Іпотечне кредитування в Україні

Така модель має ряд  переваг для вітчизняного іпотечного ринку:

       1) більшість українців отримують лише незначну частину своєї заробітної плати   офіційно,   а   цільова модель  надасть можливість  фінансові установі реально оцінити спроможність клієнта вчасно сплачувати платежі по кредиту;

       2) така модель має менші ризики, оскільки половину нерухомості клієнт купує за власні, раніше заощаджені кошти і половину – кредитні;

       3) відносно недорогі фінансові ресурси для фінансові установи та невеликі відсоткові ставки для позичальника;

4) забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;

5) відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.

В Україні послуги, аналогічні тим, що надаються житловими будівельно-ощадними касами, пропонуються деякими банками  та небанківськими фінансовими установами, зокрема акціонерно-комерційним  банком "Аркада", ВАТ "Ощадбанк". Проте, продукти, запропоновані даними банками не зовсім відповідають цільовій моделі іпотечного ринку, а відсутність належного державного регулювання та державної підтримки призводить до зловживань у цій сфері.

Попередній уряд робив  спроби запровадження даного механізму, зокрема Кабінетом Міністрів України було видано розпорядження №243-р від 17 лютого 2010р. «Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні», метою якого є розвиток фінансових інструментів забезпечення громадян житлом, а також розроблення ефективних механізмів поєднання зусиль держави і громадян з метою забезпечення реалізації громадянами конституційного права на житло та гідні умови проживання.

Теперішня ситуація з  іпотекою в Україні потребує негайних позитивних змін, адже іпотечний ринок щільно пов’язаний з багатьма важливими галузями економіки, такими як будівництво, металургія, виробництво будівельних матеріалів, видобувна галузь та ін., і достатньо швидко й чітко реагує на зміни в національній економіці. У той час, коли в більшості розвинених країн обсяг іпотечного кредитування становить 40-75 % ВВП, у країнах, що розвиваються, – близько 20 % ВВП, то в Україні цей відсоток ледве сягає 8%. З огляду на це Україна має деякий потенціал для розвитку іпотечного кредитування.

Отже, основні ключові  фактори розвитку подій на іпотечному ринку у наступні 3 роки є такими. У найближчі 2-3 роки іпотечні програми будуть залишатися на рівні, який сформувався на кінець 2009 року. А саме: високі початкові внески (в основному 30-50%), висока вартість кредитів і короткі терміни видачі цих кредитів, жорсткі вимоги за офіційними доходами позичальників. Основними причинами такої ситуації є:

1. Відсутність дешевих ресурсів у банків. До кінця 2008 року понад 80% іпотечних кредитів видавалися в іноземній валюті (95% з якої - долари США). Банки отримували фінансування від материнських структур і вдавалися до боргового фінансування на зовнішніх ринках у валюті під невисокі відсотки (5-8% річних), видаючи кредити під 9-11% річних у валюті на внутрішньому ринку. При цьому гривневі кредити були більш дорогими, і становили 16-18% річних. У 2010 році кредитування у валюті значно обмежене, дешевих ресурсів на зовнішніх ринках немає, фінансування материнськими структурами і рефінансування НБУ в основному спрямовується на вирішення поточних проблем з ліквідністю, на формування резервів під проблемну заборгованість. НБУ рефінансує банки під 15,5-17% річних, ставки за строковими депозитами коливаються в межах 18-23% річних. Відповідно, з маржею банку, вартість кредитів не буде опускатися нижче 22%.

2. За допомогою високих початкових внесків банки страхують себе від знецінення застави. Після падіння цін на нерухомість за багатьма іпотечними кредитами банк не може закрити суму виданого кредиту й після реалізації застави. Високий початковий внесок страхує банк від падіння цін на нерухомість на величину внеску, тобто банки припускають можливе просідання цін ще на максимум 50%.

3. Відсутність довгих ресурсів. Більшість залучених депозитів (150,53 млрд. грн. З 210,07 млрд.) мають терміни до 1 року і передбачають вільний доступ до засобів. При наявності таких коротких ресурсів банки не можуть розпочати масову видачу довгострокових кредитів.

4. Якщо раніше банки брали до уваги всі доходи позичальників, то сьогодні до уваги беруться тільки офіційно підтверджені. Крім цього до уваги береться надійність робочого місця позичальника, а саме: в якій галузі він працює (як сильно ця галузь постраждала від кризи), як довго він працює в організації і на якій позиції. В умовах падіння реальних доходів і значної тінізації економіки виконати ці умови важко.

5. Валютні ризики не дозволяють активно переводити більш дешеві валютні ресурси в гривневі, так як ніхто не може точно спрогнозувати курс не лише на тривалий період, а й на поточний рік.

6. Банки й далі будуть мати стрес і проблеми в балансах з поганими кредитами і формуванням резервів під них.

З огляду на політичну  нестабільність, збільшення дефіциту потенційного бюджету, прогнозувати прийняття державних програм з фінансування доступних населенню кредитних програм не доводиться.

