Аркада” почав надавати довгострокові кредити населенню на купівлю житла, збудованого ХК “Київміськбуд” під заставу цього житла за порівняно низькими цінами на строк до тридцяти років.