Іпотечне кредитування в Україні

Також необхідно  заповнити Анкету Позичальника, у  якій повідомити про наявність: депозитних вкладів, цінних паперів, власності  в статутних фондах підприємств  та несплачених кредитів і інших боргів.

В забезпечення повернення кредиту, сплати процентів  за користування кредитом та виконання  інших зобов'язань Позичальника необхідно оформити Іпотечний договір. Предметом іпотеки за Іпотечним  договором є майнові права  на квартиру та збудована квартира.

Відповідно до Закону України "Про іпотеку" квартира, що перебуває в іпотеці, має бути застрахована. Іпотечний договір  та страховий поліс оформляються одночасно в приміщенні банку. Для  належного оформлення Іпотечного договору Позичальник надає банку Довіреність на право отримання від Забудовника правовстановлюючих документів на квартиру.

В день оформлення кредиту Позичальник повинен  внести в касу банку грошові кошти  для сплати держмита, реєстраційних  та нотаріальних послуг, страхового платежу, послуг БТІ.

       Для прикладу розглянемо 1 варіант  погашення кредиту. Загальна площа  квартири 65,88 кв.м. Вартість одного  квадратного метра 8060 грн. + 1,9% сплата  за управління коштами ФФБ.  Отже, загальна сума 530 992,80 + 1,9% = 541 081, 66 грн. Клієнтом було проплачено 31,04 кв.м, що становить 255 027,93 грн., а на решту він (286 249,13) оформив іпотечний кредит на 20 років під 18%.

Будинок, в якому  знаходиться квартира позичальника здається в експлуатацію в червні місяці 2009 року, а кредит оформлено 27 грудня 2009 року.

Згідно умов іпотечного Договору до здачі будинку  в експлуатацію позичальник буде щоквартально вносити відсотки за користування кредитом. Місяця платежу – березень, червень, вересень, грудень.

Проценти за користування кредитними коштами Банк розраховує за формулою:

  В = К * П * Н / 365,                                                                                              (2.1)

Де: В – сума процентів за користування кредитними коштами (в гривнях);

К – залишок  заборгованості за кредитом (в гривнях);

П – річна  відсоткова ставка (в сотих частках) за користування кредитними коштами  згідно з умовами договору;

Н – кількість  днів, за які нараховуються проценти

Якщо протягом часу, за який банк нараховує проценти Позичальник повертав кредит, то розмір плати за користування кредитними коштами обчислюємо окремо за кожний період, протягом якого залишок заборгованості за кредитом не змінювався, за наведеною нижче формулою:

Ві = Кі * Пі * Ні / 365                                                                                             (2.2)

Загальний розмір плати за користування кредитними коштами  буде вважатись сума нарахованих  процентів за вищезазначені періоди, обрахована наступним чином:  

        п

        В = ∑ Ві                                                                                                         (2.3)

   і=1

Де: В – сума процентів за користування кредитними коштами (в гривнях);

Ві - сума процентів  за користування кредитними коштами, нарахована за і-й період (в гривнях);

Кі – залишок  заборгованості за кредитом в і-тому періоді (в гривнях);

Пі – річна  відсоткова ставка (в сотих частках) за користування кредитними коштами  в і-тому періоді згідно з умовами  договору;

Ні – кількість  днів в і-тому періоді.

Згідно з даних формул:

% за грудень  = 286 249,13*0,18*4/365=564,65

% за січень = 286 249,13*0,18*31/365=4376,08

% за лютий  =286 249,13*0,18*29/365=4093,75

Отже, на 01.03.2009 року сума платежу за відсотками буде становити  – 9 034,48 грн.

Таким же способом обраховуються і інші проплати за відсотками.

З моменту здачі  будинку в експлуатацію позичальник починає погашати основну суму кредиту за Графіком. Сума поквартального внесення коштів становить – 3717,52 грн.

Отже, за весь термін користування кредитом позичальник  сплатить відсотків в сумі 537493,79 грн.

