Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного  ипотечного кредитования является обеспечение  доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный  характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства  и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при  условии поддержки государства. Так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня  недоступны основной массе населения  Российской Федерации.

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной  и нормативной базы с целью  правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредитные ресурсы, а  также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим  жилье с помощью ипотечных  кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего  систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для того чтобы ипотечное  жилищное кредитование было доступным  для основной массы населения  Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при  предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного  периода в случае возникновения  у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное  финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном  уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры  которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь  безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение  к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с  помощью ипотечного кредитования и  других форм жилищного финансирования для 60% семей».

Председатель Правительства  Российской Федерации В.В. Путин  отметил следующее: «Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского  гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших  граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача - сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в  развитии жилищной сферы. Необходимо довести  эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан  могли решать жилищную проблему. При  известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно».

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что  в период с 2009 по 2011 год благодаря  реализации антикризисных мер, экономика  Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода  ключевые показатели достигнут докризисных  значений. Основными задачами первого  этапа являются восстановление доверия  к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью  развития механизмов кредитования жилищного  строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном  рынке. К концу первого этапа  доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных  показателей - 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.

Стратегия исходит из полного  восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса  завершится, и банки будут активно  предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного  финансирования позволит достичь баланса  между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020г. доля семей, которым будет доступен ипотечный  кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке  снизится до 6% годовых, увеличится средний  срок кредитов.

Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок  ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность  взять кредит, достигнет предельных 60%.

Таким образом, для населения  Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье  не многие семьи могут себе позволить  приобрести квартиру за наличный расчет.

 

1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

В соответствии с Гражданским  Кодексом Российской Федерации недвижимость относится к недвижимым вещам, которые  в свою очередь, принадлежат к  объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994г., согласно ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления  Петра I в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся  над землей, так и построенные  под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в  России, закрепление имущества на правах собственности за физическими  и юридическими лицами, привели к  необходимости деления имущества: движимое и недвижимое.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ, «предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Из данного определения  недвижимости вытекает ряд свойств  недвижимости:

- полезность - объект недвижимости  должен удовлетворять различные  потребности;

- долговечность - объекты  недвижимости имеют значительные  сроки эксплуатации;

- стационарность - объекты  недвижимости прочно связаны  с землей, их перемещение невозможно  без нанесения им ущерба;

- регламентированность - объекты недвижимости нуждаются в документальном оформлении сделок с ними, их использование должно соответствовать назначению, все объекты недвижимости, возможно, классифицировать, оценить и определить их месторасположение.

Можно выделить следующие  признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно  перемещать без нанесения объекту  ущерба;

- недвижимость прочно  связана с землей, причем не  только физически, но и юридически;

- долговечность объекта  инвестирования;

- каждая конкретная недвижимость  уникальна по физическим характеристикам  и с точки зрения инвестиционной  привлекательности;

- недвижимость невозможно  похитить, сломать или потерять  при обычных условиях;

- стоимость недвижимости  высока, а ее дробление на имущественные  доли затруднительно, а в иных  случаях и невозможно;

- информация о сделках  с недвижимостью часто является  недоступной;

- потеря потребительских  свойств или перенос стоимости  в процессе производства происходит  постепенно по мере износа;

- полезность недвижимости  определяется способностью удовлетворять  специфическую потребность человека  в жилой и производственной  площадях;

- возможность положительного  либо отрицательного влияния  нового строительства на стоимость  прилегающих земель, зданий;

- существует тенденция  к увеличению стоимости недвижимости  со временем;

- существуют специфические  риски, присущие недвижимости, как  объекту инвестирования: риск физического  повреждения под воздействием  природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и  функционального износа, финансовый  риск, связанный с условиями пересмотра  арендной платы;

- строгое государственное  регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и  нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий  недвижимости, управления ими. Классификация  по наиболее часто встречающимся  признакам представлена в табл. 1.

Существуют следующие  формы дохода от инвестирования в  недвижимость:

- увеличение стоимости  недвижимости за счет изменения  рыночных цен, приобретения новых  и развития старых объектов;

- будущие периодические  потоки денежных средств;

- доход от перепродажи  объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения  недвижимости инвестор получает  пакет прав, в то время как  многие объекты инвестирования  не влекут за собой права  собственности;

- сохранностью вложенных  денежных средств вообще (в обычных  условиях недвижимость невозможно  потерять, похитить) и инфляцией  в частности (инфляционные процессы  сопровождаются ростом цен на  недвижимость и доходов от  нее);

- возможностью получать  от недвижимости доход в денежном  выражении и иной полезный  эффект проживания, престижности  владения определенным объектом  и т.п.

Таблица 1. Общая классификация  недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады. Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады. Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений.
По целям владения	Для ведения бизнеса, для  проживания владельца В качестве инвестиций. В качестве товарных запасов  и НЗП. Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим  лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. Неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке  для инвестирования, использования  в существующих или аналогичных  целях.
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или  капитального ремонта незавершенное  строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования  объекта и сохранения капитала.

На основе определения  недвижимости, данного в ГК РФ, можно  сформулировать определение жилой  недвижимости.

Жилая недвижимость - это  индивидуальные и многоквартирные  жилые дома и квартиры, принадлежащие  на праве собственности гражданину, юридическому лицу либо находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, предназначенные для  постоянного проживания.

Данное определение жилой  недвижимости позволяет четко идентифицировать жилую недвижимость по следующим  отличительным признакам: