Іпотечне кредитування в Україні

 

Рис. 1.7.  Фінансовий механізм іпотечного кредитування вторинного рину нерухомості

 

В Україні мають місце елементи усіх складових іпотечної системи, проте домінуючою залишається депозитна модель, яка базується на звичайному кредитуванні за простою схемою „кредитор – позичальник” під заставу нерухомості. У середньостроковій перспективі зазначена модель превалюватиме в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати лише на подальших етапах розвитку іпотечної системи по мірі розвитку вторинного ринку і, насамперед, його дворівневої моделі. При цьому  звичайна депозитна модель активно функціонуватиме на периферійних територіях, головним чином, у малих містах та сільській місцевості. Поодинокі випадки у банківській системі спостерігаються у застосуванні німецької моделі. Більш поширеною така модель є в сегменті кредитних спілок.  

       Однорівнева модель іпотечного кредитування з врахуванням особливостей реалізації традиційно використовується в Данії, Швеції, Канаді, Німеччині, Австрії, Нідерландах, Фінляндії, Франції, Іспанії. Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реалізується в межах ХК „Київміськбуд” та АКБ „Аркада”, якими органічно поєднуються практично усі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів, а саме: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотечне кредитування. Це підтверджує висновок про можливість і доцільність співіснування в національних економіках паралельно різних моделей іпотечних систем. 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

Рис. 1.8. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку 

 

 
  

 

 

 

 

    

  

 

 

 

Рис. 1.9.   Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку

 

        Дворівнева модель, яка відрізняється насамперед необхідністю залучення довгострокових ресурсів, найбільшого розвитку набула в США. Перспективні параметри сучасної іпотечної системи України проглядаються у поступовому переході до дворівневої іпотечної моделі, хоча для її повноцінного функціонування сформована лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення і параметри функціонування іпотечного ринку. Основні учасники вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктура, в Україні знаходяться на етапі формування або ж на стадії організаційного оформлення. Питання переваги тієї чи іншої моделі функціонування іпотечного ринку є досить риторичним. Як свідчить досвід США, намагання залучити для виконання поточних платежів додаткові грошові ресурси створює небезпеку краху фінансової піраміди, загрозу інфляції і ризиків неплатежів.

        Багатоступенева структура іпотечного ринку, яка обумовлюється функціонуючими  типами моделей економічних систем, дозволяє диверсифікувати механізми застосування заставних. Останні виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можливість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором по взаємних платежах, мінімізації можливих ризиків процентної ставки. В основу класифікації заставних доцільно покласти два головних критерії – рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції.                           

Важливим фактором роботи іпотечного механізму інвестування є існування ризиків та рівень управління ними. Всі ризики, наявні в роботі іпотечного механізму, можемо поділити на дві великі групи. Перша група ризиків – це ризики, які в основному пов’язані з нерухомістю. Друга група ризиків – ризики ринку капіталу (банківські ризики). Дослідження наукових праць з іпотечного кредитування вказують на те, що всі види ризиків взаємопов’язані, і що найбільш характерними для роботи іпотечного механізму є кредитний, процентний ризик і ризик ліквідності. Запропоновано методи управління кредитним ризиком як на рівні окремої позички, так і на рівні кредитного портфеля. Основним напрямом зниження ризику процентних ставок є використання індексованих інструментів іпотечного кредитування, які бажано застосовувати в економіках, схильних до інфляції. Для вирішення проблеми ліквідності банки повинні використовувати можливості вторинного ринку заставних.

Для оцінки роботи іпотечного механізму з використання і розвитку нерухомості можна застосовувати такі показники: 1. Показник ефективності використання і розвитку нерухомості Rн.

Rн = ,                                                                                          (1.1)      

де Rн – показник ефективності використання і розвитку нерухомості;

NPV – сукупна чиста приведена вартість;

M – доля позичкового капіталу в загальній вартості інвестицій;

V – вартість нерухомості.

2.  NPV = ,                                                                        (1.2)     

де Ct – чистий грошовий дохід від використання нерухомості в часі t;

C0 – сума інвестицій у нерухомість;

rt – норма дисконту;

t – час роботи проекту, який кредитується.

Ефективність роботи іпотечного механізму на макрорівні проявляється в кількох напрямах: у збільшенні загальних активів у країні, інвестуванні реального сектора економіки, виникненні іпотечного мультиплікатора в економіці, розширенні системи інвестиційних інструментів у державі і трансформаціі інвестиційних потоків, рості багатства всіх учасників іпотечного механізму, створенні національної системи заощаджень, створенні умов для подолання кризових явищ у країні.

Усі чинники, які впливають  на роботу іпотечного механізму на макрорівні, можна умовно поділити на економічні, політичні, правові та історико-культурні. Одним з найважливіших факторів, який створює умови для ефективної роботи іпотечного механізму, крім ринку, є його державне регулювання.

У зв’язку з тим, що іпотечний ринок є похідним фінансового ринку і ринку нерухомості, вважаємо доцільним становлення іпотечного механізму в Україні здійснювати за таким основним напрямом – за рахунок вдосконалення роботи ринку нерухомості та фінансового ринку країни. При цьому необхідно враховувати всі постійні та змінні фактори, які впливають на його функціонування.

