Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

В оценочной практике применяют  четыре взаимосвязанных метода расчета  стоимости строительства зданий и сооружений:

- количественный метод;

- метод учета затрат  по укрупненным конструктивным  элементам и видам работ;

- метод сравнительных  единиц;

- метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости  строительства оцениваемого объекта  недвижимости применяется метод  сравнительных единиц (метод укрупненных  обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства  возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных  показателей восстановительной  стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970-1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей  единичной стоимости на некоторые  отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены  в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями  по вопросам оценки недвижимости при  использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных  показателей восстановительной  стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м² площади, 1 м³ строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

- накладные расходы и  плановые накопления;

- затраты, связанные с  производством работ в зимнее  время;

- прочие затраты, за  вычетом возвратных сумм, как  то: затраты на временные здания  и сооружения, содержание улиц  и вывозку мусора, затраты по  применению прогрессивно-премиальной  системы оплаты труда строительно-монтажных  рабочих (СМР) и набору рабочих,  затраты на проектно-изыскательские  работы и авторский надзор, на  содержание аппарата заказчика,  учтены затраты на непредвиденные  расходы и др.

При определении стоимости  строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в  уровне сметных цен 1969г. на единицу  объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением  индексов цен на строительно-монтажные  работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства  объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

 

S69 = C69 * K1 *Н, (2.1)

где: S69 - стоимость строительства  в ценах 1969г.;

C69 - стоимость строительства  на единицу строительного объема / площади в ценах 1969г. (базисный  стоимостной показатель);

Н - высота строительного  объема, м.;

К1 - коэффициент корректировки  на климатический район, принят в  соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости  воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

S дата оценки = (S69 * I 69-дата  оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) - И_сум., (2.2)

где: S дата оценки - стоимость  воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 - стоимость строительства  объекта в ценах 1969 года;

I 1969-дата оценки - индекс  пересчета стоимости строительства  на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости  строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (2.3)

где: I1969-1984 - индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;

I 1984-дата оценки - индекс  удорожания стоимости СМР на  дату оценки относительно цен  1984 года;

Кf - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки, рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э - оплата за подключение  мощности энергоснабжения.

З - затраты на отвод земельного участка.

Б - благоустройства и  коммунальные сети.

ПП - прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая  продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это  требуемая сумма превышения выручки  над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для  застройщика. Прибыль предпринимателя  отражает затраты на управление и  организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего  экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС - налог на добавленную  стоимость, на дату оценки равен.

И_сум - суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости  строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения  сметной стоимости строительно-монтажных  работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969г. к ценам 1984г. используется индекс пересчёта стоимости строительства  из цен 1969г. в цены 1984г.

Для пересчета стоимости  строений с 1984г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства  из цен 1984г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа: затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной  форме будут вычтены из стоимости  воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

Для расчета физического  износа объектов существует следующий  порядок расчета:

Физический износ определялся  по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока  эксплуатации Т_факт. и нормативного срока службы

И_физ. = = Т_факт. / Т_норм.* 100%. (2.4)

Учитывая в последующих  расчетах экономическую природу  физического износа и методику его  определения с помощью ВСН 53-86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей  стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.

Внешний износ (ИВН) характеризует  ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается  местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении.

 

2.3.2 Сравнительный подход  и его методы

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен  принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка цен  сделок (за неимением таковых,  цен предложений о продаже)  тех объектов недвижимости, которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым  объектом;

- сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту  о цене продажи и запрашиваемой  цене, оплате сделки, физических  характеристиках, местоположении  и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение  каждого объекта с оцениваемым  по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям  продажи и др.;

- корректировка цен продажи  или запрашиваемой цены по  каждому сопоставимому объекту  в соответствии с имеющимися  различиями между ним и оцениваемым  объектом;

- согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов недвижимости  и вывод показателя стоимости  оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета  рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод  прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе  позволяет выявить зависимость  стоимости объекта от основных ценно  образующих факторов. Метод дает возможность  построения статистической модели, описывающую  количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценно образующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая  информация. Набор цен аналогов рассматривается  как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического  ожидания. Последнее понимается как  наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о  нормальности ее распределения. Для  задач оценки рыночной стоимости  объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий  алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok - для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:

(2.5)

где i = 1, …, n

Построение регрессионной  модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной  таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения, которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%.

При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки методом прямого  сравнения продаж.

Для проведения данного расчета  из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые  схожие по основным ценно образующим факторами.

Расчет стоимости объекта  оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в  стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому  отличаю (последовательно) вносится корректировка  на увеличение или уменьшение стоимости  в зависимости от показателей (лучше  или хуже):

- Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по  данному показателю сравнимый  объект превосходит оцениваемое  имущество.

- Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю  сравнимый объект уступает оцениваемому  имуществу.

Элементы сравнения - это  характеристики собственности и  сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки  проводятся по следующим элементам  сравнения:

- Последовательно: передаваемые  права собственности; условия  финансирования; условия продажи;  рыночные условия (корректировка  на дату продажи).

- На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование  объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение  санузла; этаж / этажность; планировка  квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые  в данной работе, по элементам сравнения  последовательных корректировок, и  отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию  объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице  расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существую следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые  права. Поправка учитывает разницу  юридического статуса (набора  прав) между оцениваемой недвижимостью  и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение.  Под месторасположением понимается  степень привлекательности расположения  относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости  деловых центров.

4. Корректировка на наличие  балкона/лоджии. Наличие балкона  или лоджии, является ценно образующим  фактором и влияет на стоимость  квартиры. Тенденции рынка жилой  недвижимости выявили следующую  закономерность: квартиры, не имеющие  балкона, дешевле аналогичных  квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу  в стоимости объекта оценки  и объектов-аналогов, расположенных  на этажах менее/более привлекательных  по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку  квартиры. Корректировка выявляет  и рассматривает сходства и  различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной  планировки при прочих равных  условиях будет более интересной  потенциальному инвестору по  сравнению с квартирами типа  «хрущевки».