Іпотечне кредитування в Україні

       Правові основи функціонування іпотечного кредитування в Україні визначено в Законі “Про іпотеку”. Цей закон вважається одним із найпрогресивніших у Центральній та Східній Європі, оскільки зорієнтований на захист інтересів кредиторів і системно регулює іпотечні відносини.

       З серпня 2004 року набув чинності Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, що на законодавчому рівні закріплює систему та порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно. Вказаний закон регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та угод щодо нерухомості [52].

       Але проект Закону України “Про Державний земельний (іпотечний) банк” все ще знаходиться на розгляді у Верховній Раді України. Важливе значення має введення в дію Закону України “Про організацію формування та обігу кредитних історій”. Закон визначає правові та організаційні засади формування і ведення кредитних історій, права суб’єктів кредитних історій та користувачів бюро кредитних історій, вимоги до захисту інформації, що складає кредитну історію, порядок утворення, діяльності та ліквідації бюро кредитних історій. Законом передбачено формування бази даних для доступу кредиторів до інформації щодо кредитоспроможності потенційних позичальників [54].

       Подальше вдосконалення правової бази з питань іпотечних відносин – запорука ефективного розвитку системи іпотечного кредитування в Україні. Основними ланками нормативного забезпечення іпотечного кредитування слід вважати: концепції; стандарти; нормативи та інструкції; методичні та практичні рекомендації. Всі ці ланки нормативного забезпечення задіяні для створення сприятливих умов для активного розвитку іпотеки в Україні. Доцільно звернути увагу, що розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. В основу цієї Концепції покладені принципи функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображають позитивний міжнародний досвід у цій сфері і є зрозумілими та прийнятними для національних та іноземних інвесторів. Концепція встановлює єдині стратегічні підходи, які мають бути покладені в основу державної політики у сфері іпотечного кредитування, що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально можливим втручанням держави. При цьому держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

       Затверджено Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” та Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна”, які є обов’язковими для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб’єктами оціночної діяльності [55;56].

       Як показує досвід зарубіжних країн, обов’язкове застосування іпотечних стандартів дає змогу значно знизити всі ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні. Кожна країна розробляє стандарти відповідно до умов розвитку національної економіки. Іпотечні стандарти являють собою перелік економічних (розмір ставок, співвідношення залучених і власних коштів позичальника) та організаційно-правових (вимоги до позичальника іпотечного кредиту, умови андеррайтинга, вимоги до процедури надання й обслуговування іпотечних кредитів тощо) вимог до процедури надання іпотечного кредиту спеціалізованою кредитно-фінансовою установою, які повинні бути закріплені державою у формі підзаконного нормативно-правового акту.

       У березні 2004 року затверджено стандарти житлового іпотечного кредитування, розроблені Українською національною іпотечною асоціацією. Документ має рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів.

       Ці стандарти можуть використовуватись Національним банком України, фінансовими установами другого рівня, спеціалізованими іпотечними установами, банками, іноземними фінансовими установами для здійснення рефінансування іпотечних кредиторів під заставу іпотечних активів (прав вимоги за житловими іпотечними кредитами), при здійсненні емісії іпотечних цінних паперів або для інших цілей [64].

       Інформація для іпотекодавця – це інформація стосовно умов видачі, обслуговування і повернення кредитів під заставу нерухомості. Сучасний стан розвитку іпотечних відносин наводить на думку, що дуже важливою є інформація стосовно доцільності та можливих наслідків іпотеки.

       Інформаційні кредитні компанії або бюро кредитних історій (БКІ) відіграють ключову роль у забезпеченні ефективного функціонування кредитної галузі. БКІ слугують як архіви кредитних історій та фінансових даних громадян і підприємств різних галузей економіки. Коротко діяльність БКІ можна охарактеризувати як збір особистих та кредитних даних про приватних клієнтів і підприємства та надання цих даних членам бюро. Така інформація використовується членами бюро при оцінюванні кредитоспроможності особи, яка звертається за отриманням кредиту, чи здатності та готовності повернути борг. Визначення позичальників з низькою кредитоспроможністю дає змогу кредиторам уникнути можливості надання позик, які не буде повернено. В цьому контексті послуги, що надаються БКІ, відіграють ключову роль у забезпеченні майбутнього процвітання кредитної діяльності як на сформованих ринках, так і на ринках, що розвиваються [6].

       Важлива роль належить установам і організаціям, які надають консультаційну допомогу з питань іпотечного кредитування. В Україні таку допомогу надає Український освітній центр реформ, діяльність якого спрямована на громадську освіту та інформаційну підтримку економічних, політичних й соціальних перетворень в Україні.

       З урахуванням світового досвіду варто створити в Україні постійно діючу консультативну службу з питань іпотечного кредитування, яка б мала свої відділення та філії у всіх областях України і надавала необхідні інформаційні послуги учасникам іпотечного ринку. Державна політика у сфері іпотечного кредитування ґрунтується на тому, що держава повинна забезпечувати режим максимального сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створювати належні умови стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

       Розвиток іпотечного кредитування залежить від формування законодавчої бази, яка покликана забезпечувати надійний захист прав кредиторів та позичальників та передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконалення правовідносин у цій сфері. Для активізації формування іпотечних відносин в Україні слід прийняти ряд законів, які знаходяться на розгляді у Верховній Раді України, зокрема: “Про іпотечні цінні папери”, “Про особливості створення та діяльності іпотечних установ”, “Про виконавче провадження” (доповнення згідно із  Законом України “Про іпотеку”), “Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель”, “Про Державний земельний (іпотечний) банк”, “Про ринок земель”, “Про Державний земельний кадастр”. Вважаємо за доцільне запропонувати прийняття Закону України “Про іпотеку земель сільсько господарського призначення”, який забезпечив би динамічний розвиток аграрної іпотеки. Закон необхідний для встановлення правової основи застави сільськогосподарських земель та отримання іпотечних кредитів під заставу власних та орендованих земельних ділянок та речових прав на них.

