Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

- индивидуальные, многоквартирные  жилые дома и квартиры - происходит  конкретизация объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые представлены  в определении ГК РФ;

- спецификация собственника  жилой недвижимости - данный аспект  важен для определения назначения, использования, классификации, возможности  управления, осуществления сделок  с жилой недвижимостью;

- постоянное проживание - данная особенность позволяет  отграничить индивидуальные и  многоквартирные жилые дома, предназначенные  для оказания гостиничных услуг,  устройства в них домов или  баз отдыха, дач, от недвижимости, предназначение которой - постоянное  проживание граждан.

Дадим классификацию жилой  недвижимости. Во многих развитых странах  разработаны классификации жилой  недвижимости, они служат основанием для стандартизации и унификации недвижимости и сделок с ней. Так, в США принята следующая классификация  жилой недвижимости по типу домов: коттеджи, или индивидуальные дома (family house), таун-хаусы, или квартиры повышенной комфортности (town house), обычные квартиры (apartments).

Для России представляется возможным сформировать следующую  классификацию жилой недвижимости: индивидуальные дома, массовое жилье, жилье повышенной комфортности, элитное  жилье.

Индивидуальные жилые  дома - дома, предназначенные для  постоянного проживания одной или  нескольких семей. В последнем случае жилая недвижимость идентифицируется не как квартира, а как часть  индивидуального дома, что встречается  в городских районах с индивидуальной застройкой, а также в сельской местности.

Массовое жилье - многоквартирные (до 400 квартир) жилые дома, построенные  из строительных панелей и пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Данные дома отличаются высокой этажностью, большим числом квартир в доме и минимумом инфраструктуры (горячее  и холодное водоснабжение, электроэнергия, газ, отопление, канализация, выделенная линия Интернета, иногда подземные  гаражи).

Жилье повышенной комфортности - многоквартирные (до 80 квартир) жилые  дома, построенные из современных  строительных материалов с квартирами большей по сравнению с массовым жильем площади индивидуальной планировки, с дополнительной инфраструктурой (спортплощадка, теннисный корт, видеонаблюдение, скоростные лифты из подземного гаража и т.п.).

Элитное жилье - многоквартирные (до 30 квартир) жилые дома, построенные  из современных строительных материалов с применением новейших строительных технологий, расположенные в экологически чистых престижных районах с развитой инфраструктурой, оснащенные всеми  современными инженерными коммуникациями, отличающиеся транспортной доступностью, перечнем дополнительных услуг и  уникальным архитектурным обликом.

 

1.3 Необходимость оценки  недвижимости для целей ипотечного  кредитования

Оценка недвижимости подразумевает  определение рыночной стоимости  права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права  аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются  все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние  отделки, тип дома, этажность и  т.д.

Перечень необходимых  документов:

1. Свидетельство о государственной  регистрации права на квартиру  или документ на основании,  которого такая регистрация может  быть произведена (договор купли  - продажи, дарения или другое).

2. Договор социального  найма, если квартира еще не  приватизирована.

При наличии всех требуемых  документов, специалист - независимый  оценщик может выехать на место  для осмотра объекта и составления  отчета.

Предоставление отчета о  рыночной стоимости жилого помещения  в целях ипотечного кредитования является обязательным при оформлении. Оценить жилое помещение можно  и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической  силы. Часто бывает, когда клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили  деньги, получают справку о стоимости  квартиры. Такие справки не имеют  юридической силы. Клиенты потом  приходят в оценочную компанию и  оценивают квартиры заново.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных  ситуациях:

- оценка квартиры для  ипотеки. Банки, выдавая ипотечный  кредит, обязательно проводят оценку  недвижимости с целью определить  реальную стоимость залога;

- совершение сделок купли-продажи  с недвижимостью;

- страхование недвижимости;

- разрешение имущественных  споров;

- вступление в права  наследства и т.д.

Итогом экспертизы недвижимости является отчет об оценке, включающий в себя сведения о заказчике, описание методологии, на основе которой проводилась  оценка стоимости квартиры, а также  сведения о самом оцениваемом  объекте. Отчет об оценке недвижимости может использоваться в качестве доказательной базы в суде.

Оценка рыночной стоимости  квартиры является сложным комплексным  мероприятием, которое требуется  с различными целями. В любой оценочной  компании рыночная оценка квартиры проводится различными специалистами, каждый из которых  выполняет определенную, поставленную перед ним задачу.