На більш-менш докризові  рівні іпотечне кредитування почне повертатися до кінця 2012 - початку 2013 років.

Процентні ставки знизяться, а наскільки - залежатиме від рівня  інфляції в країні. Так, як основним ресурсом для кредитування будуть ресурси на внутрішньому ринку, ставка за депозитами буде орієнтуватися на показники інфляції, плюс 2-3%. У 2011-2012 роках можна прогнозувати поліпшення ситуації в економіці України, ситуація на зовнішніх ринках капіталу також покращиться, що дозволить уникнути великого дефіциту бюджету (збільшення податкових надходжень, детінізація економіки, можливість рефінансування державних боргів). Наслідком буде уникнути великої емісії гривні. Також інфляцію буде стримувати відсутність сильного підвищення за тарифами ЖКГ, що було істотною складовою інфляції в 2009-2010 роках, потенційне зміцнення гривні, що здешевить імпортні товари. Зменшення доларизації економіки дозволить НБУ більш ефективно проводити свою монетарну політику, що посилить можливості центрального банку впливати на рівень інфляції. Таким чином, можна спрогнозувати інфляцію на рівні 8-10%, відповідно депозити будуть залучатися за ставками 12-14%, при маржі банку 4-6%, вартість кредитних ресурсів буде становити 17-20%. Маржа зменшиться до таких значень через зниження ризиків (загальноекономічних, політичних, валютних).

Також можна зробити  припущення, що через заборону змінювати  процентні ставки за виданими кредитами  практика плаваючих ставок стане  популярною, що дозволить знизити  банківську маржу з причини зняття ризиків, пов'язаних з процедурою зміни процентних ставок за діючими кредитами. Ставки переглядаються раз на 3-6 місяців, що дозволяє банку більш оперативно змінювати вартість кредиту, і при зміні у вартість кредиту також будуть закладатися менші потенційні витрати банків на судові розгляди.

За умови стабільної та плавної ревальвації гривні, банки  можуть почати перекладати свої валютні  ресурси в гривневі, що збільшить  кількість пропозицій за довгими  іпотечними кредитами, проте не зможе  здешевити вартість позикових коштів через те, що банки будуть закладати валютні ризики в процентну ставку.

Початкові внески зменшаться, але повернення кредитів без початкового  внеску малоймовірно. Ціни на нерухомість  вже досягнуть свого дна, а  відкладений попит і дефіцит  будуть штовхати вартість вгору, що дозволить прогнозувати вартість застави з великою впевненістю, також ринок нерухомості стане більш ліквідним, ніж в 2009-2010 роках.

Підготовка до Євро-2012 принесе додаткові інвестиції в  будівельну галузь, як з боку внутрішніх, так і з боку зовнішніх інвесторів, що дозволить будівельним компаніям відчувати себе більш впевнено, і залучати ресурси під свої проекти, що додатково пожвавить ринок нерухомості. Очікувати підтримки з боку держави для здешевлення кредитів для населення та розвитку ДІУ не варто, тому що вільних коштів у бюджеті не буде (причини - значні зовнішні виплати, фінансування проектів під Євро-2012).

 

 

       1.4. Моделі і механізм іпотечного  кредитування в Україні

 

Перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки.

Іпотечне кредитування – це сфера довгострокового вкладення  капіталу і як будь-який механізм інвестування, розрахований на тривалий період часу, стикається в Україні з головною проблемою – відсутністю достатньої кількості фінансових ресурсів у населення і, як наслідок, в економіці і банківській системі. Таким чином, банківські установи страждають від нестачі відносно вільних фінансових ресурсів, а тому мають обмежені можливості в наданні довгострокових іпотечних кредитів. Небажання банків вступати у відносини іпотеки також пов'язане з відсутністю міцної законодавчої бази, яка могла б повною мірою регулювати сферу іпотечних відносин. Така ситуація характерна для нестабільної економіки, коли з одного боку населення і юридичні особи недостатньо довіряють комерційним банкам, а з іншого боку банки, через важко прогнозовану ситуацію в економіці, не бажають вступати у відносини довгострокової іпотеки [28].

Ототожнення іпотечного ринку з ринком іпотечних кредитів, характерне для початкового етапу, не розкриває його повністю як системну категорію та залишає за його межами операції з іпотечними цінними паперами. А його ототожнення з ринком іпотечних цінних паперів фактично не враховує операції з видачі та обслуговування іпотечних кредитів, без чого не можлива подальша емісія іпотечних інструментів та їх купівля-продаж. Згідно з сегментацією та структуризацією фінансового ринку за групою та видами фінансових активів ринок нерухомості є сегментом фінансового ринку так само, як ринок капіталу та ринок страхування. Іпотечний кредит не завжди має інвестиційний характер (особливо при житловій та аграрній іпотеці). Крім того, при іпотечному кредитуванні активно задіяний ринок страхування, ринок цінних паперів, ринок супутніх та допоміжних послуг та інші сегменти фінансового ринку, а тому конкретизація сегментів, де виникають дані відносини, на наш погляд, недоречна, тому що це може звузити межі іпотечного ринку, залишивши поза його межами важливі економічні процеси [5;79].

