Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Дипломная работа

Тема: «Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования»

Содержание

ипотечный кредитование оценка недвижимости

Введение

1. Теоретические основы  оценки недвижимости для целей  ипотечного кредитования

1.1 Понятие жилищной ипотеки

1.2 Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

1.3 Необходимость оценки  недвижимости для целей ипотечного  кредитования

2. Методика оценки недвижимости  для целей ипотечного кредитования

2.1 Принципы и стандарты  оценки

2.2 Виды стоимости, рассчитываемые  оценщиком

2.3 Характеристика подходов  к оценке

2.3.1 Затратный подход и  его методы

2.3.2 Сравнительный подход  и его методы

2.3.3 Доходный подход и  его методы

3. Определение стоимости  оценки недвижимости

3.1 Постановка задачи оценки

3.2 Определение стоимости  здания различными подходами  к оценке недвижимости

3.2.1 Использование затратного  подхода

3.2.2 Использование сравнительного  подхода

3.2.3 Использование доходного  подхода

3.3 Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости недвижимости

Заключение

• Список литературы

 

Введение

Формирование в Российской Федерации действенной системы  ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009г. «О бюджетной политике в 2010-2012 годах» указано, что возможность  улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое  помещение. Президент Российской Федерации  Д.А. Медведев в беседе с главным  редактором информационной службы НТВ  Т. Митковой сказал: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете, вышли на то, что главным  механизмом должна быть ипотека. Непривычный  механизм. Еще пять-семь лет назад  само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека  вошла в нашу жизнь, люди стали  приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное - не обесценить саму конструкцию, а  наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и  выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали».

Одним из главных преимуществ  при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в  конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую  просят за аналогичную. Для этого  необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна  оценка стоимости недвижимости, в  том числе оценка недвижимости под  залог, оценка стоимости жилья для  ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под  залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный  договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого  имущества требует специального образования, подготовки и опыта  и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

В данной дипломной работе будет исследован процесс оценки коммерческой недвижимости, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации  и методологическую базу оценки недвижимости, и произвести расчет рыночной стоимости  объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

- рассмотреть теоретические  основы оценки недвижимости для  целей ипотечного кредитования;

- изучение методики оценки  недвижимости для целей ипотечного  кредитования;

- определить стоимость  оценки недвижимости.

Объектом исследования в  данной дипломной работе является аптека, площадью 564 кв. м, расположенная по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35.

Предметом исследования дипломной  работы является рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия  оценки, подходы и требования к  проведению оценки». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден Приказом Минэкономразвития  России от 20 июля 2007г.

 

1. Теоретические основы  оценки недвижимости для целей  ипотечного кредитования

1.1 Понятие жилищной ипотеки

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых  помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Обратимся  к истории ипотечного жилищного  кредитования.

В древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В  римском праве развитие системы  обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia - уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

С упадком Римской империи  институт ипотеки на время прекратил  свое существование. Возродился он только в средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием  торговых отношений и заемных  обязательств и по существу являлась первым видом кредитования.

В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и  кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое  право не трансформировалось в право  собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны  подлежала продаже с публичных  торгов.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного  права залогодержателя на получение  удовлетворения из стоимости заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление  и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных  кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование  и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы  ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено  необходимостью решения жилищного  вопроса населения.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  статья 5 определяет имущество, которое  может быть предметом ипотеки. Таким  имуществом может быть жилое помещение.

Приобретение жилых помещений  с помощью ипотечного кредита  сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого  имущества) - способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке  одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны, залогодателя, преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным  законом.

В контексте жилого помещения  понятие «ипотека» подразумевает  систему долгосрочных кредитов, предоставляемых  банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается  вновь покупаемое жилье или уже  имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его  владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита  состоит в следующем: заемщик  заключает с банком кредитный  договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье  за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные  средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет  находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится  заемщиком полностью.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и  продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило  с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем  является физическое лицо, которое  в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор  залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом  жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает  либо банк, либо иная кредитная организация.

Основанием возникновения  ипотеки может являться закон  или договор.

Наиболее актуальной в  настоящее время становится ипотека  жилых домов и квартир, приобретенных  за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека  в силу закона), приобретающая в  последнее время, можно сказать, массовый характер.

В настоящее время банки  предлагают различные ипотечные  программы (различающиеся способами  обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупка комплекта деталей жилого дома), (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает  в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается  в пользу получателя ренты в обеспечение  исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи  с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья  в рассрочку, то возникает ипотека  в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве  жилого помещения за счет кредита  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или  квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим  законодательством.

Ипотека может быть установлена  на основании договора между залогодателем  и залогодержателем в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае, когда ипотечный  кредит получается заемщиком под  залог уже имеющегося жилья, возникновение  ипотеки возможно только на основании  договора.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма  ипотечного жилищного кредитования.

Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы  населения Российской Федерации  в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена  семьи свыше 25000 рублей в месяц  могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном  кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена  семьи от 15000 до 25000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно  порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могли  приобрести дополнительную жилую площадь  порядка 20 квадратных метров. Для остальных  граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности  жилья добиться трудно.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать  жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в  существенной мере характеризует уровень  развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы  отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.