Недвижимость - это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут  выступать жилые и нежилые  помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить  доход - прямой или косвенный - в зависимости  от типа использования. Прямой доход - арендная плата, отчисления за амортизацию  здания, прочие платежи. К косвенным  доходам можно отнести экономию от использования собственной, а  не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также  от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько  видов стоимости. Наиболее распространенными  являются рыночная и ликвидационная.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются, в нашей практике и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг  и необходимые документы для  оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в  квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач  при оценке недвижимости. Оценка таких  объектов происходит в следующих  целях: Оценка квартиры для суда, для  передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества, для раздела  имущества или для оформления в наследство. Квартиры и комнаты  не оцениваются для оформления в  наследство, так как нотариус должен исчислять нотариальную пошлину  от инвентаризационной стоимости квартиры. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между  супругами. Банки в не берут доли в квартирах в залог под  выдачу кредитов. Охотней они берут  квартиры и комнаты. Не все банки  принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками, а не своими карманными. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться  дополнительно поэтажный план и  экспликация, но не в каждом случае.

Правом оценки принадлежащей  субъекту квартиры обладают равно как  юридические, так и физические собственники.

Проведение и определение  рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся  в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования  производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или  доверительное управление, использования  недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа  отчуждения объектов недвижимости, переуступки  долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и  фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о  стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников  для государственных или муниципальных  нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки недвижимости находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий  и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении  налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также  при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных  споров.

Независимо от права собственности  на объект недвижимости, для проведения независимой оценки квартиры необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры  объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади  и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для  оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности  объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже  завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость  оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством  Российской Федерации), а напрямую зависит  от трудоемкости оценки и удаленности  объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается  под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом  «Об оценочной деятельности в  РФ» и стандартами оценочной  деятельности, осуществляемая независимым  оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи  объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения  при кредитовании, вступления в права  наследования, разделе имущества  и др.

Оценить можно различные  объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные  участки, промышленные и бытовые  сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью  которых определяется стоимость  тех или иных объектов, конечно, будут  разные, они будет выбираться оценщиком  исходя из специфики самого объекта  и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных  методов.

Недвижимое имущество  в нашей стране находится в  свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в  оценке стоимости имущества, т.е. в  определении денежного эквивалента  для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости  недвижимости остается одним из самых  востребованных видов оценочной  деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных  прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования  и т.д.

Оценить квартиру на сегодняшний  день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, говорит о том, что рынок жилья  в нашей стране приобретает все  более и более совершенные  формы.

 

2. Методика оценки недвижимости  для целей ипотечного кредитования

2.1 Принципы и стандарты  оценки

Стандарты регулируют как  сам процесс оценки, так и процесс  передачи результатов оценки, знание основных положений всех стандартов требуется от любого профессионального  оценщика. В настоящее время приказами  Минэкономразвития России 20 июля 2007г. №256, 255 и 254 утверждено три федеральных  стандарта оценки.

Все федеральные стандарты  оценки; разработаны с учетом международных  стандартов оценки и являются обязательными  к применению при осуществлении  оценочной деятельности, а именно:

- ФСО №1 «Общие понятия  оценки, подходы и требования  к проведению оценки».

ФСО №1 определяет общие  понятия оценки, подходы к оценке, и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении  оценочной деятельности.

Регламентируются следующие  понятия: объект оценки, цена объекта  оценки, стоимость объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, подходы и методы оценки, дата оценки, эксперта отчета об оценке и др.

- ФСО №2 «Цель оценки  и виды стоимости».

Целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку.

При использовании понятия  стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается  конкретный вид стоимости, который  определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Виды стоимости объекта  оценки, рассчитываемые оценщиком, рассмотрены  в данной дипломной работе.

- ФСО №3 «Требования  к отчету об оценке».

При Госстандарте РФ в 1996 г. создан Технический коми-оценка имущества», которым были разработаны следующие  ГОСТ;

Единая система оценки имущества. Основные положения ГОСТ Р51195.0.01-98;

Единая система оценки имущества. Термины и определения  ГОСТ Р51195.0.02-98.