Для розвитку іпотечного ринку необхідне ефективне функціонування ринку нерухомого майна, кредитного та фондового ринку, а також ринків страхування (страхування предмета іпотеки є обов'язковим) і супутніх послуг (в сегменті послуг з оцінки майна). Останнім досить часто не приділяється належна увага, хоча правильна оцінка предмета іпотеки має вагомий вплив на ефективність функціонування іпотечного ринку, адже специфікою даного кредиту є те, що його сума визначається у вигляді частки вартості застави [24].

Для детальнішої оцінки ситуації розглянемо певні моделі іпотечних  відносин. Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла можна поділити на кредити, які надаються безпосередньо власнику майбутнього житла, і кредити, які надаються підрядним організаціям.

У першому випадку, коли іпотечний кредит надається безпосередньо  майбутнім власникам житла, виникають двобічні відносини іпотеки між майбутнім власником і банком. У другому випадку виникають трибічні відносини іпотеки між банківською установою, підрядником і майбутнім власником житла. Трибічні відносини іпотеки можуть бути побудовані на основі наступних моделей:

1. Кредитор надає іпотечний  кредит підрядчику, погашення якого здійснюють майбутні власники, для цього складаються додаткові угоди між майбутніми власниками і банком. В даному випадку частина коштів, які поступають від майбутніх власників, акумулюються на окремому поточному рахунку підрядчика і складають його прибуток.

2. Кредитор надає іпотечний  кредит підряднику, а підрядник  самостійно встановлює іпотечні відносини з майбутніми власниками. При цьому власник здійснює виплати по кредиту підряднику, а підрядник здійснює погашення іпотечного кредиту з одержаної суми за вирахуванням своєї норми прибутку. Цей спосіб більш вигідний для підрядника, оскільки він в праві скорочувати терміни надання кредитів власникам, що дає можливість підрядчику формувати вільні грошові кошти і використовувати їх в своїй діяльності [75].

Структура механізму  іпотечного кредитування включає такі основні елементи: суб’єкти, об’єкти, процедури кредитування, важелі (стимули, санкції), нормативно-правове забезпечення, інституційне забезпечення, інформаційне забезпечення. Дані складові та їх характеристики визначаються рівнем розвитку економіки країни. Зв'язок між цими елементами можна представити в схематичному вигляді (рис.1.5).

Однак, це досить узагальнена схема. Вона не дає можливість ретельно розглянути всі процеси, які відбуваються у фінансовому механізмі іпотечного кредитування. Тому далі розглянемо рисунок саме фінансового механізму іпотечного кредитування (рис. 1.6).

Однак ця система справедлива  тільки для іпотечного кредитування первинного     ринку нерухомості. Досить часто вчені зазначають, що фактично первинний іпотечний ринок являє собою ринок іпотечних кредитів, а вторинний -ринок іпотечних цінних паперів.

        Проте в такому випадку деякі операції з рефінансування іпотечних кредитів залишаються поза межами іпотечного ринку, особливо операції за участю позичальника, який також може рефінансувати свою заборгованість, залучивши додаткові фінансові ресурси на фінансування отриманого кредиту.

 

 

Рис. 1.5.  Механізм іпотечного кредитування

 

 

Рис. 1.6.  Фінансовий механізм іпотечного кредитування

 

Що стосується структури  вторинного іпотечного ринку, то вона суттєво відрізняється в частині механізму випуску іпотечних цінних паперів залежно від моделі, покладеної в основу національної іпотечної системи, адже від цього залежить механізм здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів за допомогою цінних паперів. Кожна країна має свою особливу національну іпотечну систему, яка характеризується певними особливостями побудови та функціонування [11].

Механізм іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості передбачає наявність спеціального посередника між іпотечним кредитором та інвестором-установи з фінансування ліквідності, на яку покладаються функції рефінансування іпотечних кредиторів.

Дана установа здійснює купівлю іпотечних кредитів (заставних), формує їх пул за однорідними ознаками та випускає на основі даних пулів власні іпотечні цінні папери, мобілізуючи таким чином кошти для рефінансування. Цей фінансовий механізм іпотечного кредитування забезпечує можливість збереження високої ліквідності іпотечних кредиторів шляхом сек'юритизації їх активів (рис.1.7) [21].

Первинний та вторинний  іпотечний ринок тісно пов'язані  між собою, адже вони є елементами єдиної системи: зростання операцій на первинному ринку призводить до активації процесів на вторинному ринку, збільшує попит на операції з рефінансування іпотечних кредиторів, а це, в свою чергу, сприяє розширенню сукупного портфелю іпотечних кредитів. При цьому розмір дохідності іпотечних інструментів вторинного ринку є вирішальним фактором на встановлення ефективної ставки відсотків за іпотечною позикою.