Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога  А4:

– цена продажи объекта  и размер земельного участка берем  по табл. 3;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент  отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - кредит у аналога - типичные. Следовательно, процент  отличия и корректировки 15%. 1,68*15%=0,252.Скорректированная  цена = 1,932 тыс. р./м²;

– условия продажи: у объекта  оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,932*8% = +0,155, т.к. оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,932+0,155= 2,087 тыс. р./м²;

– дата продажи: у объекта  оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент  отличия = 4%, корректировка = 2,087 * 4% = +0,083, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога. Скорректированная цена = 2,087 + 0,083 = 2,17 тыс. р./м²;

– местоположение: у объекта  оценки - средняя отдаленность, у  аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 2,17 * 20% = -0,434, т.к. оцениваемый  объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 30% и у  аналога - до 30%. Следовательно, процент  отличия = 0%

– несущая способность  грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 2,17 * 3% = -0,065, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 2,17 - 0,434 - 0,065 = 1,671 тыс. р./м²;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен  для того, чтобы сделать вывод  о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс  взвешивания и сравнения показателей  с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно  принять в результате анализа  четырех показателей:

1) Среднего арифметического  значения скорректированных цен:

(1,747+1,234+1,665+1,671+1,7187+1,294)/ 6 = 8,851/6=1,475;

2) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся  значение в числовом ряду: 1,7 1,2 1,7 1,7 1,7 1,3. Модальное значение - 1,7;

3) Медианного значения. Медиана  - середина ранжированного числового  ряда: 1,747; 1,234; 1,665; 1,671; 1,7187; 1,294.

Медианное значение: (1,665+1,671) / 2 = 1,668;

4) Скорректированной цены  самого похожего на оцениваемый  объект аналога. Чем меньше  количество и величина поправок, тем больше аналог похож на  объект оценки. Таким аналогом  является А5 = 1,294.

Стоимость земельного участка  в итоге принимается как среднее  арифметическое между значениями приведенных  выше показателей, умноженное на площадь  земли:

СЗ =(1,475+1,7+1,668+1,294)*1500/4=1,53425*1500=2301 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости  нового строительства - метод укрупненных  обобщенных показателей стоимости  на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м² представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости  при строительстве здания торгового  типа, тыс. р./ м²

№	Наименование	Затраты, тыс.р./м2
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,100
	- заработная плата	1,085
	- эксплуатационные расходы	0,450
	- прочие	0,200
	Итого прямые затраты	4,835
1.2	Накладные расходы	1,209
1.3	Прибыль подрядчика	0,725
	Итого цена подрядчика	6,769
2	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,242
	- маркетинговые, рекламные,  страховые расходы	0,406
	- затраты на покупку  энергетических мощностей	0,677
	- налоги	1,457
	Итого затраты инвестора	9,551
3	Прибыль инвестора	2,865
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,416

При расчете стоимости  нового строительства:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов: 3,100 * 35% = 1,085;

– накладные расходы - 25% от прямых затрат: 4,835 * 25% = 1,209;

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат: (4,835 + 1,209) *12% = 0,725;

– оплата услуг проектно-сметных  организаций - 5% от прямых затрат: 4,835 * 5% = 0,242;

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика: (4,835 + 1,209 + 0,725) * 6% = 0,406;

– затраты на покупку  энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика: 6,769 * 10% = 0,677;

– налоги (НДС) - 18% от суммы  всех предыдущих затрат: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677) * 18% = 1,457;

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677 + 1,457) * 30% = 2,865.

Стоимость нового строительства  равна укрупненному обобщенному  показателю стоимости, умноженному  на площадь здания:

12,416 * 564 = 7002,624 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а  следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется  метод разбивки, суть которого состоит  в определении величины трех видов  износа: физического, функционального  и внешнего.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) * (1 - ИФУНК/100) * (1 - ИВН/100), (3.3)

где ИФИЗ - физический износ  здания, %

ИФУНК - функциональный износ  здания, %;

ИВН - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами  оценки физического износа жилых  зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения  конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового  типа представлен в табл. 3.4.

Таблица 3.4. Расчет физического  износа здания торгового типа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный Вес	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундамент	4	Ленточный каменный, ширина трещин до 5мм	40	1,6
2	Стены	23	Кирпичные, глубина разрушения швов до 2см	30	6,9
3	Перекрытия	18	-	18	3,24
4	Кровля	12	-	50	6
5	Полы	7	-	45	3,15
6	Проемы	10	-	40	4
7	Отделочные работы	8	-	60	4,8
8	Инженерное оборудование	16	-	53	8,48
9	Прочие работы	2	-	24	0,48
	Итого	100	-		38,65

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем  умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*40 / 100 = 1,6%.