Методологія аналізу  ефективного використання і розвитку нерухомості іпотечним механізмом на мікрорівні приводить до визначення двох основних напрямів:

а) проведення дослідження на основі принципу найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості;

б) всебічного аналізу Rн  – показника ефективності використання і розвитку нерухомості, (формула 1). У процесі дослідження важливо  визначити, коли Rн > 0, Rн зростає  і Rн  = 0. Ефективність роботи іпотечного механізму зростає в умовах зниження рівнів ризику при певних рівнях дохідності інвестиційного проекту. На макрорівні вона забезпечується вдосконаленням роботи всього іпотечного ринку і, насамперед, ринку іпотечної нерухомості (підвищенням попиту на заставлене майно, забезпеченням ефективної роботи супутніх ринків, зростанням багатства всіх суб’єктів іпотечного механізму). На мікрорівні ефективність іпотечного механізму забезпечується високим рівнем роботи фінансово-кредитних установ з відбору ефективних інвестиційних проектів, які запропоновані на ринку (рівнем банківського менеджменту і маркетингу).

       Основні перспективні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

       - створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків;

       - удосконалення діючих інститутів в основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах;

       - зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень;

       - не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз’яснювальну роботу, популяризувати іпотеку;

       - створення нових нормативних вимог, по-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов’язкові для кредиторів по всій Україні.

        Таким чином, з огляду на вже наявний досвід, можна стверджувати, що іпотечне кредитування є одним з економічно привабливих способів інвестування економіки. Серйозною перешкодою в його практичному застосуванні є недосконалість законодавчо-правової бази, відсутність збалансованого і відпрацьованого механізму його організації, загальна економічна і політична нестабільність у країні. Усе це обумовлює високий ступінь ризику здійснення подібних угод, невпевненість потенційних інвесторів у надійності своїх вкладень і, відповідно, гальмує розвиток реального сектора української економіки.

 

 

 

 

 

 

       Висновки до Розділу 1    

 У першому розділі роботи проведено дослідження теоретичних і практичних аспектів щодо вирішення важливої проблеми обґрунтування засад формування та функціонування ринку іпотечного кредитування. Це дозволило сформулювати низку концептуально-теоретичних, методологічних і науково-практичних висновків, що забезпечує вирішення основних завдань дослідження відповідно до мети дослідження:

       1. Іпотечний ринок є одним з найважливіших механізмів ринкової економіки, і іпотека є суттєвим фактором економічного і соціального розвитку  суспільства. Однак через різні умови ефективність використання нерухомості з метою збільшення капіталу не відповідає економічному потенціалу, що закладений в ній. Однією з причин такого стану є нестача теоретичної бази у вирішенні практичних завдань. Головна проблема сьогодні полягає у відсутності загальної концепції іпотеки як механізму використання ресурсів і системного підходу в дослідженні факторів, які впливають на ефективність роботи іпотечного механізму.

       2. В основу визначення поняття іпотечної системи покладений функціональний підхід, що передбачає розгляд цієї системи з позицій механізму, який забезпечує функціонування її як цілісності. В такому контексті іпотечну систему логічно трактувати як взаємопов’язану і взаємозалежну сукупність суб’єктів, об’єктів,  інструментів і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначених єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують дохідні механізми руху ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості.              

       3. Розвиток вторинного ринку іпотечного кредитування слід розглядати виключно в єдності з перспективами страхового ринку та системи недержавного пенсійного забезпечення, інвестиційних компаній, інститутів спільного інвестування тощо. Із впровадженням іпотеки як повноцінного ринкового інституту в структурі фінансових інструментів слід очікувати збільшення частки основних фінансових інструментів, а в складі останніх – інструментів позики. Перспективне співвідношення між кредитними інструментами та інструментами боргу у складі інструментів позики визначатиметься динамікою розвитку первинного та вторинного іпотечного ринків.

      4.   Іпотечне законодавство потребує удосконалення в частині: приведення у відповідність понятійного апарату, що міститься в різних актах законодавства; впорядкування норм щодо прав власності на землю і об’єктів іпотеки; передачі в іпотеку нерухомості, що знаходиться у спільній власності; впорядкування діяльності банку-управителя, умов виконання зобов’язань та відповідальності забудовником житла щодо його спорудження; оподаткування доходів громадян при отриманні ними доходу від операцій, пов’язаних з іпотечним житловим кредитуванням; організації діяльності бюро кредитних історій; механізмів захисту прав фізичних та юридичних осіб-вкладників коштів у будівництво житла. Для встановлення правової основи застави сільськогосподарських земель та отримання іпотечних кредитів під заставу власних та орендованих земельних ділянок та речових прав на них необхідно прийняти Закон України „Про іпотеку земель с.-г. призначення”.

       5. В Україні слід створити постійно діючу консультативну службу з питань іпотечного кредитування, яка б мала свої відділення та філії у всіх областях України і надавала необхідні інформаційні послуги учасникам іпотечного ринку. Державна політика у сфері іпотечного кредитування ґрунтується на тому, що держава повинна забезпечувати режим максимального сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створювати належні умови стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

       6. Незалежно від вибору моделі іпотечної системи для України обов’язковою є присутність держави. Її функції на іпотечному ринку мають зводитися до: визначення концепції розвитку іпотечної системи, надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах, встановлення прозорих механізмів ціноутворення  на ринках нерухомості та іпотечних продуктів, формування правової бази, що визначає засади  та регулює відносини у сфері іпотечного кредитування, створення механізмів соціального захисту позичальників з низьким конкурентним статусом.