До повного  погашення кредиту, сплати процентів за користування кредитом та інших зобов'язань Позичальника банк накладає заборону відчуження квартири в Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна.

       Позичальник не має права здійснювати перепланування квартири та переобладнувати системи водопостачання, енергопостачання, опалення та каналізації.

       У разі невиконання Позичальником своїх зобов'язань за Договором про іпотечний кредит банк має право задовольнити свої вимоги за рахунок відчуження предмета іпотеки:

     Добровільно за згодою банку. При цьому Позичальник сплачує банку всі суми заборгованості за кредитом:

- у період до дати вводу будинку в експлуатацію — шляхом припинення Договору про участь у Фонді фінансування будівництва;

- після оформлення Свідоцтва про право власності на квартиру — шляхом продажу квартири іншій особі — покупцю.

Примусово шляхом продажу квартири через Державну виконавчу службу за виконавчим написом  нотаріуса.

Позичальник має  право письмово попереджати банк про можливе невиконання зобов'язань за кредитом і зобов'язаний письмово інформувати банк про зміну місця проживання, адреси поштових відправлень та номерів контактних телефонів, паспортних даних, ідентифікаційного номера, а також про виникнення загрози зриву строків виконання зобов'язань за Договором про іпотечний кредит.

 

 

 

 

       Висновки до Розділу 2

       Проведені дослідження сучасного стану іпотечного кредитування в Україні і  організація іпотечного житлового кредитування на базі АТ ХК «Київміськбуд» та АКБ «Аркада» дає можливість зробити загальні такі  висновки:

1. Проведений аналіз сучасного стану розвитку іпотечного ринку України свідчить про наявність ряду невирішених проблем, які стримують процес ефективного його розвитку. Відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечний цінних паперів, створення бюро кредитних історій іпотечного кредитування вже зараз суттєво стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні. Також існує проблема неадекватності системи фахової підготовки спеціалістів даного напряму і відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів. Також, на нашу думку, ринок вимагає державної підтримки через: створення підґрунтя для виникнення спеціалізованих фінансових інститутів щодо кредитування і мобілізації додаткових ресурсів населення; використання при оцінці майна державних стандартів; підтримку малозабезпечених верств населення; сприяння розвитку вторинного ринку іпотеки та ін.
2. Важливим показником розвитку іпотечного ринку є рівень його валютизації, що відображає співвідношення між іпотечними кредитами, наданими в національній та іноземній валютах. Характерною особливістю українського іпотечного ринку є значна величина цього показника. Насамперед це свідчить про те, що сегмент іпотечного кредитування в нашій країні перебуває на етапі формування. У передкризовий період 81,5% таких кредитів було видано в іноземній валюті і лише 18,5% – у гривнях (рис. 2). Четвертий квартал 2009 року приніс зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%, і вже на початок 2010 року структура іпотечного портфеля банків змінилася на користь гривні.

       3.         Однією з них є динамічність і стабільні темпи зростання кредитування під заставу нерухомості. Нарощуючи іпотечні портфелі, банки забезпечують темпи приросту заборгованості за іпотечними кредитами, які коливаються в межах 3-5% за місяць. За останні роки загальний обсяг іпотечного ринку зріс із 317 млн грн до 69 млрд грн, тобто у 217 разів. Одним із економічних показників рівня його розвитку є співвідношення обсягу іпотечних кредитів із ВВП, яке для України у 2009 р. становило 9% [81]. Важливою для ринку іпотечного кредитування є державна підтримка будівництва. Участь держави у розв’язанні житлової проблеми стає об’єктивно необхідною. За умов формування ринку житла проблема доступності житла набуває як економічного, так і політичного значення. Значна частина населення виявляється неплатоспроможною на ринку житла, що й обумовлює потребу вирішення житлового питання окремих соціальних груп за участі держави.