Итоговая величина физического  износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 38,65%, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его  несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ  здания составляет 3% по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финансовых условий, демографической  ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

Определим процентное значение накопленного износа по формуле (3.3):

ИН = 1 - (1 - 38,65/100) * (1 - 3/100) * (1 - 8/100) = 0,4525.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент  применяется к величине стоимости  нового строительства здания:

 

7002,624 * 0,4525 = 3168,687 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода  определяется по формуле (1):

СЗП = 2301 + 7002,624 - 3168,687 = 6134,937 тыс. р.

3.2.2 Использование сравнительного  подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения  принимаем все здание.

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости приведен в табл. 3.5.

Таблица 3.5. Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.	Поправки в долях	Скорректированная цена тыс. р.
							Оборудование	Площадь	По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	564	С/о	Уд.	Гл.	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	649	С/о	Хор.	Гл.	0	7783	7783	6764	1	0,9	1	6088
А2	423	С/о	Уд.	Гл.	228	4894	4666	6221	1	1	1,06	6594
А3	1015	С/о	Хор.	Втр.	234	11585	11351	6307	1	0,9	1,06	6017
А4	367	Отд.	Хор.	Втр.	0	3594	3594	5523	1,15	0,9	1,06	6059
А5	790	Отд.	Уд.	Гл.	242	7410	7168	5117	1,15	1	1,06	6238
А6	733	Отд.	Хор.	Гл.	262	7790	7528	5792	1,15	0,9	1	5995
А7	1128	Цен.	Хор.	Гл.	276	15252	14976	7488	0,9	0,9	1	6065
А8	282	Цен.	Уд.	Гл.	0	3413	3413	6826	0,9	1	1,06	6512
А9	508	Цен.	Хор.	Втр.	270	6721	6451	7162	0,9	0,9	1,06	6149

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости  оборудования и площади), тыс. р.

ЦКХ по стоимости оборудования (гр.8) находится как разность между  ценой продажи (гр. 7) и стоимостью оборудования (гр. 6), т.к. у объекта  оценки нет оборудования. Например, А1: 7783 - 0 = 7783 тыс. р.

ЦКХ по стоимости площади (гр. 9): находится цена 1м² аналога и затем умножается на площадь объекта оценки. Например, А1: 7783/649*564=6764 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что  различия в ценах аналогичных  объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

– 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней  отдаленности;

– 10% между центром и  районом средней отдаленности.

Например, т.к. объект оценки находится в районе средней отдаленности, то, если аналог находится, в центре поправка в долях будет равна 0,9; если аналог в отдаленном районе - 1,15.

Данный метод позволяет  рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с  объектом оценки объекта-аналога.

Поправки на состояние  объекта:

С/о: А2/А1 = 6221/ 6764 = 0,92; Отд.: А5/А6 = 5117 / 5792 = 0,88; Цен.: А8/А7 = 6826 / 7488 = 0,91;

Среднее арифметическое между  этими числами = 0,9.

Поправки на условие транспортной доступности:

С/о: А1/А3 = 6764 / 6307 = 1,07; Отд.: А6/А4 = 5792 / 5523 = 1,05; Цен.: А7/А9 = 7488 / 7162 = 1,05;

 

Среднее арифметическое между  этими числами = 1,06.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Теперь проводим согласование полученных цен. Для этого анализируются  четыре показателя (среднее арифметическое, мода, медиана, скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога), а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов (табл. 3.5).

Среднее арифметическое = 6191 тыс. р.

Мода = (6059+6065)/2=6062 тыс. р.

Ранжированный ряд: 5995 6017 6059 6065 6088 6149 6238 6512 6594.

Медиана = 6088 тыс. р.

Аналог, похожий на объект оценки - А6 = 5995 тыс. р.

Для расчета весовых коэффициентов  применяется метод расстановки  приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость  объекта оценки. По данным принимаемой  системы сравнений формируется  квадратная матрица:

А = а ij .

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj },

где а ij -числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Хi) над другой (Хj).

Таблица 3.6. Квадратная матрица  и расчет скорректированных цен  с учетом весовых коэффициентов

	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Сум-ма	Уд. вес	Р1	РН(1)	Итого
А1	1	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	12,5	0,15	1,335	0,16	974,08
А2	1	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	12,5	0,15	1,335	0,16	1055,04
А3	0,5	0,5	1	1,5	1	1	1	1	1,5	9	0,11	0,91	0,108	649,836
А4	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	5,5	0,07	0,565	0,068	412,012
А5	0,5	0,5	1	1,5	1	1	1	1	1,5	9	0,11	0,91	0,109	679,942
А6	0,5	0,5	1	1,5	1	1	1	1	1,5	9	0,11	0,91	0,109	653,455
А7	0,5	0,5	1	1,5	1	1	1	1	1,5	9	0,11	0,91	0,109	661,085
А8	0,5	0,5	1	1,5	1	1	1	1	1,5	9	0,11	0,91	0,109	709,808
А9	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	5,5	0,07	0,565	0,068	418,132
Итого	81	1	8,35	1	6213,39