Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

В мировой практике оценки разработаны и действуют Международные  стандарты оценки (МСО 1-4 - американские) и Европейские стандарты по оценке основных средств. Каждая СРОО, ныне действующих, разработало свои стандарты и  правила, которые обязательны для  выполнения членами данной СРОО.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных  принципов. В мировой практике принято  выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные  на представлениях потенциального  собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации объектов  оценки;

3-я группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего  и наиболее эффективного использования.

Рисунок 1 - Принципы оценки объектов оценки

Первая группа принципов  оценки. Исходный принцип оценки стоимости  объектов оценки - принцип полезности, который означает, что чем больше объект оценки способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект объектов оценки выше цены сопоставимого объекта, обладающего  такой же полезностью.

С позиций затратного подхода  за продаваемый объект оценки нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной  полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного  подхода стоимость объекта оценки определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной  полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов объектов оценки наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как  отдельные элементы, другие могут  оказаться более полезными в  качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного  количества однородных (по полезности или доходности) объектов оценки самым  высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности  альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта оценки зависит  от того, имеются ли на рынке аналогичные  или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы  стоимости объектов оценки, которая  обусловлена затратами на строительство  заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект оценки больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство  аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом  строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда  преобладают однотипные земельные  участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных  проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие  выгоды и удобства от использования  объекта оценки, включая выручку  от последующей перепродажи, ожидает  получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует  точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую  стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного  под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник  от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена процессом эксплуатации объектов оценки и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта оценки необходимо определить вклад каждого фактора  и его важнейших элементов  в формирование полезности и стоимости  объекта.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость  объектов оценки не всегда выступает  простой суммой стоимостей отдельных  составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки  в сумме 4500000 рублей, могут увеличить  стоимость многоэтажного жилого дома на 9000000 рублей.

В Принцип вклада часто  используется для определения излишних или недостающих улучшений при  анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной  с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко  могут быть выделены в чистом виде из состава объектов оценки или добавлены  к ней. Покупатель оценивает объект оценки как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и  менеджмент должны быть привлечены к  ней. Это означает, что собственник  земли сначала должен оплатить расходы  по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты  на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может  быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость  и приносит доход только тогда, когда  имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (табл. 2).

Таблица 2. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Компоненты недвижимости	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические  средства	Процент на вложенный капитал  плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая  из ренты, дохода на вложенный капитал  и амортизации строений

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно  позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки  от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Минимизация затрат - потенциальный  собственник складского помещения  заплатит больше за участок, расположенный  рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся  в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату  за жилой дом, с которого открывается  красивый пейзаж или который находится  в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного  компонента, необходимого для нормального  функционирования объекта оценки, может  увеличивать или уменьшать стоимость  объекта. Эта закономерность проявляется  через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых  обеспечивает максимальную стоимость  объектов оценки.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов оценки различного назначения должно соответствовать  рыночному спросу, т.е. числу вариантов  их использования.

Для объектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка  с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных  вариантов, повышения эффективности  использования объекта оценки необходимо учитывать принцип разделения элементов  объектов оценки и имущественных  прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них  можно разделять и соединять  таким образом, чтобы достичь  максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения  означает, что цена объектов оценки изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в объектах оценки в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью  предложения, обусловленной природной  ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность  в объектах оценки. При изучении спроса рыночная информация о сделках  с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта оценки и возрастает по мере перехода от незастроенных  земельных участков к имущественным  комплексам.

Предложение - это количество объектов не оценки, которое может  быть выставлено на продажу при сложившемся  уровне цен. Необходимо отметить, что  предложение земли в целом  выступает как фиксированная  величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная  тенденция перераспределения земли  по целевому назначению: увеличиваются  земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда  и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного  саморегулирования, объясняет большие  различия в ценах на объекты оценки в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты оценки устанавливаются  посредством постоянного соперничества  субъектов рынка, которые стремятся  к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует  привлечение капиталов на рынок  объектов оценки и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции  состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает  доходность инвестиций в разных сегментах  рынка объектов оценки. При наличии  монополизма сверхприбыль порождает  разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению  рыночной стоимости объектов оценки. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка  объектов оценки (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Доход от инвестирования в  недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в  землю и расположенные на ней  объекты. В то же время это не норма  дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после  оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется  по остаточному принципу.

 

Учет принципа конкуренции  проявляется в том, что если на рынке объектов оценки ожидается  обострение соперничества, то оценщик  или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Принцип соответствия состоит  в том, что максимальная стоимость  объекта недвижимости возникает  тогда, когда имеются разумный уровень  архитектурной однородности и совместимый  характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и  высокую стоимость.

Критерии соответствия, как  и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет  первостепенное значение при определении  величины износа объекта оценки. Объект оценки, который не соответствует  установившимся социальным, экономическим  и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального  или внешнего износа.

Принцип изменения внешней  среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений  экономических, социальных и юридических  условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения  и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней  среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта оценки.

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов  оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных  вариантов использования объекта  оценки выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка  с улучшениями. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  объектов оценки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя, ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом  может определить вариант, приносящий максимально возможный доход  от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и  какие строения находятся на нем  на дату оценки.