Іпотечне кредитування в Україні

       По-друге, більшість іпотечних позик має цільове призначення і спрямовуються на фінансування придбання, будівництва, модернізації, переобладнання житлових та виробничих споруд, а також освоєння та купівлі землі. Практика зарубіжних країн свідчить, що кредити під заставу нерухомого майна видаються і на фінансування поточних потреб суб'єктів господарювання. Це особливо притаманно початковому етапу розвитку іпотечних відносин, коли в силу відсутності ліквідної рухомої застави, нестійкого фінансового стану, застава нерухомого майна є єдиним шляхом одержання короткострокових кредитів на фінансування поточної діяльності підприємства, в першу чергу сільськогосподарського товаровиробника.

       По-третє, розмір іпотечного кредиту є значно більшим, а можливий термін кредитування значно тривалішим, порівняно з іншими видами банківського кредиту. Як відомо нерухоме майно є товаром, який дорого коштує, що дає змогу залучити кредити у розмірі, який становить 50-80% його заставної вартості. Забезпечення зобов'язань перед кредиторами у вигляді ліквідної нерухомості вважається високо надійною заставою, оскільки іпотека суттєво полегшує контроль за об'єктами застави і знижує ризик її втрати, тим самим створюючи передумови для одержання кредиту на тривалий строк.

       По-четверте, іпотечним кредитам притаманна специфіка ризиків. Для кредитів, забезпечених нерухомим майном є менший ризик нецільового використання кредитів та втрати застави. Адже нерухоме майно як вид забезпечення виконання зобов'язань за кредитною угодою з одного боку суттєво полегшує кредитору контроль за збереженням об'єктів застави, які не піддаються територіальному переміщенню.

       Із  вищезазначеного можно зробити  загальне визначення іпотеки та її трактування з юридичного та економічного погляду. Загальному вигляді іпотека - це спосіб забезпечення зобов'язань, за яких кредитор купує право у випадку невиконання боржником зобов'язань отримати компенсацію за рахунок вартості заставного об'єкта переважно перед іншими кредиторами.

       Із юридичного погляду іпотека - це обтяження прав власності на предмет чужої власності, яке полягає в переважному задоволенні основної вимоги із власності заставного предмета.

       З економічних позицій іпотека - це спосіб залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва та невиробничої сфери. Вона забезпечує господарський обіг майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін та ін) економічно неможливі чи юридично недоцільні. Іпотека сприяє відриву фіктивного капіталу від реального виробничого капіталу шляхом випуску первинних, вторинних та третинних заставних, обіг яких на ринку цінних паперів може іноді перевищувати вартість об'єкта нерухомості, що забезпечує зобов'язання. Водночас залучені грошові кошти за рахунок вторинного ринку заставних дають можливість певною мірою знизити ризик кредиторів.

    Важливе значення  для кращого розуміння іпотеки  має її класифікація. Види іпотек, які використовується в сучасному  законодавстві різних країн, наведені  на рис. 1.1.

Залежно від предмета іпотеки виділяють:

• іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири;
• іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу;
• іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм  або черговістю виникнення іпотеки  бувають:

• старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог;
• наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Рис 1.1. Класифікація  іпотеки за видами

Залежно від кількості  предметів застави та заставодавців:

• об`єднана – коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві;
• спільна – коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам;
• на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі.

       Загальне визначення іпотеки, що подано в Законі України «Про іпотеку», пропонуємо подати так: іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника, враховуючи ранг іпотеки.

        Банківська іпотека, як застава нерухомого майна, що реалізує на практиці один із найважливіших принципів кредитування–принцип забезпеченості, стала основою для розвитку сфери іпотечного кредиту.

        В економічній літературі під іпотечним кредитом розуміють довготермінову позику під заставу нерухомого майна. Терміни «кредит» і «позика» є практично тотожними поняттями, тому це визначення не розкриває змісту категорії «іпотечний кредит».