        4.        Розглядаючи  особливості іпотеки у будівельному секторі АКБ „Аркада” можна характеризувати, що стратегічною метою є утримання лідируючих позицій на фінансовому ринку України в сфері залучення коштів населення до фондів фінансування будівництва, та фондів банківського управління, орієнтація на взаємовигідну співпрацю з підприємствами будівельної індустрії, комплексне обслуговування фізичних осіб на якісно новому рівні, залучення коштів для розвитку іпотечного кредитування шляхом участі у програмах випуску іпотечних цінних паперів, розвиток регіональної мережі відділень та представництв Банку. Банк має намір поширювати спектр операцій з іпотечного кредитування фізичних осіб, довірчого управління коштами клієнтів, що залучаються до фондів фінансування будівництва житла, створювати фонди операцій з нерухомістю згідно Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

5.         Протягом 2005-2010 років було залучено та профінансовано 2887151 тис. грн. коштів населення, збудовано 212 житлових будинки, 30 436 квартир, загальною площею 1 712 601 кв. м. У 2009 році на будівництво житла банком “Аркада” було залучено 562,7 млн. грн. коштів населення, спрямовано на фінансування 644,2 млн. грн., що на 20,2 % та 25,2% відповідно більше, ніж у 2008 році. В подальшому у програмі з’явились ряд нововведень. Тепер банк “Аркада” консультує будівельників із питань маркетингової політики (архітектурно – планових рішень проектованих об’єктів, цінової політики), контролює хід будівництва і витрачання коштів інвесторів, представляє перед ХК “Київміськбуд” інші інтереси інвесторів.

6.        Концепція іпотечного кредитування в житловому будівництві втілювана в життя  АКБ “Аркада” та ХК “Київміськбуд” виявилась вдалою. Вона дозволяє стимулювати розвиток будівельної галузі та суміжних галузей економіки, вилучити з тіньового обігу кошти населення, створити потужний інвестиційний ресурс і пом’якшити проблему забезпеченості населення власним житлом, зменшити соціальну напругу в суспільстві.

       7.        Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РОЗДІЛ 3. УДОСКОНАЛЕННЯ  МЕХАНІЗМУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

 

3.1. Зарубіжний досвід організації іпотечного кредитування та можливість його застосування в Україні

Приклад багатьох розвинених країн свідчить, що водночас із розв’язанням проблеми забезпечення житлом іпотека сприяє утворенню в державі якісно нових фінансово-кредитних відносин, установленню фінансової та економічної стабільності за рахунок високорозвиненого ринку заставних і цінних паперів. Нині зрозуміло, що без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки українській економіці не обійтися.

Питання, пов’язані з  іпотечним кредитуванням в Україні  та за кордоном, потребують детального вивчення.

Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2-3 рази менша, ніж у розвинених країнах світу. До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудована за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятиліття з 22 до 1,5 %. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення.

Крім соціальної політики, слід враховувати й важливе інвестиційне значення мультиплікаційного ефекту житлового будівництва. У багатьох розвинених країнах це справді провідна галузь, що є одним із визначних стимулів економічної динаміки. За підрахунками спеціалістів, кожна гривня, вкладена в будівництво житла, дає 2,5 – 3 грн. приросту ВВП, а додаткове робоче місце в житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників в інших галузях.

У країнах Євросоюзу  до 80% усіх кредитів видається під  заставу нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підґрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Кадастрова (нормативна) оцінка слугує підставою для визначення податку на нерухомість і об’єктивною мірою суми іпотечного кредитування. У разі несплати кредиту іпотечний банк має можливість примусового продажу заставної нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через розміщення на фондовому ринку власних цінних паперів – іпотечних облігацій, що є дуже надійними.

Зарубіжні країни використовують дві схеми іпотечного кредитування:

1. Дворівнева («американська  модель»), що спирається на вторинний  ринок заставних. Банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов’язання протягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов’язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов’язання із забезпеченням. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього щомісячні виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов’язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агентства купують певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють новий цінний папір, джерелом виплат за яким є платежі позичальника. Ці виплати гарантуються не заставою нерухомості, а агентством як юридичною особою. Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також стають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати, отримані від банку (за винятком своєї маржі).