1.3. Проблеми функціонування ринку іпотечного кредитування Україні.

        Серед основних факторів, які стримують зростання іпотечного ринку в Україні та забезпечення населення доступним житлом є відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування, неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування, недовіра населення до українських банків – а по суті, відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання іпотеки.      В Україні мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів – закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов’язаннями банку, що приносять тверді відсотки. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу. У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність. Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості.

       Сьогодні приблизно 60-70% ринку іпотечного кредитування в Україні припадає на великі банки, тобто концентрація всіх операцій відбувається у великих банках, які мають розгалужену мережу філій і міцні корпоративні зв’язки з будівельними організаціями. Відомо, що від початку кризи більшість банків в Україні припинили кредитування як фізичних, так і юридичних осіб. Пояснення просте: українці масово припинили виконувати свої кредитні зобов’язання перед банками, а також достроково вимагали від фінустанов свої депозити. Окрім того, деяким банкам необхідно було повертати кредити, отримані за кордоном на невеликий період (3-5 років).

       Зрозуміло, що кредити сплачуються не так швидко, як мають повертатися депозити. Хоча деякі установи не припиняли кредитування. Звичайно, позики видавали не на таких умовах, які були ще два роки тому. У період кризи банки переглянули свою кредитну політику. Середні ставки з іпотеки коливалися в рамках 26-28% річних, розмір разових комісій - 1,5-2% суми кредиту, мінімальний аванс - 50-60% вартості нерухомості, термін - до 10 років, обсяги кредитування знаходилися в діапазоні - 50 тис. грн. і 2,5 млн. грн.

       Проводячи аналіз основних  напрямів розвитку іпотечного кредитування, варто відзначити, що  на ринку позначилися нові тенденції: впав попит на тісні морально і фізично застарілі однокімнатні квартири (йдеться про відносні показники). Ті, у кого є гроші, орієнтуються на житло досить високої якості. Ці процеси зафіксувала і статистика: при загальному зниженні числа заявок на покупку, зросла кількість заявок на покупку якісного житла.

      За даними компанії «Простобанк Консалтинг» середня ставка по споживчих кредитах під заставу нерухомості 06.12.2010 р.  строком на п’ять років склала 21,88% річних. 06.09.2010 р. вона була на рівні 25,06 % реальних річних. Таким чином за останні три місяці ставка знизилась на 3,18 процентних пункти. Варто відзначити, що ставки по кредитах під заставу нерухомості знижуються швидше, ніж на позику для купівлі нерухомості. За аналогічний період іпотечні позики на п’ять років подешевшали на 2,59  процентних пункти, до 20,09% реальних річних.

        Дані табл. 1.1. відображають умови за споживчими кредитами під заставу нерухомості терміном на п’ять років за умови виплати процентів рівними частинами, серед 50 найбільших банків, станом на 06.12.2010 р.

Таблиця 1.1

Умови споживчого кредиту  в деяких комерційних  банках Україні під заставу нерухомого майна за станом на 06.12.2010 р.

       У І кварталі 2010 року іпотечний портфель банків, як і передбачалося, продовжував скорочуватися. Станом на 1 квітня 2010 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становив 101,1 млрд. грн. У І кварталі 2010 року загальний іпотечний портфель банків скоротився ще на 3,48% у відносному значенні або на 3 640 млн. грн. в абсолютному.

      Щодо загального кредитного портфелю та портфелю кредитування фізичних осіб, то за І квартал 2010 року вони скоротилися на 3,1% та 11,6% відповідно.

       Як і четвертий квартал 2009 року, І квартал 2010 приніс подальше зменшення рівня валютизації. Так, за станом на 1 квітня 2010 року частка іпотечних кредитів виданих у гривні склала 23%, що на 1,3% більше ніж у попередньому періоді.

Загалом, це викликано стабільністю курсу гривні відносно іноземних валют протягом І кварталу 2010 року та подальшим інтенсивним погашенням боржників їх валютної заборгованості.

За станом на 1 квітня 2010 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:

-    кредити на  купівлю житла – 278,3 тис. грн.;

-    кредити на споживчі  цілі – 163,2 тис. грн.;

-    кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва  427,2 тис. грн.;

-     рефінансування  – 314,5 тис. грн.;

-     кредити  на купівлю земельної ділянки  – 706,3 тис. грн.;

-    кредити на  комерційні цілі під заставу  житла – 716,4 тис. грн..

З наведених даних  очевидно, що іпотечний ринок України  знаходиться в глухому куті. Можливо, виходом з такої ситуації може стати запровадження цільової моделі іпотечного кредитування, яка, на даний час, у нас в країні практично не застосовується. Основу цільової моделі становить ощадно-позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень" [54].

Особливості формування фонду кредитних ресурсів і наявність  двох основних суб'єктів іпотечних фінансових відносин (позичальника і кредитора) визначають специфіку механізму іпотечного кредитування. Останній реалізується на первинному іпотечному ринку і передбачає етапи нагромадження і кредитування. На етапі нагромадження майбутній позичальник упродовж 2-10 років здійснює цільові внески, загальна величина яких наприкінці етапу становить 40-50 % вартості нерухомості, що інвестується. Із завершенням етапу нагромадження позичальнику, який переходить на кредитний етап, надається позика у розмірі 50-60 % вартості інвестованої ним нерухомості під її заставу. На кредитному етапі, що за тривалістю відповідає періоду нагромадження, здійснюється виплата основного боргу та процентних платежів, які надходять до фонду кредитних ресурсів ощадно-позичкового інституту.