     Для розуміння  сутності іпотечного кредиту як економічної категорії, слід розглядати його підсистеми – кредит та іпотеку. З одного боку, під кредитом розуміємо сукупність економічних відносин, що виникають між кредитором та позичальником з приводу руху позиченої вартості. З іншого – іпотека передбачає чіткий правовий механізм, що реалізує принцип забезпеченості кредитних зобов’язань нерухомим майном, супроводжується виникненням прав кредитора на таке нерухоме майно та порядок їх реалізації. Тому пропонуємо визначити категорію «іпотечний кредит» так: іпотечний кредит – це економічно-правові відносини, які виникають між кредитором та позичальником з приводу руху позикових коштів, що супроводжуються встановленням умовної іпотеки на користь кредитора.

        У цьому визначенні застосовуємо поняття умовної або договірної іпотеки, оскільки за іпотечного кредитування іпотека виникає на підставі іпотечного договору між кредитором та позичальником, що оформляється одночасно з кредитним договором. Тобто іпотечний кредит – це та ж банківська (кредитна) іпотека, яку потрібно розглядати більшою мірою щодо грошових відносин, а не щодо нерухомого майна. Звідси житловий іпотечний кредит – це іпотечний кредит, виданий на цілі купівлі, будівництва чи оновлення (ремонту) нерухомості житлового призначення.

       Нагальним питанням для кожної країни, в тому числі і для України, є створення дієвої іпотечної системи. Поняття іпотечної системи різні автори розуміють як «економічну і юридичну системи, які включають і укладання іпотечного договору і порядок визначення стану володіння нерухомістю і боргів по ньому послідовно на кожний момент», або як «взаємозв’язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах упродовж тривалого часу». Ефективність іпотечної системи залежить від характеру взаємозв’язку усіх структурних елементів іпотеки, якими у даному випадку, на думку О.І. Костюкевич, є суб’єкти іпотечного механізму (учасники), об’єкти іпотеки, інструменти та ринки іпотеки [28,с.45].

       Процес становлення іпотечної системи є результатом взаємодії чинників політичного, правового, економічного, історичного та іншого характеру. А також слід наголосити на тому, що правового аналізу саме системи іпотечного кредитування як такого раніше не проводилося. Переважно дослідження поняття та структури системи іпотечного кредитування мало суто економічний характер, що проілюстровано посиланнями по статті на деякі з джерел в галузі економіки. Безумовно економічний аспект даного питання є важливим і його необхідно враховувати в процесі дослідження даної теми, проте для аналіз системи іпотечного кредитування з правової точки зору такі дослідження можуть слугувати лише у якості теоретичного підгрунтя. Теоретичну основу даного дослідження склали наукові праці вітчизняних та іноземних науковців у галузі економіки та юриспруденції, зокрема: В.А. Кудрявцева та Е.В. Кудрявцевої, О.Т. Євтуха, В.Г. Першина, В.В. Меркулова, К.В. Паливоди, В.І. Савича, О.С. Любуня.

       За своєю суттю система іпотечного кредитування передбачає два види діяльності. По-перше, це безпосередня видача іпотечних кредитів юридичним та фізичним особам. По-друге, це продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку рефінансування з метою додаткового залучення ресурсів для кредитування. Іпотечна система володіє певною структурою, властивостями і функціями.

      Робота системи іпотечного кредитування забезпечується за допомогою іпотечного механізму, через який об’єднується робота фінансових ринків і ринку нерухомості. Визначення поняття іпотечного механізму надане О.Т. Євтухом, а саме він визначає його як взаємозв’язок різних суб’єктів та об’єктів ринку на основі певних принципів, соціально-економічних важелів, методів, норм і процедур, які забезпечують прибутковий рух ресурсів при довгостроковому кредитуванні під заставу нерухомості, яка залишається в користуванні заставодавця або третьої особи. У разі працюючої системи іпотечного кредитування зі всіма її елементами формується іпотечний ринок (або ринок іпотечного капіталу в «широкому» значенні). В той же час, сама система іпотечного кредитування складається з окремих підсистем і взаємодіє з внутрішнім і зовнішнім середовищем. Вважаємо, що структуру системи іпотеч-ного кредитування можна відобразити схематично у вигляді, поданому на рис. 1.2.

