Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

7. Корректировка на санузел.  Поправка, отражает качество и  комфортность санитарных узлов  в объекте оценки по сравнению  с объектами-аналогами.

8. Корректировка на фактическое  состояние квартиры. Поправка отражает  общее состояние объекта оценки  по сравнению с объектами-аналогами.

2.3.3 Доходный подход и  его методы

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

Доходный подход базируется на двух основных методах.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода  владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного  периода, пересчитанных в текущую  стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма  дисконтирования - это расчетная  величина. Ее расчет основан на методиках  кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих  изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей  достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого  рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической  обстановки и отсутствия развитого  рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к  возникновению большой ошибки в  определении рыночной стоимости  недвижимости данным методом.

, (2.6)

 

где PV - настоящее значение денежного потока,

FV - будущее значение денежного  потока,

n - количество периодов времени, на которое производится вложение,

r - номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.

Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет  простым способом путем деления  годового дохода на соответствующую  норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.

В данной работе применяется  метод прямой капитализации, так  как потоки доходов стабильны  длительный период времени, представляют собой значительную положительную  величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся  или запрашиваемых на рынке ставках  арендной платы по квартирам, аналогичным  оцениваемой.

Определение потерь от недоиспользования

Для определения действительного  валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход  на возможную недозагрузку площадей и риск не до получения арендной платы.

Данные потери рассчитываются по формуле:

К = (Кn * Nf) \ No, (2.7)

где Кn - коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;

Nf - число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;

No - общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Определение величины операционных расходов: для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы  собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации: за основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для  аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Рыночная экстракция - это  метод определения коэффициента капитализации на основе анализа  соотношения арендных ставок при  условии, что существующее использование  объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим  образом скорректированных цен  предложений по аренде и продаже.

 

3. Определение стоимости  оценки недвижимости

3.1 Постановка задачи оценки

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения  стоимости объекта: Идентификация  объекта оценки:

– функциональное назначение здания - торговое, аптека;

– район местоположения - средняя отдаленность;

– адрес - г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35.

Описание здания:

– характеристика здания - отдельное;

– площадь - 564м²;

– конструктивные особенности - помещения здания составляют 15-30м² с коридором;

– этажность - одноэтажный  объект;

– транспортная доступность - объект находится на главной улице  города;

– необорудованный объект недвижимости;

– состояние здания - удовлетворительное (физический износ - 34, 91%).

Описание земельного участка:

– площадь - 1500м²;

– наличие асфальтобетонного  покрытия - до 30% от площади участка;

– несущая способность  грунтов - низкая.

Застроенная зданием площадь  составляет 37,6% от площади участка.

Оцениваемый объект находится  в собственности. Собственником  является ООО «Авицен», находящееся по адресу ул. Титова, 35/1, на основании договора купли-продажи.

Дата оценки - 1 ноября 2010 года.

Цель оценки - обеспечение  кредита.

Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости.

При выполнении дипломной  работы вариант использования земли  уже является наилучшим. При анализе  ЛНЭИ здания изучим соответствие варианта использования необходимым критериям:

- законодательная разрешенность - оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

- физическая осуществимость;

- экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения  окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность  по данным табл. 3 для каждого  законодательно разрешенного и  физически осуществимого варианта  использования здания. По исходным  данным здание относится ко 1 типу, его площадь - 564м², местоположение - средняя отдаленность.

Таблица 3. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	С/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный  центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

Рассчитаем возможную  доходность:

D = A * 12 * S (3.1)

– административное: 400 р./м² * 564м² *12= 2707200 р.

– складское: 250 р./м² * 564м² *12= 1692000 р.

– торговое: 400 р./м² * 564*12 м² = 2707200 р.

(1) максимальная доходность  у здания торгового типа.

Здание находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35. Назначение здания - аптека. Соседние здания преимущественно  жилого типа. Недостаточно развитая инфраструктура.

3.2 Определение стоимости  здания различными подходами  к оценке недвижимости

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.2.1 Использование затратного  подхода

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС - ИН, (3.2)

где СЗП - стоимость объекта  недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС - стоимость нового строительства  здания, тыс. р.;

ИН - накопленный зданием  износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого  сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся  различия между сравниваемыми объектами  корректируются путем введения соответствующих  поправок.

Начальным этапом метода прямого  сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных  на рынке аналогах приведены в  табл. 3.1.

Таблица 3.1. Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	серви-тут	государ-ственная	серви-тут	государ-ственная	частная
Условия финансирования	типич-ные	кредит	типичные	типич-ные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	типичные	Особые 1*	типичные	особые2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местополо-жение	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
Асфальтобетон-ное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Цен. - объект расположен в  центре города.

Отд. - объект расположен в  отдаленном районе.

С/о - объект расположен в  районе средней отдаленности.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать  единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и  аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения - цена 1м².

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных  цен земельных участков, определен  по результатам исследования рынка:

– наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине  дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят  на 10% меньше частных;

– кредиты предоставляются  под 15%;

– условия срочной продажи  изменяют цену на 10%, при сделке между  партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка  для расширения бизнеса позволила  продавцу завысить цену на 7%;

– за 3 месяца цены на рынке  возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;

– разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

– разница в ценах при  наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению  с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50%-3%, до 10% по сравнению с площадью до 50%-5%;

– разница в ценах между  низк. И сред. Несущей способностью грунтов - 3%, сред. и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных  цен земельных участков представлен  в табл. 3.2

Таблица 3.2 Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс. р./ м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	госу-дарст-венная	сервитут	госу-дарст-венная	частная
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		-	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	-
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия фи-нансирования	кредит	типич-ные	кредит	типич-ные	типич-ные	типич-ные	кредит
- процент отличия		15%	-	15%	15%	15%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,248	-	+0,231	+0,252	+0,206	-
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,898	1,008	1,771	1,932	1,581	1,35
Условия продажи	типич-ные	срочная продажа	срочная продажа	типич-ные	Особые 1*	типич-ные	Особые 2**
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,1898	+0,1008	-	+0,155	-	-0,095
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		2,088	1,109	1,771	2,087	1,581	1,255
Дата продажи	Наст. время	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. Назад	6 мес. Назад
- процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,042	+0,089	-	+0,083	+0,032	+0,050
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		2,13	1,198	1,771	2,17	1,613	1,305
Местополо-жение	С/о.	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
1	2	3	4	5	6	7	8
- процент отличия		20%	10%	-	20%	10%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		-0,426	+0,1198	-	-0,434	+0,1613	-
Асфальто-бетонное покрытие	До 30%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50%	До 10 %
- процент отличия		2%	-	3%	-	3%	2%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,043	-	-0,053	-	-0,48	+0,026
Несущая способность грунтов	низкая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	Высока
- процент отличия		-	7%	3%	3%	-	7%
- корректиров-ка, тыс. р.		-	-0,084	-0,053	-0,065	-	-0,091
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,747	1,234	1,665	1,671	1,294	1,24