       Під внутрішнім іпотечним кредитуванням розуміються відносини між первинними суб’єктами іпотечного кредитування іпотечним позичальником і кредитором іпотекодержателем. Але не виключене і залучення іншого кредитора у випадку переходу позичальника на обслуговування до другого кредитора, коли останній сплачує першому кредитору кошти за іпотечним кредитом, а перший кредитор, у свою чергу, передає всі права за договором другому кредитору.

       Під зовнішнім іпотечним кредитуванням розуміються відносини між кредитором і учасниками вторинного іпотечного ринку (спеціалізована іпотечна установа, інвестори тощо) та взаємовідносини між учасниками вторинного іпотечного ринку. Тут можливі 2 варіанти: (позначений на рис. 1.2 як № 1) кредитор сам виступає емітентом іпотечних цінних паперів або оформляє заставну і безпосередньо співпрацює з інвесторами. Тобто, інвестори купують випущені кредитором цінні папери, відсотки (дивіденди), за якими кредитор зобов’язаний виплачувати інвесторам. Другий варіант (позначений на рис. 1.2 як № 2), коли у якості посередника між кредитором і інвесторами виступає спеціалізована іпотечна установа, що випускає іпотечні цінні папери, які купують інвестори і виплачує їм дивіденди.

        Правове регулювання здійснення банками кредитування можна умовно поділити на зовнішнє і внутрішнє. Внутрішнє правове регулювання здійснюють внутрішні (локальні) нормативні документи певних конкретних банків, які визначають схему їх діяльності по іпотечному кредитуванню, а зовнішнє – всі чинні нормативно-правові акти, що здійснюють правове регулювання сфери іпотечного кредитування. Нормативно-правове регулювання є одним із найважливіших важелів розвитку іпотечного кредитування і може мати як позитивний, так і негативний вплив на цей процес.

       Поняття система є одним з ключових філософсько-методологічних і спеціально-наукових понять. Термін “система” (від грецького – поєднання, утворення) – сукупність визначених елементів, між якими існує закономірний зв’язок чи взаємодія. Зміст системи визначається якісними характеристиками елементів, що її утворюють.

 

 

 

 

Рис. 1.2. Схема системи іпотечного кредитування

      

       Щодо системи іпотечного кредитування, то, доцільно її розглядати як сукупність взаємопов’язаних складових елементів (об’єктів, суб’єктів, інструментів) іпотечного кредитування, які функціонують на основі іпотечних принципів та нормативно-правового забезпечення. В цілому ефективність функціонування системи іпотечного кредитування залежить від взаємозв’язку та взаємного впливу усіх цих складових елементів (рис. 1.3).

       Чільне місце в системі іпотечного кредитування займають об’єкти.

Рис. 1.3. Система  іпотечного кредитування

        Отже, під системою іпотечного кредитування необхідно розуміти єдність

взаємопов’язаних між собою елементів (суб’єктів іпотечного кредитування), які взаємодіють за допомогою механізму функціонування іпотечних кредитних відносин (іпотечного механізму), основною метою якого є здійснення іпотечного кредитування.

 

 

       1.2. Провові основи іпотечного кредитування в Україні

       В Україні для ефективного розвитку системи іпотечного кредитування важливе значення має правове, нормативне та інформаційне забезпечення, яке впливає на всі складові елементи системи іпотечного кредитування. Необхідним чинником є наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечило б створення належної правової бази для розвитку іпотечних відносин.

       На даний час в Україні набули чинності такі основоположні документи в галузі іпотечного кредитування: Земельний кодекс України, Господарський кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України “Про іпотеку” Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, Закон України “Про оцінку земель”, Закон України “Про охорону земель”, Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Закон України “Про цінні папери і фондовий ринок”, Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, Закон України “Про організацію формування та обігу кредитних історій”, Закон України “Про іпотечні облігації”, постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 “Деякі питання Державної іпотечної установи”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”, розпорядження Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р “Про схвалення Концепції створення національної системи іпотечного кредитування”.